最高法院民事判決 八十五年度
台上字第一○五一號
上 訴 人 乙○○即黃美記祭祀公業管理人
被
上訴 人 甲○○
丙○○
右 一 人
訴訟
代理人 劉榮村
律師
右
當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國八十四年四月二十九
日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十三年度上字第五一一號），提起上訴，本
院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件上訴人主張：坐落嘉義市○○段○○段○○號、建、面積○‧○○九六公頃土地
係黃美記祭祀公業業產，伊為管理人。該土地內如原判決附圖所示甲部分面積○‧○
○三四公頃原出租與訴外人江國進建造房屋，民國七十二年三月該建物失火燒燬，江
某復在原地重建門牌為嘉義市○○街○號、五號之房屋，並於七十五年十一月間將之
賣與被上訴人甲○○。甲○○則於七十七年八月間，以新台幣（下同）一百三十五萬
元之價格再賣與被上訴人丙○○，並已交付。八十年間嘉義市○○路拓寬，朝陽街三
號房屋全部被徵收拆除，五號房屋則部分被拆除，丙○○獲補償五十六萬八千一百十
六元。因甲○○於出賣
系爭房屋時，並未通知伊優先購買，其
買賣契約不得對抗有優
先購買權之土地出租人，但被上訴人竟否認伊有優先權
等情，求為確認伊就
上開土地
上如原判決附圖所示甲部分面積○‧○○三四公頃地上建物，有以被上訴人間買賣之
同一價格優先購買權存在；並命甲○○就前開建物以七十八萬一千八百八十四元之同
一價格與伊訂立買賣契約，及丙○○將該建物交還甲○○，再由甲○○交付與伊之判
決（上訴人另請求甲○○就系爭房屋辦理保存登記後，將
所有權移轉登記與伊部分之
訴，經第一審判決其敗訴，未據提起第二審上訴）。
被上訴人則以：甲○○與上訴人間就系爭房屋與基地間並無租賃關係存在，且系爭房
屋未依法為所有權登記，其讓與自無優先購買權問題。況上訴人亦已概括拋棄其權利
，自不得復行主張優先購買等語，資為
抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判
駁回其訴，無
非以：上訴人所有土
地上之系爭房屋係訴外人江國進原始所建，
惟尚未向地政機關辦理保存登記。
嗣江國
進於七十五年十一月間將系爭房屋賣與被上訴人甲○○，因無法為
所有權移轉登記，
尚不發生所有權移轉之效力，甲○○與江國進間僅有
債權之買賣契約，甲○○僅取得
系爭房屋之事實上處分權，並非所有權人。甲○○於七十七年八月間再將系爭房屋轉
賣與被上訴人丙○○時，契約書載明系爭房屋「未保存登記」，且未約定應於辦理保
存登記後，辦理所有權移轉登記。是被上訴人間之買賣僅係事實上處分權之讓與，非
所有權之買賣，自非優先購買之對象。且甲○○從未以承租人之地位與名義給付上訴
人租金，是承租系爭房屋基地之人，應係江國進及丙○○，甲○○與上訴人間並無房
屋基地租賃關係存在。上訴人提起本件
確認之訴及請求甲○○與伊訂立買賣契約、交
付房屋均無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟
按土地法第一百零四條第一項後段所謂基地承租人之房屋出賣時，基地所有權人有
依同樣條件優先購買之權，係指成立買賣契約之形成權而言。此項房屋買賣之債權契
約，與為移轉物權所訂立之物權契約並不相同。
祇須承租人出賣其房屋，基地所有權
人即得行使優先權，至房屋之所有權能否移轉登記，在所不問。原審竟謂系爭房屋未
經保存登記，不得為所有權移轉登記，上訴人即無優先購買權
云云，其
法律見解，已
屬可議。且租地建屋之契約如無相反之特約，自可
推定出租人於立約時，即已同意租
賃權得隨建物而移轉於他人。原審既認定系爭房屋原始建造人江國進及自被上訴人甲
○○移轉取得系爭房屋之被上訴人丙○○，均係承租系爭房屋基地之人，卻又謂自江
國進取得系爭房屋之甲○○就系爭房屋基地與上訴人並無租賃關係存在云云，其認定
事實亦與
論理法則有違。上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 五 月 十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 五 月 二十一 日
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