最高法院民事判決
上 訴 人 邱建雄
陳能鎮
共 同
上列
當事人間請求確認優先購買權存在等事件，
上訴人對於中華民國112年3月28日臺灣高等法院第二審判決（111年度上易字第1039號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
理 由
一、
本件上訴人主張：坐落○○縣○○鎮○○段222、223地號土地（下各以其地號分稱）原為訴外人余世緯（原名余榮廷）
、余榮火、余榮增（下合稱余家三兄弟）與包括被上訴人余詠鈴在內之共有人共有，余家三兄弟所有
應有部分為1/11。民國99年6月25日，余家三兄弟（由余世緯代表）與伊簽訂土地
租賃契約書（下稱
系爭租約），將
上開其等共有並分管之部分土地出租予伊，由伊在其上興建房屋（即門牌號碼同上鎮○○路000號尚品家具對面房屋) ，約定租期自99年8月1日起至109年7月31日止。於101年4月9日，余詠玲將包含222、223土地在內之如原判決附表（下稱附表）二所示土地權利範圍（下稱系爭11筆土地應有部分）出售予被上訴人陳能鎮（該契約下稱系爭
買賣契約）。伊為222土地之承租人，依土地法第104條第1項規定，就余詠玲出售予陳能鎮之上開土地應有部分有優先購買權
等情。
爰求為確認上訴人就余詠鈴所有222土地權利範圍1/11部分有優先購買權，願以系爭買賣契約相同條件購買；並塗銷被上訴人間就前項土地以買賣為登記原因，於101年4月9日所為之
所有權移轉登記之判決。第一審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起第二審上訴，於原審提起
追加之訴，求為確認上訴人就余詠鈴所有如附表二編號2至11所示土地權利範圍有優先購買權，願以系爭買賣契約相同條件購買；並塗銷被上訴人間就前項土地以買賣為登記原因，於101年4月9日所為之
所有權移轉登記之判決。
二、被上訴人則以：系爭租約所記載之承租土地僅有223土地，並無222土地。余家三兄弟就222、223土地應有部分僅有1/11，未經共有人過半數及應有部分合計過半數之同意，擅自將共有土地出租予上訴人，該租約對包括余詠鈴在內之其餘共有人不生效力。且余家三兄弟出租之土地係農業用地，系爭租約卻約定供建築房屋使用，明顯違反區域計畫法及
非都市土地使用管制規則等規定，違反強制或
禁止規定，或悖於
公序良俗，應為無效。另系爭租約至109年7月31日止租期已屆滿，期滿前余榮火即多次通知屆期不續租，上訴人不得主張就被上訴人間之系爭買賣契約有優先購買權等語，資為
抗辯。
三、原審以：土地法第104條係就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定，亦即承租人於出租人之基地出賣時、出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權。系爭租約雖記載出租人為余世緯、租賃標的為223土地面積300坪，
惟該租約於簽名欄出租人位置另載明出租人余世緯為「持分土地
法律代表」；且余家三兄弟共有之222、223土地（應有部分各1/33）為其父余輝江所
贈與，系爭租約簽訂後，余榮火夫妻曾會同上訴人至現場，確認出租範圍係位於222、223土地內面積300坪部分。核諸余榮增前將其所有222、223土地應有部分1/33出售予陳能鎮，上訴人以該2人為
被告，提起確認優先購買權存在之訴訟，經臺灣高等法院（下稱高本院）110年度上字第1109號判決確認上訴人就余榮增與陳能鎮間關於222、223土地應有部分1/33部分之買賣契約有優先購買權存在，有系爭租約及
前揭判決書
可憑。可見系爭租約係余家三兄弟就其等共有之222、223土地內分管之300坪土地與上訴人成立租賃關係。余詠鈴並非系爭租約之出租人，上訴人與余詠鈴間就系爭11筆土地應有部分均無租賃關係，為上訴人所不爭。上訴人既非向余詠鈴承租土地，余詠鈴出售之系爭11筆土地應有部分與系爭租約亦無關連，上訴人即不得就余詠鈴出售之系爭11筆土地應有部分，主張有土地法第104條第1項之優先購買權。綜上，上訴人請求確認上訴人就余詠鈴所有222土地權利範圍1/11，及追加請求如附表二編號2至11所示土地權利範圍，有優先購買權，
暨均願以系爭買賣契約相同條件購買；並塗銷被上訴人就系爭11筆土地應有部分以買賣為登記原因於101年4月9日所為之所有權移轉登記，均為無理由，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴。
四、
按基地出賣時，
地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。此項規定之目的，在保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人。而基地承租人係指承租基地在其上興建建築物之承租人，若其所承租之範圍僅為土地之一部，則承租人僅得就其房屋坐落之承租土地，為優先購買權之主張。原審本於取捨證據、認定事實之職權行使，並斟酌全辯論意旨，認定：上訴人與余家三兄弟係就三兄弟共有之222、223土地內分管之300坪部分之土地成立租賃關係，余詠鈴並非系爭租約之出租人，余詠鈴所有系爭11筆土地應有部分非該出租建屋之300坪土地，上訴人無承租權，不得就余詠鈴出賣其所有該11筆土地應有部分予陳能鎮之系爭買賣契約，主張有土地法第104條第1項之優先購買權及願以該買賣契約相同條件購買，亦不得請求塗銷被上訴人間就上開土地應有部分於101年4月9日所為之所有權移轉登記等情，
洵屬有據。次按
訴訟標的於確定之終局判決中經
裁判者，除法律別有規定外，有
既判力，當事人不得就該
法律關係，更行起訴，此觀民事訴訟法第249條第1項第7款及第400條第1項規定自明。依原審卷內所附高本院108年度上易字第871號判決（見第二審卷第245至250頁），可知上訴人前曾向臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）對被上訴人提起確認優先購買權存在之訴訟，主張上訴人向余家三兄弟承租223土地內300坪部分土地建築房屋，余詠鈴將223土地應有部分1/11出售予陳能鎮，上訴人依土地法第104條規定，請求確認就余詠玲出售予陳能鎮之上開應有部分，其有以64萬519元價格優先購買，及依系爭買賣契約之同樣條件訂立買賣契約之優先購買權存在，案經新竹地院、高本院為上訴人敗訴之判決確定。就確認余詠鈴將223土地應有部分1/11出售予陳能鎮部分，上訴人有無優先購買權存在之訴訟標的，既為法院於上開終局判決中經裁判，上訴人應受前訴訟既判力之
拘束，不容更行起訴，其更行提起本訴，關此部分之訴為不合法，應
予以駁回，第一審逕為
本案判決，原審又以實體判決駁回上訴人此部分之上訴，理由雖有未當，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨，指摘原
判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條、第78條，判決如
主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 27 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 石 有 為
法官 許 秀 芬
法官 陳 靜 芬
中 華 民 國 112 年 8 月 9 日