最高法院民事判決
郭宏義律師
連銀山律師
陳柏檜
何天明
朱哲毅
戴莉玲
朱兆蘭
黃大功
合眾建築經理股份有限公司（下稱合眾公司）
上 一 人
共 同
訴訟代理人 汪倩英律師
上列
當事人間請求塗銷
所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國112年6月20日臺灣高等法院第二審更審判決（110年度重上更二字第209號），提起上訴，本院判決如下：
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、上訴人主張：
㈠伊前於所有坐落○○市○○區○○段1小段462-2、462-13地號土地（原判決附表一編號【下稱編號】1、2所示土地（下合稱
系爭土地），及同小段460地號等16筆土地，興建中華體育文化活動中心新建工程，
嗣於民國87年間完成地下5層連續壁工程、基樁及地下2樓至地下1樓之結構體（下合稱結構體）時，系爭土地遭訴外人國泰世華商業銀行股份有限公司
聲請強制執行，由被上訴人袁劼、陳柏檜（下稱袁劼2人）以新臺幣（下同）2億8,888萬8,888元拍定，各取得
應有部分1/2 。
㈡袁劼2人將編號1至3所示土地之應有部分，分別出賣並移轉登記予被上訴人何天明以次5人（下合稱何天明5人，戴莉玲以次2人下稱戴莉玲2人），未依土地法第104條規定通知伊優先購買。
㈢嗣戴莉玲2人分別將編號4、5所示應有部分出賣並移轉登記予被上訴人黃大功；何天明5人再以信託為原因，各將編號6所示應有部分，移轉登記予被上訴人合眾公司，
上開所有權移轉登記對伊均不生效力。
㈣依土地法第104條，
民法第767條第1項中段、第2項，及於原審追加民法第242條規定，求為命何天明5人分別塗銷編號1至5、合眾公司塗銷編號6所示所有權移轉登記，袁劼2人就其所有系爭土地應有部分1/2，各以2億1,621萬5,000元之價金，與伊訂立
買賣契約，並將各該應有部分移轉登記予伊之判決。
二、被上訴人則以：
㈠結構體
非民法第425條之1第1項
所稱房屋，上訴人與袁劼2人間未成立法定租賃關係，上訴人無承租人之優先購買權。
㈡倘上訴人得行使優先購買權，應以袁劼2人與何天明5人、訴外人大佳國際開發股份有限公司（下稱大佳公司，與何天明5人合稱買受人）於99年4月13日簽訂買賣契約（下稱私契）所訂同一價格18億9,120萬元，
而非依移轉時簽訂之土地所有權買賣移轉契約書（下稱公契）
所載價格。
㈢伊於被上訴人給付私契所載價金前，得行使
同時履行抗辯權。況袁劼2人於105年6月14日通知行使優先購買權，上訴人為附條件同意，已喪失優先購買權。
三、原審廢棄第一審所為上訴人勝訴（買賣價金以公契所載為據）之判決，改判
駁回其第一審之訴及
追加之訴。其理由如下：
㈠上訴人為系爭土地之原所有人，嗣袁劼2人因
拍賣而繼受取得系爭土地所有權，應有部分各為1/2；袁劼2人將編號1至3所示之應有部分，分別出賣並移轉登記予何天明5人；戴莉玲2人分別將編號4、5所示應有部分出賣並移轉登記予黃大功；何天明5人再以信託為原因，各將編號6所示應有部分移轉登記予合眾公司
等情，為
兩造所不爭執。
㈡結構體屬民法第425條之1第1項所稱之房屋，為上訴人起造而原始取得。因系爭土地及結構體原均屬上訴人所有，袁劼2人經拍賣繼受取得系爭土地，應
推定其在結構體得使用期限內，與上訴人間存在租賃關係。袁劼2人將系爭土地出賣予何天明5人，依土地法第104條第1項規定，上訴人得行使承租人之優先購買權。
㈢審酌兩造所陳，袁劼2人各與何天明5人、大佳公司簽訂合作契約、
合建契約及私契之時序、內容，鑑定報告書、土地登記謄本等件，參互以察，
堪認袁劼2人與買受人間所成立之買賣契約內容應如私契所示。上訴人行使優先購買權時，應
按私契之同樣條件與袁劼2人補訂買賣契約。
㈣私契第2條約定應在「仍以大佳公司為起造人」情形，價金為18億9,120萬元之買賣契約始生效。
惟至原審
言詞辯論終結時，大佳公司未任起造人，且系爭土地
迄未獲核發建照，是私契約定之停止條件未成就，該買賣契約尚未生效，上訴人無從主張行使優先購買權。
㈤從而，上訴人依土地法第104條，民法第767條第1項中段、第2項，及追加民法第242條規定，請求何天明5人分別塗銷編號1至5、合眾公司塗銷編號6所示所有權移轉登記；袁劼2人應分別就系爭土地與上訴人簽訂買賣契約，並將各應有部分移轉登記予上訴人所有，均為無理由。
四、本院判斷：
㈠基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，此觀土地法第104條第1項規定自明。所謂依同樣條件優先購買，即指在買賣條件（如買賣標的、範圍、價金、付款方式、
瑕疵擔保等）均相同之情形，承租人得要求優先成為基地之買受人。
易言之，於承租人得行使優先購買權之範圍，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之
相對人（買受人）變更為承租人，其餘因該契約範圍所生之權利義務關係，與原買受人成立之買賣契約相同。至買賣契約內容之履行，則屬別一問題。
㈡附停止條件之
法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項定有明文。該所謂停止條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就，決定
法律行為效力發生之一種附款。
苟當事人非以法律行為效力繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定事實之到來者，則非停止條件。
㈢原審既認定：上訴人因起造而原始取得結構體，該結構體屬民法第425條之1所定之房屋；上訴人係系爭土地之原所有人，對因拍賣繼受取得該土地所有權之袁劼2人，就結構體成立租賃關係；袁劼2人將系爭土地出賣予何天明5人，依土地法第104條第1項規定，上訴人得行使承租人之優先購買權，且按私契之同樣條件與袁劼2人補訂買賣契約；袁劼2人與何天明5人、戴莉玲2人與黃大功、何天明5人與合眾公司間，就系爭土地之應有部分，各有移轉登記行為等情。
倘若無誤，則該私契效力之發生，是否繫於將來不確定之事實（大佳公司任起造人或建照核發），抑該不確定事實僅涉及私契之履行？私契如未生效，被上訴人間就系爭土地之應有部分，焉有數次移轉登記行為？攸關上訴人行使優先承買權之認定，自應予判斷。原審未察，逕以私契第2條約定內容，即謂上訴人不得行使優先購買權，除
適用上開規定及說明意旨不當外，並違背
論理法則。
㈣
本件相關事實
尚非明確，本院無從為法律上判斷。
上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項
、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 25 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鍾 任 賜
法官 陳 麗 玲
法官 黃 明 發
法官 陶 亞 琴
法官 呂 淑 玲
中 華 民 國 113 年 10 月 1 日