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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一一二七號 　　上　訴　人　丙○○ 　　訴訟代理人　許惠峰律師 　　　　　　　　阮禎民律師 　　被 上訴 人　乙○○ 　　　　　　　　　　　　送達 　　訴訟代理人　雷祿慶律師 　　被 上訴 人　甲○○ 　　　　　　　　張翠芬 　　　　　　　　　　　　（右二人共同送達代收人雷祿慶律師） 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十四年四月十七日台灣高等法 院第二審判決（八十三年度上字第九六○號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：被上訴人乙○○、甲○○、張翠芬分別於七十八年二月間及七十 七年底，依序向上訴人洽購台北加州大廈Ｂ３棟一樓房屋七三‧一坪，Ｂ６棟十七、 十八樓房屋八九‧一坪，Ｃ７棟十樓房屋四七‧五坪，及各連同其基地之應有部分（ 以上三戶房屋簡稱為系爭房屋）。上訴人持該大廈Ｃ區、Ｂ區之標準平面圖及營建概 要與建材設備說明向伊解說欲出售之房屋，並保證完工後之建坪與平面圖所載面積相 同，伊因而在當時即分別給付上訴人總價款約百分之四為訂金，其金額依序為新台幣 （以下同）七十五萬元、五十萬元及二十五萬元。前開房屋平面圖載明Ｂ３棟一樓之 私有面積為六五‧八坪，公共面積七‧三坪，合計七三‧一坪；Ｂ６棟十七、十八樓 之私有面積六五‧五坪，公共面積一○‧四坪，露台一三‧二坪，合計八九‧一坪； Ｃ７棟十樓之私有面積四二‧四坪，公共面積五‧一坪，合計四七‧五坪，債權契約 分別成立。嗣後兩造分別補立之書面契約，其所載之總面積亦與平面圖相符。上訴人 分別於八十年十一月四日、八十年九月二十一日、七十九年十月十二日交屋後，伊發 現三戶房屋權狀之室內面積依序僅五八‧三七坪、六八‧四二坪及三五‧八坪，分別 短少七‧四三坪、一○‧二七坪及六‧六坪，嚴重影響伊之權益。上訴人未依債務本 旨完全履行義務，伊自得依民法第二百二十七條之規定請求損害賠償，並依契約第一 條後段規定以「平均單價」計算，請求賠償未履行部分之相當於價金之損失等情，爰 依民法第二百二十七條之規定，求為命上訴人給付乙○○一百九十三萬一千一百八十 三元，甲○○一百四十三萬一千五百七十六元，張翠芬八十六萬七千一百九十四元， 及各加計法定遲延利息之判決。 上訴人則以：廣告平面圖為促銷宣傳品，僅供參考，並非契約之內容，且該平面圖所 載之「私有面積」，係包括當樓層住戶區分所有及當樓層住戶以持分方式共同使用部 分之面積。「公共面積」則指各該大樓各層住戶以持分方式共有而供全體大樓住戶共 同使用部分之面積。本件係預售屋買賣，伊既按圖施工完成，將建築物即約定之買賣 標的物交付被上訴人，難謂有債務不履行及不完全給付之事實。且縱令被上訴人受有 「室內面積」不足之損害，然其亦享有「公共面積」增加之利益，依損益相抵之法理 ，應扣除其基於同一原因事實所得之利益等語，資為抗辯。 原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：被上訴人分別 向上訴人購買系爭房屋，給付總價款約百分之四之訂金，嗣後補立書面契約。上訴人 分別於八十年十一月四日、八十年九月二十一日及七十九年十月十二日交屋，其建物 權狀所載之室內面積，依序為五八‧三七坪、六八‧四二坪及三五‧八坪等事實，有 被上訴人提出之建物權狀、房屋平面圖等影本為證，上訴人對之並不爭執，並提出兩 造簽訂之買賣契約書影本為證，被上訴人此部分之主張，堪信真實。查被上訴人提出 之房屋平面圖內，繪有房屋之位置、格局、室內陳設，並記載各層之「私有面積」及 「公共面積」暨合計之坪數等，甚為詳盡，應非僅供廣告促銷之參考。被上訴人向上 訴人洽購系爭房屋時，確由上訴人所屬之售屋人員以該平面圖向被上訴人介紹解說「 室內面積」屬私人住家使用，「公共面積」則係指樓梯、電梯等情，並據證人成林元 、郭碧芳證述屬實（一審卷三三頁）。上訴人既係以該平面圖記載之房屋坪數等內容 ，向被上訴人解說，分別經其同意而購買系爭房屋，兩造間就該平面圖所載內容，即 屬意思合致，該平面圖已成為兩造買賣契約重要內容之一部。雙方就房屋之坪數、價 金意思表示一致，被上訴人並給付定金，兩造之買賣契約應已成立，該平面圖之記載 ，自有拘束雙方當事人之效力。至上訴人於雙方買賣洽定後，提供書面買賣契約，置 入第十八條之附合性條款謂：「有關本標的之廣告及宣傳品，僅供參考之用」云云， 與兩造上開買賣意思合致之真意不符，不生若何效力，被上訴人自不受其拘束。前開 平面圖中既有「私有面積」與「公共面積」之區分，自係用以區分住戶「私有使用」 部分之面積，及與他住戶共同使用之「公共使用」部分之面積。此由系爭房屋之所有 權狀所載，主建物及附屬建物單獨編列為一獨立建號，單獨發給所有權狀，權利範圍 為「全部」，而將共同使用之門廳、樓梯間、屋頂突出物等各種共同使用部分編列成 二個建號。及兩造之買賣契約第四條第一款，業已明訂樓梯、電梯、通道等共同使用 部分，並非僅供住戶私有之使用等情，即可明瞭。上訴人辯謂平面圖上所載之「私有 面積」，係包括當層住戶區分所有及當層住戶以持分方式共同使用部分之面積，「公 共面積」係指各該大樓各層住戶以持分方式共有而供全體大樓住戶共同使用部分之面 積云云，顯無可採。被上訴人買受之系爭房屋之面積，應以前開房屋平面圖為準，依 該平面圖記載，Ｂ３棟一樓之私有面積為六五‧八坪，公共面積七‧三坪，合計七三 ‧一坪；Ｂ６棟十七、十八樓私有面積六五‧五坪，公共面積一○‧四坪，露台一三 ‧二坪，合計為八九‧一坪；Ｃ７棟十樓私有面積四二‧四坪，公共面積五‧一坪， 合計為四七‧五坪。惟系爭房屋權狀所載室內面積部分，依序僅有五八‧三七坪、六 八‧四二坪及三五‧八坪，各戶依序短少七‧四三坪、一○‧二七坪及六‧六坪。上 訴人交付被上訴人之系爭房屋，其面積較兩造約定短少，即係未依債務本旨完全履行 ，被上訴人依民法第二百二十七條規定，請求上訴人賠償其所受之損害，於法有據。 至於上訴人多移轉交付與被上訴人公共設施部分之面積，並非兩造間原約定之範圍， 上訴人得否請求被上訴人返還，係另一問題。被上訴人因私有面積減少給付所受之損 害，與上訴人多交付公共面積之行為，並非基於同一法律原因事實，不發生損益相抵 之問題，上訴人援引損益相抵之法則抗辯應扣除該部分所得之利益，即無可採。本件 兩造於契約第一條約定：「如實際現況與買賣面積誤差超過百分之一‧五時，其超過 或不足之部分雙方同意以本約平均單價為計算依據多退少補」。其所謂平均單價，自 係指契約第七條之房地總價除以第一條之房屋總坪數而言，此為兩造所不爭，是被上 訴人主張依契約第一條後段規定，以「平均單價」請求上訴人賠償未履行部分之相當 於價金之損失，核屬正當。系爭房屋之總價依序為一千九百萬元、一千二百四十二萬 元及六百三十二萬元，依此計算，被上訴人因私有面積減少而受之損害，依序為一百 九十三萬一千一百八十三元、一百四十三萬一千五百七十六元及八十七萬八千一百五 十元，其中張翠芬請求上訴人給付八十六萬七千一百九十四元之金額，尚未逾該八十 七萬八千一百五十元。從而，被上訴人依民法第二百二十七條之規定，請求上訴人分 別賠償其所受之上開損害金額，及法定遲延利息，於法有據，均應准許等詞，為其判 斷之基礎。 查依民法第二百十六條第一項規定，損害賠償既以填補債權人所受損害及所失利益為 限，則損害賠償之債權人，基於與受損害之同一原因事實，受有利益，自應於所受之 損害內，扣除所受之利益，以為實際之賠償額。此損益相抵之原則，於損害與利益， 係基於同一原因事實而生者，即可適用。本件上訴人未依兩造所訂買賣契約本旨完全 履行，其交付移轉與被上訴人之系爭房屋，室內面積不足，公共設施面積則有增加， 既為原審確定之事實。則上訴人抗辯被上訴人雖因室內面積減少受有損害，惟同時因 公共設施面積增加而受有利益，應適用損益相抵之法則扣除所受之利益云云（原審卷 一五○、一五一頁），似非全然無據。原審未詳加推求，認兩者非基於同一法律原因 事實，不生損益相抵之問題，而為不利於上訴人之認定，已有可議。次查，上訴人抗 辯兩造買賣契約標的之房屋、土地價值不同，房屋部分之「公共面積」與私人「使用 面積」價值亦有差異，其每坪平均單價並不相同云云，並聲請鑑定後作為計算賠償額 之依據（原審卷一三四、一五一、一五二頁）。原審未說明上訴人上開重要防禦方法 何以不足採取之理由，竟認買賣契約第一條所謂之「平均單價」，係指契約第七條之 房地總價除以第一條之房屋總坪數而言，並認此為兩造不爭之事實，因而為上訴人不 利之判斷，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄， 非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 十七 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 蘇 達 志 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 五 月 二十九 日 Ｌ