最高法院民事判決
上 訴 人 陳有恆
邱敏婷律師
上列
當事人間請求
拆屋還地事件，
上訴人對於中華民國113年11月6日臺灣高等法院第二審判決（113年度重上字第161號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人為坐落臺北市○○區○○路0小段475地號土地（下稱475地號土地）上○○大廈（分A、B棟，下稱A、B棟）A棟門牌同區○○路0段55號1樓房屋（下稱55號1樓房屋）區分
所有權人（下稱區權人），以如第一審判決附圖所示編號A、B之增建
地上物（下稱
系爭地上物），分別無權占用該大廈之法定空地（下分稱A、B土地，合稱系爭土地）
等情。
爰依
民法第767條第1項、第821條規定，求為命上訴人拆除系爭地上物返還系爭土地予全體共有人之判決。
上訴人則以：A、B棟於民國71年間建竣後，住戶即就各棟周圍法定空地
予以分管。伊之前手王春英與A棟全體區權人就系爭土地成立默示
分管契約，伊於102年間買入後經被上訴人同意承繼該分管契約，並延續王春英每月給付被上訴人回饋金新臺幣（下同）1萬元，伊有占用之正當權源等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，
駁回上訴人之上訴，
是以：
㈠B棟、A棟分別於99年、102年各自成立管理委員會（下稱管委會），就大廈共用部分劃分各自管理範圍。使用執照記載A、B土地（面積各為18、10平方公尺）均為法定空地（A土地為法定汽車停車位），位於A棟周圍，屬A棟區權人管理使用範圍，為
兩造所不爭。被上訴人於其職務範圍內，依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第38條規定，經A棟區權人會議決議授權就占用爭議提起本件訴訟，自有
當事人適格。
㈡475地號土地為仁和大廈全體區權人所共有，上訴人於102年1月向王春英買入55號1樓房屋（含系爭地上物）而為A棟區權人，系爭地上物為83年12月31日前既存之違建，先後由王春英、上訴人與55號1樓房屋一併出租他人作為餐飲業使用
迄今。仁和大廈為管理條例84年間公布施行前取得建造執照者，依管理條例第55條第2項規定，系爭土地得由區權人成立約定專用之分管契約。然
嗣於99年、102年經報備分別成立B棟、A棟管委會，上訴人抗辯王春英就系爭土地於83年間已有分管契約存在，自須以王春英與仁和大廈全體區權人達成
合意為必要。
㈢
惟觀上訴人與王春英間
買賣契約（下稱系爭買賣契約），記載標的現況有「平台外推增建」、貼補稅費「管委會1萬元」，僅能認定上訴人購入系爭地上物，並負擔該補貼；證人即買方經紀人高承智證述，平台外推是既存違建，王春英說之前都有給管委會回饋金補貼，但無法確認管委會確實同意王春英使用等語，而王春英補貼管理費之原因多端，未必基於分管合意；又觀A棟於101年10月13日制訂規約第3條第2項、第2條第3項之規定，僅規範A棟全體區權人基於建築法規處理規約生效前已存之違建，無從反推為賦予違建所有人具有占有之私權，或承認既存之法定空地分管約定。況上訴人購入系爭房屋後，即於102年1月24日與被上訴人簽訂租約，兩造固均主張該租約無效，但上訴人仍依該租約簽訂起至110年12月止，
按月繳租金1萬元，可知兩造或A棟區權人均認知上訴人占用系爭土地之原因為租約，
而非基於分管之合意。
㈣上訴人未能證明王春英已獲全體區權人默示同意占用系爭土地，其抗辯承繼該分管契約而有權占有，即無足採。從而，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭地上物拆除返還系爭土地予全體共有人，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
本院判斷：
㈠按公寓大廈如係於管理條例84年6月28日公布施行前已取得建造執照者，其共用部分依該條例第55條第2項規定，不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。惟
參照同條例第9條、第15條第1項規定，該約定專用者，仍應依使用執照
所載用途及約定方法為之，不得擅自變更，且不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築
法令之規定。倘有違反，管理負責人或管委會得按其性質請求各該
主管機關或訴請法院為必要之處置。故此類公寓大廈共用部分之法定空地，經
分管協議由特定區權人專用，該特定區權人未依使用執照所載用途、約定方法或違反法令限制，固得請求其除去該違約或違法使用之結果，但在分管協議終止前，該特定區權人仍有使用之權利，管理負責人或管委會尚不得請求返還該法定空地。
㈡查○○大廈係於管理條例84年6月28日公布施行前取得建造執照之公寓大廈，系爭土地為該大廈之法定空地，其中A土地為法定汽車停車位，得由區權人成立分管契約約定專用，為原審所認定（原判決第4至5頁）。
觀諸卷附使用執照、建物謄本（一審訴卷第65至67頁、第95至97頁），仁和大廈於71年8月取得使用執照，王春英於72年5月即因買賣為由，同年7月登記為55號1樓房屋所有人，依上訴人陳述：建商向王春英表明A土地停車位給1樓住戶停車使用，因王春英無車，故搭蓋鐵皮建物，出租他人經營餐飲業等情（原審卷一第167頁）；與系爭買賣契約記載「平台外推」（即系爭地上物）為可使用部分，另補貼管委會1萬元（一審訴卷第75、117頁）；及證人高承智證稱該約定係延續王春英與管委會約定之使用方式（原審卷二第37至38頁），
暨系爭地上物係83年12月31日前既存之違建；加以上訴人自102年間買入55號1樓房屋與系爭地上物後繼續繳納1萬元與被上訴人，亦將系爭地上物出租他人作為餐飲業使用迄今等各情。似見王春英於○○大廈興建完成
旋即買受55號1樓房屋，嗣搭建系爭地上物使用經年，直至102年間一併出售予上訴人，由王春英、上訴人先後持續出租他人經營餐飲業而為排他的使用收益迄今，
期間長逾數十年，其等並按月繳納1萬元與管委會。似此情況，能否謂非屬其他區權人或其繼受人知悉或可得知悉，仍予容忍未加干涉，歷有年所之情，上訴人一再抗辯：王春英與A棟全體區權人就系爭地上物有默示分管協議，並由其承受等語，是否毫無足採？
尚非無疑。關涉上訴人是否基於分管契約有權占有，被上訴人得否請求返還系爭土地，應予查明。原審未詳予推求，
遽認王春英未與區權人成立分管契約，而為不利上訴人此部分之判決，自有可議。
倘若有分管契約存在，而系爭地上物為既存違建，占用之系爭土地為法定空地，其中A土地並設置為法定汽車停車位，兩造亦不爭執（原判決第2頁）。究竟該違建有無違反使用執照所載用途、分管約定或管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令等法令之限制？此攸關被上訴人得否請求上訴人拆除系爭地上物之判斷，亦應釐清，此部分事實不明，本院無從為
法律上判斷，應併予廢棄發回。
㈢上訴論旨，指摘原
判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1 項、第478條第2項，判決如
主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 蔡 孟 珊
法官 藍 雅 清
法官 高 榮 宏
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日