最高法院民事判決 八十五年度
台上字第一一九一號
上 訴 人 乙○○
甲○○
上 訴 人 丙○○
訴訟
代理人 蘇弘志
律師
右
當事人間請求減少價金事件，
兩造對於中華民國八十四年四月二十四日台灣高等法
院第二審判決（八十二年度上字第一七四一號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於
駁回上訴人乙○○、甲○○依次請求上訴人丙○○給付新台幣柒拾貳萬肆
仟參佰壹拾捌元、柒拾貳萬零貳佰貳拾貳元本息之
附帶上訴及駁回上訴人丙○○之上
訴，
暨各該
訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人乙○○、甲○○主張：伊於民國七十七年十一月二十八日分別向
對造上訴
人丙○○購買其所建「台北加州」大廈Ｃ五棟一樓、Ｃ四棟一樓房屋及其基地
應有部
分，約定房屋面積室內為四八‧一坪及四四‧三坪，公共設施為六坪及五‧八坪，總
價各為新台幣（下同）一千零九十萬元及一千零十八萬元。
嗣丙○○將房屋交付後，
伊發覺房屋之室內面積僅有四一‧八坪及三八坪，各短少六‧三坪，自屬
不完全給付
。依
民法第二百二十七條規定，伊得請求上訴人賠償損害
等情，求為命丙○○依次給
付乙○○、甲○○一百二十六萬九千三百十八元、一百二十八萬零一百二十二元及其
法定
遲延利息之判決（乙○○及甲○○另請求丙○○賠償車位之損失各三十萬六千九
百二十三元部分，已受敗訴判決確定）。
上訴人丙○○則以：建物平面圖並
非兩造契約之內容，兩造並未約定室內面積應為四
八‧一坪及四四‧三坪，伊交付之房屋，其面積合於契約之約定。所謂使用面積，包
括當樓層之電梯間、樓梯間等「小公」，計入「小公」後，室內面積並無不足。況坪
數不足為
瑕疵擔保問題，上訴人乙○○、甲○○逾六個月始主張，已生
失權效果等語
，資為
抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人丙○○依次給付上訴人乙○○、甲○○五十四萬五千元
、五十五萬九千九百元及其利息之判決，駁回丙○○之上訴，及駁回乙○○、甲○○
之附帶上訴，係以：上訴人乙○○、甲○○就其主張之事實，
業據提出
買賣契約書、
建物
所有權狀及「台北加州」Ｃ、Ｄ區一樓總配置圖為證。上訴人丙○○雖以
前揭情
詞置辯，然查所謂私有面積，應係指私人所得單獨使用者而言，大樓之樓梯間、走道
、空地等「小公」，非僅私人可單獨使用，自不屬私有面積。又乙○○、甲○○洽購
系爭房屋時，丙○○係持廣告平面圖向其等解說，其等認為圖上所示私有面積足敷使
用，始決定購買，為丙○○所不爭執，該圖自可補兩造契約之不足。丙○○辯謂：廣
告平面圖應排除於契約之外，私有面積應包括「小公」，伊交付房屋之面積符合契約
所定
云云，
不足採信。乙○○、甲○○主張丙○○所交付房屋之私有面積各短少六‧
三坪，既屬可取，則其等依給付不完全之
法律關係請求丙○○賠償損害，自非無據。
查兩造契約僅約定買賣之總價金，並未區分房屋及土地之價金各為若干，乙○○、甲
○○主張依房地之總價金除以房屋坪數之平均單價作為私有面積短少
求償之單價，因
其公共面積之坪數較契約約定之面積增加，其等亦受有利益，依損益相抵原則，自應
扣抵其利益，以符公平。斟酌其等私有面積分別短少六‧三坪，公共面積分別增加相
同面積，該面積占總面積之百分之十三及十四等情，應依序以總價百分之五及五‧五
計算賠償金額方屬合理，計算結果，乙○○部分為五十四萬五千元，甲○○部分為五
十五萬九千九百元，其等請求丙○○給付之金額在
上開金額範圍內連同其法定遲延利
息，
核無不合，應予准許，超過部分，則不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查兩造不爭之買賣契約第一條後段約定：如實際現況之面積與買賣面積誤差超過百分
之一‧五時，其超過或不足之部分，雙方同意以
本約平均單價為計算依據，多退少補
。依此約定，誤差在百分之一‧五之範圍內者，似均無需退款或補償。
乃原判決命上
訴人丙○○賠償上訴人乙○○、甲○○坪數不足之損害時，竟未將該百分之一‧五扣
除，已有可議。次查房屋坪數及土地應有部分均有不足時，以房地之平均單價計算出
賣人應賠償之金額，固屬合理，
惟土地應有部分倘無不足時，能否仍依房地之平均單
價計算賠償額，即不無研求之餘地。又賠償權利人基於與受損害之同一賠償原因受有
利益者，法院固應將其利益自損害中扣除，以定
損害賠償之金額，然其應扣除之利益
為若干，法院必須詳予調查審認，非謂法院得任意定其數額。原審對於上訴人乙○○
、甲○○所購房屋之土地應有部分是否不足，以及其等基於受損害之同一原因所受之
利益究為若干，胥未調查審認，率以系爭房地總價之百分之五及五‧五計算損害賠償
額，命上訴人丙○○賠償上訴人乙○○、甲○○，亦嫌率斷。再原審未查明依建築
法
令及建築術成規，上訴人丙○○交付之房屋，其室內面積與公共設施面積之比例，是
否在合理範圍內，
遽認其所為之給付為不完全給付，並有疏略。兩造上訴論旨，各自
指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七
十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 五 月 三十 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 陳 國 禎
法官 劉 延 村
法官 許 澍 林
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 六 月 十二 日