最高法院民事判決 八十五年度
台上字第一二○四號
上 訴 人 甲○○
訴訟
代理人 林永頌
律師
林婷玉律師
上 訴 人 乙○○
右
當事人間請求給付
違約金事件，
兩造對於中華民國八十四年一月二十三日台灣高等
法院第二審更審判決（八十二年度重上更㈠字第一四五號），各自提起上訴，本院判
決如左：
主 文
原判決除
假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人乙○○主張：兩造於民國七十八年四月十一日訂立房地
合建契約書（以下
稱契約書），約定由伊出資，
對造上訴人甲○○提供坐落台北縣中和市○○○段外南
勢角小段三一四－二號等六筆土地，建造地上十二層、地下二層之綜合商業大樓，甲
○○應申購水利會國有畸零地即同所三一四－一四號土地與全部土地合併使用。伊已
先行給付甲○○
履約保證金新台幣（下同）七百五十萬元中之一百五十萬元。因該大
樓之建築用地除甲○○提供之土地外，尚有其他土地多筆，伊
乃另外購妥同所三一六
－一五號土地，兩造又於七十八年五月二十六日訂立協議書，伊同意其中一半由甲○
○購買，
按契約書第二條分配權益，甲○○應支付伊之土地價款，得與伊應付與甲○
○之其餘履約保證金六百萬元抵銷，抵銷餘額日後多退少補。故伊已付清全部履約保
證金。甲○○依約應向國有財產局台灣北區辦事處（以下簡稱國有財產局）申購國有
畸零地即同所三一四－一四地號土地，伊已為其辦准申購手續，
詎該局通知其持印章
、身分證及印鑑證明等文件前往購買，其竟拒不辦理，遂被該局註銷該申購案，顯已
違約，依契約書第十六條約定，伊得請求其加倍返還所付之保證金
等情，求為命甲○
○給付一千五百萬元及加付法定
遲延利息之判決（其中超過三百萬元本息部分，業經
原法院前審為乙○○敗訴之判決，未據其上訴而告確定）。
上訴人甲○○則以：對造上訴人乙○○僅購買同所三一六－一五號土地，未依約購買
契約書附件第三條所約定之土地及與其地主簽訂合建契約。又乙○○於購妥三一六－
一五號土地後，未將其中一半由伊承購，亦未交付合約書、稅單及收據與伊。且乙○
○未依約為伊申購畸零地，反為其自己及訴外人林祥景、林玉葉申購土地，乙○○顯
已違約，依約伊得
解除契約及沒收保證金等語，資為
抗辯。
原法院將第一審所為命甲○○給付乙○○之金額超過二百萬元本息部分廢棄，改判
駁
回乙○○該部分之訴，並駁回甲○○其餘上訴，無
非以：乙○○主張其與甲○○於七
十八年四月十一日訂立契約書，約定由其出資，甲○○提供
上開三一四－二號等六筆
土地，建築地上十二層、地下二層之綜合商業大樓之事實，
業據提出契約書、土地
所
有權狀為證，且為甲○○所不爭執，
堪信為真實。又乙○○主張甲○○依約應申購水
利會國有畸零地即同所三一四－一四號土地與上開全部土地合併使用，方能建築，其
已為甲○○辦妥准予申購手續，經國有財產局通知甲○○持印章、身分證及印鑑證明
等文件前往購買，但甲○○拒不辦理，該局遂於七十九年十二月十四日函知甲○○註
銷該申購案等情，亦有國有財產局讓售國有畸零地空地繳款通知書、七十九年台財產
北二字第七九○三○六五一號函影本
可憑，亦堪採信。甲○○雖以申購案遭註銷，仍
可再申購，並無違約情事
云云為辯。但契約書係約定甲○○有申購國有畸零地之義務
，其竟遲不辦理，實有違
誠信原則，因此致本件合建無法進行，自難辭違約之責。其
違約並不因乙○○未依其他方式辦理建造執照而受影響。甲○○雖又辯謂：乙○○未
依約為其申購國有畸零地，反而為自己及林祥景、林玉葉申購土地，
顯有違約云云。
惟該畸零地分割前其地號原為三一四－一○號，乃長條形狀之土地，後分割為三一四
－一二、三一四－一三、三一四－一四號土地，該三一四－一四號土地係畸零地，乙
○○已為甲○○辦妥申購手續，但因甲○○遲不繳納價款，終被註銷；該三一四－一
二號土地係畸零地，與林祥景所有三一八－一一號土地毗鄰，林祥景因建屋而占用；
該三一四－一三號土地係畸零地，與林玉葉所有三一八－一二號土地毗鄰，林玉葉因
建屋而占用。依臺灣省省有財產局管理規則第三十八條第四款規定，各該非屬公用之
三一四－一二、三一四－一三號土地，惟
占有人得優先承購，不屬甲○○得申購之範
圍。故契約書第五條所定之「須合併水利會國有畸零地」自係指三一四－一四號土地
而言。甲○○以此謂乙○○違約，亦非有據。又乙○○已提供一百五十萬元為
擔保，
另將三一六－一五號土地之一半出賣與甲○○，而甲○○並未支付價金，顯然乙○○
對甲○○享有
債權，甲○○之保證金六百萬元，於該筆土地受交付時，即可完滿解決
，尚難以此為乙○○違約之依據。至乙○○應提供價值約一千萬元之
不動產設定
抵押
權予以擔保，係以其須拆除甲○○之
地上物時為條件，此觀合建契約第十三條之規定
自明。今乙○○並未拆除甲○○之地上物，條件尚未成就，自不生乙○○違約問題。
按契約當事人之一方先行違約者，即不得主張他方違約。查甲○○主張乙○○違約之
事項，不論是否實在，均在其自己違約之後，則其以此主張沒收乙○○之履約保證金
，並解除本件合建契約，自非合法。
綜上所述，乙○○主張林明榮未依約申購國有畸
零地，影響合建之進行，違約在先，堪予採信。甲○○抗辯乙○○亦有違約，其已沒
收乙○○履約保證金並解除契約，
尚無可採。次查乙○○主張其已給付甲○○履約保
證金一百五十萬元，為甲○○所不否認，自屬真實。至謂其餘六百萬元與甲○○應付
之土地價款抵銷，並未舉證
以實其說，
不足採信。故甲○○僅收受履約保證金一百五
十萬元，
而非七百五十萬元。從而乙○○依契約書第十六條關於違約罰則之約定，請
求甲○○加倍返還所受領之保證金及法定遲延利息，
尚非無據。甲○○固因未依約定
購買國有畸零地而違約在先，惟該購買案被撤銷後，
尚非不得重行申購，斟酌此情節
，認第一審所定違約金尚屬過高，衡情核減為二百萬元為
適當，乙○○請求甲○○給
付三百萬元本息中二百萬元及自八十二年二月九日起之法定遲延利息部分應予准許，
逾此範圍之請求不應准許等語，為其判斷之基礎。
惟查甲○○於原審辯謂：兩造所訂本件合建契約欠缺前開三一四－一四號土地，仍得
申請建造執照，其未購入該筆土地無違約可言等情，並
聲請向台北縣政府工務局查明
（見原審重上更㈠字卷三○頁、重上字卷一三七頁），原審就甲○○此項重要
防禦方
法恝置不論，亦未依其聲請為函查，遽為其敗訴之判決，已
難謂無判決不備理由之違
法。次查兩造所不爭執之契約書附件第三條約定：「另上該地段三一四－三、三一六
－一、三一六－七、三一六－十九、三一四－六、三一八－八、三一八－九、三一八
－一○、三一八－十一、三一八－十二、三一八－十三等地號之土地，乙方（乙○○
）同意按每坪新台幣肆拾伍萬元向地主承購，或依合建拾貳樓立體對分式與地主簽訂
合建契約書」，依此項約定，乙○○有承購三一八－八、三一八－九、三一八－一○
號三筆土地或與其地主簽訂合建契約書之義務，甲○○
迭次主張乙○○未於約定之期
限內購買此三筆土地及與其地主訂立合建契約，顯已違約，依契約書第十六條約定，
伊得沒收乙○○交付之保證金及解除契約等情（見一審卷五五、五六、五七、一三二
頁、原審重上字卷四○頁），原審就此漏未論及，即認乙○○並未違約，同屬理由不
備。又查契約之一方
縱有違約情事，在未合法解除契約前，契約仍屬存在，他方仍應
受契約之
拘束，自仍負有履行契約之義務，如有違反，即應負違約責任，殊不能謂一
方先違約，他方即可任意違約而不必負違約之責任。乃原審見未及此，竟謂契約當事
人之一方先行違約者，即不得主張他方違約，所持
法律上之見解，尤有違誤。末查違
約金有賠償總額性質之違約金及懲罰性質之違約金，二者之法律上效力不同。又約定
之違約金數額是否過高，應斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及
債
務人若能如期履行，
債權人可得享受之一切利益，作為衡量之標準。原審未說明兩造
於契約書第十六條所約定之違約金屬何種性質之違約金，復未說明上開酌定違約金之
具體情事，遽將乙○○得向甲○○請求給付之違約金核減為二百萬元，於法自有未合
。兩造上訴論旨各就其敗訴部分指摘原判決不當，聲明廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七
十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 五 月 三十 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 劉 延 村
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 六 月 十四 日
Ｄ