最高法院民事判決 八十五年度
台上字第一一八九號
上 訴 人 趙藤雄
訴訟
代理人 李永然
律師
李秀芬律師
被
上訴 人 謝鈴敏
右
當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國八十四年五月十五日台灣高等
法院第二審判決（八十三年度上字第一四一九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國七十九年六月上旬向上訴人購買其所建「台北加州」大
廈Ｆ五棟十三樓房屋及其基地
應有部分，約定房屋面積室內為三九‧三坪，公共設施
為五坪，共四四‧三坪，總價新台幣（下同）五百二十五萬元。八十一年一月八日交
屋後，伊發覺房屋之室內面積僅有三二‧四二坪，短少六‧八八坪，自屬
不完全給付
。依
民法第二百二十七條規定，伊得請求上訴人賠償損害
等情，求為命上訴人給付八
十一萬五千三百四十九元及加給法定
遲延利息之判決。
上訴人則以：建物平面圖並
非兩造契約之內容，
系爭房屋之坪數超過約定之坪數，兩
造並未約定室內面積應為三九‧三坪，伊交付之房屋，符合債之本旨。所謂使用面積
，包括當樓層之電梯間、樓梯間等「小公」，計入「小公」後，使用面積並無不足。
被上訴人就系爭房屋增加之面積，尚且給付伊十二萬元，可見雙方已就坪數爭議達成
和解。況坪數不足為
瑕疵擔保問題，被上訴人逾一年後始主張，其
請求權已罹於
消滅
時效等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，
駁回其上訴，係以：被上訴人就其主張之事
實，
業據提出
買賣契約書、建物
所有權狀及建物登記簿謄本為證。上訴人雖以
前揭情
詞置辯，然查被上訴人洽購系爭房屋時，上訴人係指派售屋小姐陳莉莉以上訴人製作
之平面圖，向被上訴人說明房屋面積與平面圖
所載相符，業據證人林美月證述屬實。
該平面圖關於私有面積、公共面積及房屋格局之表示，當然成為契約之內容。上訴人
辯謂平面圖非屬契約之內容，為不足取。次查系爭房屋之平面圖載明「使用面積三九
‧三坪，公共面積五坪，總面積四四‧三坪」，上訴人交付之房屋，其私有面積為三
二‧三九二坪，私有面積部分，短少六‧九○八坪，則被上訴人主張短少六‧八八坪
，依民法第二百二十七條不完全給付之規定，請求上訴人賠償損害，自非無據。上訴
人雖又抗辯：使用面積應包括「小公」，伊交付之房屋，面積並無不足，兩造已就坪
數爭議達成和解，被上訴人之瑕疵擔保請求權已罹於消滅時效
云云。
惟查使用面積應
指僅供被上訴人使用者而言，不包括「小公」部分，而私有面積如有短少，勢必減少
房屋之效用及價值，系爭房屋私有面積確實短少六‧九○八坪，自屬瑕疵給付及不完
全給付。又兩造會算坪數追加款時，僅就總坪數增加為計算，對使用面積之減少則未
涉及，足見被上訴人未對坪數之不足表示同意。上訴人此部分之抗辯，仍無足取。查
兩造買賣契約第一條約定，如實際現況之面積與買賣面積誤差超過百分之一‧五時，
其超過或不足部分雙方同意以本件平均單價為計算依據，多退少補。所謂平均單價，
指契約第七條之房地總價除以第一條之房屋總坪數之價錢，被上訴人係以平均單價十
一萬八千五百十元購買系爭房地，短少六‧九○八坪，共八十一萬八千六百六十七元
，被上訴人請求上訴人賠償八十一萬五千三百四十九元本息，未超過
上開金額，
自無
不合，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查兩造不爭之買賣契約第一條後段約定：如實際現況之面積與買賣面積誤差超過百分
之一‧五時，其超過或不足之部分，雙方同意以
本約平均單價為計算依據，多退少補
。依此約定，誤差在百分之一‧五之範圍內者，似均無需退款或補償。
乃原判決命上
訴人賠償被上訴人坪數不足之損害時，竟未將該百分之一‧五扣除，已有可議。次查
房屋坪數及土地應有部分均有不足時，以房地之平均單價計算出賣人應賠償之金額，
固屬合理，惟本件建物總坪數並無不足，倘土地應有部分亦無不足時，能否仍依房地
之平均單價計算上訴人應賠償被上訴人因私有面積短少之損害，即不無研求之餘地，
原審疏未注意及此，亦有未合。又兩造所訂買賣契約第一條載明：「房屋坪數約為四
四‧三坪，上開房屋坪數包括室內、陽台、梯間、走道及其他公共設施等之分攤在內
」，而上訴人交付被上訴人之房屋包括公共設施在內，其面積為四八‧七五四坪，已
超過買賣契約約定之四四‧三坪，有建築改良物登記簿謄本在卷
可稽。原審未查明依
建築
法令及建築術成規，上訴人交付之房屋，其室內、陽台等面積與電梯間、樓梯間
、走道及其他公共設施等面積之比例，是否在合理範圍內，
遽認上訴人所為之給付，
係屬瑕疵給付及不完全給付，並有疏略。再「使用面積」與「公共面積」併列於預售
屋廣告，則使用面積除住戶之專有部分外，尚包括當樓層其他住戶共同持分之共同使
用面積（例如當樓層之電梯間、樓梯間、走道、通道等俗稱「小公」之面積），有中
華民國建築投資商業同業公會全國聯合會建投全聯字第一三八二號函
在卷可稽。參
以系爭房屋廣告平面圖復將電梯間、樓梯間、走道及通道等標示在該平面圖內，上訴
人抗辯所謂使用面積應包括該電梯間、樓梯間等俗稱「小公」在內，是否毫無足採，
亦非無疑。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 五 月 三十 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 陳 國 禎
法官 劉 延 村
法官 許 澍 林
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 六 月 十二 日
Ｍ