最高法院民事判決
王群淵
王裕勝
盧美惠
王筱珣
王晶瑩
王欽銘
共 同
被 上訴 人 僑馥建築經理股份有限公司
法定代理人 彭 慶
上列
當事人間請求給付
違約金事件，上訴人對於中華民國113年1月9日臺灣高等法院第二審判決（112年度重上字715號），提起上訴，本院判決如下：
原判決關於㈠
駁回上訴人請求被上訴人汪華泰精密工業有限公司給付新臺幣一千一百零一萬七千九百五十八元、被上訴人僑馥建築經理股份有限公司撥付新臺幣一千一百零一萬七千九百五十八元之訴；㈡命上訴人應再同意被上訴人汪華泰精密工業有限公司向被上訴人僑馥建築經理股份有限公司領取新臺幣一千一百零一萬七千九百五十八元、應再給付被上訴人汪華泰精密工業有限公司利息及各該
訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、
本件上訴人主張：伊為新北市○○區○○段000地號土地（下稱
系爭土地）之共有人，於民國110年12月10日與被上訴人汪華泰精密工業有限公司（下稱汪華泰公司）簽立土地
買賣契約書（下稱系爭契約），約定由汪華泰公司以新臺幣（下同）1億1,017萬9,575元向伊購買系爭土地權利範圍全部（下稱系爭買賣），另約定由被上訴人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理系爭買賣價金履約保證。汪華泰公司依約將第1期款、第2期款共計2,217萬9,575元（下合稱系爭買賣價款）存入僑馥公司所保管如原判決附表所示之履約保證帳戶（下稱系爭專戶），
詎遲未給付剩餘之尾款，經伊催告仍不履行，伊於111年5月12日委請律師寄發
存證信函（下稱戊存證信函），解除系爭契約。
爰依系爭契約第8條第2項約定，沒收汪華泰公司存入系爭專戶之1,101萬7,958元作為
懲罰性違約金，求為命汪華泰公司給付1,101萬7,958元及命僑馥公司自系爭專戶撥付該金額予伊之判決（本訴逾
上開聲明之請求，未繫屬本院，不予贅述）。對汪華泰公司之
反訴，則以：系爭土地有關管制規定均經依法公告，汪華泰公司不得諉為不知。伊未曾向汪華泰公司保證1樓建築面積，
難認系爭土地欠缺所保證之品質；且系爭土地實際可建築面積，需於實際申請建造執照時始得確認，亦難認有減少價值或效用之瑕疵。汪華泰公司不得解除系爭契約等語，資為
抗辯。
二、汪華泰公司則以：上訴人委託訴外人兆廣地產有限公司（下稱兆廣公司）銷售系爭土地，
期間兆廣公司稱系爭土地面積244.84坪，建蔽率為60％，即1樓可建築面積約為146坪，符合伊因規劃遷廠所提出1樓可建築面積應達140至150坪之要求，伊方以高於每坪32.3萬元區域行情之每坪45萬元價格買受系爭土地，伊並分別於110年12月10日、111年1月3日依約給付系爭買賣價款1,100
萬元（原判決第4頁第5行誤載1,110萬元）、1,117萬9,575元。詎伊
嗣委請建築師進行建築設計時，始獲悉系爭土地因位於臺北港特定區之第一種產業專用區（下稱系爭專用區），應退縮建築，實際1樓可建築面積僅有約104坪，即實際建蔽率僅42%，未具所應有之品質，有效用及價值欠缺之瑕疵，且無法補正，驚覺受騙。伊已於111年3月3日委請律師寄發存證信函（下稱甲存證信函），依
民法第88條、第92條規定，撤銷買受之意思表示，依民法第359條規定解除系爭契約，上訴人不得沒收伊已給付之款項作為違約金。縱認上訴人得
解除契約，系爭契約約定懲罰性違約金金額，亦屬過高而顯失公平，請求酌減至0元等語，
資為抗辯。並提起反訴，依民法第179條、第259條規定，請求上訴人返還伊已繳之系爭買賣價款及
按年息5％計算利息，又前開款項現由僑馥公司保管，上訴人應同意伊領取，除經第一審判決確定上訴人應同意伊向僑馥公司領取1,116萬1,617元外，求為命上訴人應再同意伊向僑馥公司領取1,101萬7,958元，及上訴人應再給付伊1,100
萬元自110年12月10日起、1,117萬9,575元自111年3月3日起，至本件判決確定之日止，均按年息5％計算利息之判決（反訴逾上開聲明之請求，未繫屬本院，不予贅述）。三、僑馥公司則以：伊辦理系爭買賣價金履約保證業務，汪華泰公司及上訴人共同委任伊為付款中間人。依其等於110年12月10日簽立之
不動產買賣價金履約保證申請書，當買賣雙方有爭議時，伊應依雙方協議或法院判決結果撥款。本件系爭買賣之爭議未釐清，伊將暫停系爭專戶價金之撥付，並以判決確定結果做為價款撥付之依據等語，資為抗辯。
四、原審廢棄第一審所為上訴人上開本訴、反訴勝訴部分之判決
，改判駁回該部分本訴上訴人第一審之訴，並就反訴命上訴人為如汪華泰公司前開聲明所示之給付，係以：
㈠
兩造就系爭土地買賣之仲介均為兆廣公司，系爭土地買賣係由兆廣公司之員工饒傑倫、陳弘倚分別負責賣方即上訴人、
買方即汪華泰公司。互核證人饒傑倫、陳弘倚與汪華泰公司員工汪柏邑之證述及兆廣公司所製作載有「總面積244.84坪、建蔽率60％、容積率210％」等內容（下稱系爭內容）之銷售資料，足認汪華泰公司於系爭買賣過程中有明確告知上訴人之代理人兆廣公司所屬員工，其購買系爭土地之用途、所需求之土地為230至300坪之工業用地，且1樓平面建築面積至少需達140至150坪之條件，兆廣公司則以有系爭內容之銷售資料向汪華泰公司介紹系爭土地。
㈡
系爭土地位於系爭專用區，面積為244.84坪，建蔽率為60％，依新北市政府於109年10月間公告「變更臺北港特定區計畫細部計畫（土地使用分區管制要點第二次通盤檢討）書」（同年11月20日核定；下稱系爭計畫書）之土地使用分區管制要點（下稱系爭要點）第7點第2款規定，系爭專用區之D4、D5、D7、D8街廓分配線（或建築基地之後面基地線）起，兩側至少各自退縮7.5公尺建築。系爭土地依上開規定退縮建築後，實際可供建築面積為43.98％。衡酌系爭土地之建蔽率攸關汪華泰公司對於系爭土地1樓平面面積使用之支配，並經汪華泰公司於系爭買賣過程中多次表明，為上訴人所知悉，如有短少，自足以影響汪華泰公司買受系爭土地之價值及效用，系爭土地因系爭要點之限制，致其1樓實際可供建築之平面面積未能達到契約預定效用之建蔽率60％之平面面積，此可供1樓建築之平面面積短少，屬系爭土地之物之瑕疵。兆廣公司於系爭買賣中為上訴人之代理人，兆廣公司於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，上訴人自有擔保系爭土地之建蔽率為60％、1樓之建築面積有達140至150坪之契約預定效用，不因
系爭契約未明文記載而受影響。 ㈢民法第354條有關物之
瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有
適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依
法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保
請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之
法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。
系爭土地因法規限制，致缺少契約預定實際可供建築1樓平面面積達140至150坪之瑕疵
，客觀上不能修補，汪華泰公司得於系爭土地交付前主張瑕疵擔保，並依民法第359條
之規定主張解除系爭契約。汪華泰公司於111年3月3日寄發甲存證信函，以系爭土地缺少約定之建築坪數品質為由，向上訴人為解除系爭契約之意思表示，系爭契約業經汪華泰公司合法解除，上訴人無從再於111年5月12日以戊存證信函解除系爭契約。從而，上訴人依系爭契約第8條第2項約定，沒收汪華泰公司系爭買賣價款中之1,101萬7,958元作為懲罰性違約金，
即屬無據，上訴人本訴請求汪華泰公司給付1,101萬7,958元及僑馥公司撥付系爭專戶所保管之1,101萬7,958元，為無理由。
㈣汪華泰公司於110年12月10日、111年1月3日開立金額分別為
1,100萬元、1,117萬9,575元，受款人為系爭專戶之支票，支付系爭買賣價款。其合法解除系爭契約後，除經判決確定返還之1,116萬1,617元外，得依民法第259條第2款規定，請求上訴人返還餘款1,101萬7,958元，並附加已給付之買賣價款自受領時起之利息，且因本件判決確定，汪華泰公司即得向僑馥公司領取，上訴人遲延責任即為終了。從而，汪華泰公司反訴請求上訴人應再同意汪華泰公司向僑馥公司領取系爭專戶內之1,101萬7,958元，及再給付1,100萬元自110年12月10日起；及1,117萬9,575元自111年3月3日起，至本件判決確定之日止，均按年息5％計算利息，為有理由等詞，為其判斷基礎。
五、按判決書理由項下，應記載關於攻擊或
防禦方法之意見，民事訴訟法第226條第3項定有明文。是法院為當事人敗訴之判決，關於足以影響判決結果之攻擊防禦方法之意見，有未記載於理由項下者，即為同法第469條第6款所謂判決不備理由，其判決自屬違背
法令。查
系爭土地位於系爭專用區，面積為244.84坪，建蔽率為60％，依新北市政府於109年10月間公告系爭計畫書之系爭要點第7點第2款規定，系爭專用區之D4、D5、D7、D8街廓分配線（或建築基地之後面基地線）起，兩側至少各自退縮7.5公尺建築，系爭土地位於上開街廓，應退縮7.5公尺建築，為原審認定之事實。系爭要點第7點第2款固規定系爭專用區之D4、D5、D7、D8街廓分配線（或建築基地之後面基地線）起，兩側至少各自退縮7.5公尺建築，
惟於第7點第6、7款另規定：「㈥依本點規定退縮部分得計入法定空地，並得與第6點之前、側院併計（不得包含陽臺、露臺及地下室）……（下略）。㈦依本要點規定退縮之建築物除本要點另有規定外，得免留設騎樓。」（見第一審卷一第134頁）。上開有關退縮部分計入法定空地並得與前、側院併計、得免留設騎樓，對系爭土地建築面積之多寡有無影響？如依系爭要點第7點第6、7款規定，系爭土地建築面積有無變動？攸關系爭土地是否具有建築面積短少瑕疵之判斷。上訴人援引上開規定，於原審抗辯有關建築退縮部分得計入法定空地，
非必然使1樓建築面積減少致系爭土地失其通常之效用，伊無違約，汪華泰公司解約不合法，伊毋庸返還價金，汪華泰公司遲延給付價金，應依約給付懲罰性違約金等語（原審卷第395、401至403頁），自
屬上訴人重要之防禦方法，原審就此未予調查審認，亦未說明不予調查之理由，遽為不利上訴人之判斷，自有判決理由不備
之違法。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。末查，汪華泰公司依系爭契約將價金存入系爭專戶，僑馥公司則依價金履約保證契約進行相關撥付作業，上訴人本訴聲明請求汪華泰公司、僑馥公司分別給付、撥付1,101萬7,958元之真意為何？關涉其訴訟標的是否合一確定，自應予闡明釐清，案經發回，宜併注意及之。六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1 項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 周 舒 雁
法官 蔡 和 憲
法官 林 慧 貞
法官 翁 金 緞
中 華 民 國 113 年 7 月 2 日