最高法院民事判決
黃珮茹律師
陳彥竹
陳振輝
上列
當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國113年3月26日臺灣高等法院第二審判決（112年度重上字第229號），提起上訴，本院判決如下：
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、
本件上訴人主張：被上訴人於民國108年8月25日公開標售其所有坐落○○縣○○鄉○○段00、00地號土地（含
嗣後分割出同段00-0、00-0地號土地，合稱
系爭土地），僅伊1人書立
投標書（下稱系爭投標書），以總價新臺幣（下同）1億433萬1,130元得標，被上訴人經其管理人陳吉成、陳彥竹、陳振輝代理，於當日與伊簽訂「祭祀公業陳高土地公開出售前，雙方已同意之
買賣契約內容」（下稱系爭出售前買賣契約），就買賣標的、價金、移轉
所有權之期限等要素均達成
合意，而成立買賣契約，或至少已成立買賣預約。被上訴人於108年9月23日、同年10月25日寄發
存證信函，均未合法送達，不生
解除契約之效力
等情。先位依
民法第345條、第348條規定，求為命被上訴人移轉系爭土地所有權登記予伊；備位依系爭出售前買賣契約第3條、第4條約定，及追加依民法第345條、第348條規定，求為命被上訴人與伊簽訂買賣
本約後，將系爭土地
所有權移轉登記予伊之判決。
二、被上訴人則以：依伊規約（下稱規約）第12條約定，系爭土地之處分應經管理人及監察委員各3分之2同意方得為之，
惟系爭投標書、系爭出售前買賣契約未經管理人（共3名）及監察委員（共7名）各3分之2同意，且未據2名管理人、5名監察委員用印，自屬無效。伊未於108年8月25日下午標售系爭土地，系爭出售前買賣契約未記載買賣總價及
標的物，並未據以成立買賣本約或預約。且伊於同年9月23日限期催告上訴人簽訂正式土地買賣合約，上訴人未依限履約，伊於同年10月25日為解除該買賣預約之意思表示，已合法送達上訴人法定代理人等語，資為
抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，
駁回其上訴及
追加之訴，係以：被上訴人於108年8月25日上午召開
派下員大會，通過修訂規約第12條，同日下午標售系爭土地，僅有上訴人前往投標，投標時被上訴人3名管理人均在場。上訴人得標後，被上訴人管理人陳彥竹、陳振輝與其磋商買賣條件，並由訴外人即代書陳慶森在系爭投標書、系爭出售前買賣契約手寫加註雙方當場磋商同意之內容，作為買賣契約附件，及於系爭出售前買賣契約蓋用被上訴人大印。上訴人當場交付面額1,000萬元之支票（下稱系爭支票）予被上訴人管理人陳吉成等情，為
兩造所不爭執，並有土地出售公告、投標現場照片、支票簽收資料、系爭投標書、系爭出售前買賣契約
可稽，且經證人陳吉成、黃宏業、陳慶森證述屬實。惟依規約第12條約定及同日上午派下員大會決議，系爭土地之處分須經派下員大會重度決議授權管理人（共3名）、監察委員（共7名）組成公業
不動產處分小組，並由管理人、監察委員各3分之2同意方得為之。系爭土地標售時，3名管理人固均在場並同意，惟監察委員陳有朋、陳理勳、陳志聰、陳崇仁、陳獻志等5名均證稱當時不知悉系爭土地標售事宜，故系爭投標書、系爭出售前買賣契約因未得監察委員3分之2之同意而無效。被上訴人嗣於109年3月1日召開管理、
監察人聯席會，會議紀錄就「執行108年8月25日，本公業土地出售案」記載：「履保採用台銀、土銀、合庫、一銀、彰銀、華銀，其中一家，本人同意賣出。」，並經管理人陳彥竹、陳振輝及監察委員陳有朋、陳瑞璋、陳文旭、陳獻志、陳志聰簽名同意，僅係由管理人及監察委員各3分之2決議如履約保證採用公銀行庫，則同意出售系爭土地，並
非事後追認同意108年8月25日系爭土地標售案，此
觀諸被上訴人嗣於109年4月21日以管理人、監察委員各3分之2以上同意另以較高價格出售予訴外人陳文豊亦明，從而，上訴人先位依民法第345條、第348條規定，請求被上訴人移轉系爭土地所有權登記；備位依系爭出售前買賣契約第3條、第4條約定，及追加依民法第345條、第348條規定，請求被上訴人與上訴人簽訂買賣本約並移轉系爭土地所有權移轉登記，均無理由等詞，為其判斷之基礎。
四、
按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意
第三人，但第三人過失而不知其事實者，不在此限，民法第107條定有明文。查被上訴人於108年8月25日上午召開派下員大會，通過修訂規約第12條，同日下午標售系爭土地，僅有上訴人前往投標，投標時被上訴人3名管理人均在場，上訴人得標後，管理人陳彥竹、陳振輝與其磋商買賣條件，並由訴外人即代書陳慶森在系爭投標書、系爭出售前買賣契約手寫加註雙方當場磋商同意之內容，作為買賣契約附件，及於系爭出售前買賣契約蓋用被上訴人大印，上訴人當場交付系爭支票予被上訴人管理人陳吉成等情，為原審認定之事實。果爾，能否謂被上訴人簽訂系爭出售前買賣契約未經合法代理？已非無疑。又規約第12條約定：「本公業財產之處分，由管理人三分之二同意及監察委員三分之二同意，負責財產處分事宜」，係指由行政權之管理人3分之2先執行職務，再由監察人行使監督權之是否取得3分之2通過之問題，並非管理人與監察人同時開會取得3分之2表決才算通過，否則若堅持管理人與監察人必須一起表決，將造成監察人也變成擁有行政權之管理人，違反權力分立制衡之立法目的，亦有108年10月26日被上訴人管理人
暨監察人連席會議紀錄可稽（見原審卷二第439頁），已敘明規約第12條約定之目的係指管理人對於財產之處分，須取得監察委員事後3分之2以上之同意，資為監督。倘被上訴人並非過失不知該規約約定，被上訴人是否能以該項對於管理人代理權之事後限制對抗上訴人，亦待探求。再者，被上訴人109年3月1日管理、監察人聯席會會議係討論「執行108年8月25日，本公業土地出售案」，並經管理人2人、監察委員5人同意如履保採用公銀行庫即同意賣出等情，亦為原審所是認，依其文義，能否謂該決議並非就兩造於108年8月25日針對系爭土地簽訂系爭出售前買賣契約之行為，經監察委員3分之2以上事後追認同意？亦非無研求之餘地。
乃原審
未遑詳究，遽謂系爭投標書、系爭出售前買賣契約未於108年8月25日得監察委員3分之2以上之同意而無效，亦未事後經管理人、監察委員各3分之2以上追認同意，進而為不利上訴人之論斷，自有可議。上訴論旨，指摘原
判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 26 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 張 競 文
法官 王 本 源
法官 周 群 翔
法官 王 怡 雯
中 華 民 國 114 年 1 月 9 日