最高法院民事判決 八十五年度
台上字第一二四○號
上 訴 人 東雲股份有限公司
法定
代理人 陳由豪
訴訟代理人 謝家健
律師
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳永星律師
右
當事人間請求返還價金事件，
兩造對於中華民國八十四年九月二十三日台灣高等法
院第二審判決（八十四年度上字第一一六二號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文
兩造上訴均
駁回。
第三審
訴訟費用，由兩造各自負擔。
理 由
本件上訴人甲○○主張：伊於民國七十九年三月二十七日向
對造上訴人東雲股份有限
公司（下稱東雲公司）購買坐落台北縣新莊市○○段西盛小段一九九之四、一九九之
一五、一九九之一一六、一九九之二八、二○六之二、二○六之一○、二○六之一一
等地號土地上興建之「喜悅花園廣場」Ｃ棟十七樓三號房屋一戶，面積約五一點二坪
及附屬基地，總價金為七百三十五萬元，伊先後交付價金二百十九萬元。
嗣因對造上
訴人銷售不佳，
乃改於同小段一九九之四、一九九之一五、一九九之一二一、二○六
之二、二○六之一○等地號土地上興建「東帝士台北系列民生社區」房屋出售，由原
四併改為六併格局，坪數由原來之四十七至五十一坪，變更設計為二十一至四十一坪
，對伊原訂購之房屋，已屬給付不能，依兩造簽訂之契約第十三條第五項約定，對造
上訴人自應返還伊已給付之價金二百十九萬元，並支付伊同額之
違約金等情，
爰本於
契約之
法律關係，求為命對造上訴人東雲公司給付伊四百三十八萬元，並自八十四年
三月二十一日起至清償日止加計法定
遲延利息之判決。
上訴人東雲公司則以：伊係依雙方
買賣契約第六條第四項之約定，基於整體規劃之需
要而為必要之變更，並已依變更後之內容完成
上開房屋之建築，伊實未違約。本件大
廈
縱有變更設計，但就對造上訴人原承購房屋之專有部分尚未有變更，伊無
債務不履
行之可言。且伊於變更設計時，固曾於八十一年一月二十三日通知對造上訴人，並據
對造上訴人於同月廿六日函復表示不同意，然對造上訴人事後知悉變更設計仍繼續繳
納各期價款，足認對造上訴人已同意伊為房屋之變更設計等語，資為
抗辯。
原審審理之結果，以：查上訴人甲○○主張之右開事實，已據提出房屋土地預定買賣
契約書、兩造往來函件、台北縣政府函、工務局函、民生社區房屋土地買賣契約書、
備忘錄、台北市建築投資商業同業公會函、四併與六併房屋平面圖等件為證。上訴人
東雲公司對此亦不爭執，自足信為真實。雖上訴人東雲公司以上開情詞置辯，
惟查房
屋之客觀價值，除區分所有物之專有部分外，尚包括社區環境及社區管理之價值評估
。上訴人甲○○與上訴人東雲公司原簽訂之買賣契約，係「喜悅花園廣場」Ｃ棟十七
樓三號房屋一戶，面積為五一‧二坪，嗣東雲公司變更設計出售之房屋，不僅基地部
分變更，房屋格局亦由四併改為六併，二十層改為二十一層，坪數由四十七至五十一
坪變更為二十一至四十一坪，Ｃ棟戶數亦由原來八十戶增至一百二十六戶（見房屋土
地買賣契約書及東雲公司八十一年一月二十三日函），顯見東雲公司已不再興建原來
貴族化設計之「喜悅花園廣場」，而更改為建造平民化之「東帝士台北系列民生社區
」無疑。東雲公司抗辯其係依契約第六條第四項約定基於大廈整體規劃而為必要變更
設計
云云，因
非為買賣雙方利益而變更設計，自非足採。其次，上訴人東雲公司於八
十一年一月二十三日通知甲○○變更房屋設計時，甲○○即於同月二十六日復函表示
不同意，已為東雲公司所
自認。而東雲公司於八十一年一月二十五日、四月二十五日
及八十三年二月二十二日致甲○○之函，仍稱：台端承購本公司興建之新莊喜悅花園
廣場大廈Ｃ３棟十七樓三號房屋一戶，曾作小部分變更等語，足使鄭某誤認其擬交付
之房屋仍為喜悅花園廣場Ｃ棟十七樓三號房屋，是上訴人甲○○
所稱因
系爭買賣契約
書第十三條第二項第一款、第三項有約定逾期繳款得沒收已繳價金，伊於收受東雲公
司繳款通知時，不敢不繳款乙節，當屬實情，且不能因甲○○遵照東雲公司通知繳款
，遂謂其由明示不同意變更設計，改為默示之同意。可見東雲公司變更設計不興建原
來預售之「喜悅花園廣場」，應毋庸疑。又上訴人甲○○向上訴人東雲公司訂購房屋
，於八十一年一月二十三日該公司通知變更設計前，已共繳房地價款一百十四萬元，
通知變更設計後，再陸續交納價款一百零五萬元，有買賣契約分期付款明細表
足憑，
復為東雲公司所不爭。從而，上訴人甲○○依買賣契約第十三條第五項之約定，請求
上訴人東雲公司返還已繳之房地價金二百十九萬元及給付受通知變更設計前已繳之房
地價金一百十四萬元同額之違約金，並就原繳價金二百十九萬元部分加計法定遲延利
息，
洵屬正當，應予准許。至上訴人甲○○於收受東雲公司變更設計之通知後再陸續
繳款一百零五萬元部分，因
難認有可歸責於東雲公司之事由，東雲公司自無須加倍返
還。且兩造所約定加倍返還之違約金，性質上屬
損害賠償總額之預定，為兩造代理人
所自陳，依法自不得請求加付遲延利息，故上訴人甲○○請求東雲公司給付上述一百
零五萬元違約金本息及一百十四萬元違約金加計利息部分，
即有未合，不應准許，為
其
心證之所由得。爰將第一審所為甲○○全部勝訴之判決就超過三百三十三萬元本息
及就一百十四萬元違約金命加付利息之部分（即上訴人甲○○請求東雲公司給付一百
零五萬元違約金本息及加付一百十四萬元違約金之利息部分）廢棄，改判駁回甲○○
之訴，其餘部分（第一審判命東雲公司給付二百十九萬元價金本息及一百十四萬元違
約金部分）則
予以維持，駁回東雲公司之上訴。
查上訴人甲○○承購之系爭四併式五一‧二坪貴族化之「喜悅花園廣場」Ｃ棟十七樓
三號房屋已付價金一百十四萬元後，上訴人東雲公司將之變更設計為六併式二一坪至
四一坪平民化之「東帝士台北系列民生社區（會）」房屋，該公司並於八十一年一月
二十三日通知甲○○變更設計，不興建其所承購之上開房屋，甲○○即於同月二十六
日函復東雲公司表示不同意變更設計，及因非可歸責於東雲公司之事由，
猶由甲○○
於變更設計後陸續向東雲公司繳納各期房地價款達一百零五萬元，為原審合法確定之
事實。且台北縣政府工務局於八十一年五月二十八日復甲○○之同年四月三十日及五
月十一日申請書之函，亦載明系爭房屋原建造執照已於八十一年四月十日核准變更設
計等情屬實（一審卷二十七、二十八頁），足見東雲公司於甲○○繳納上開一百零五
萬元價款前已確定不建造鄭某承購之系爭房屋無疑。而兩造不爭之房屋土地預定買賣
契約書第十三條第五項復約定：「簽約後乙方（東雲公司）如有不建或不賣之情形時
，應加倍返還甲方（甲○○）已繳之房屋土地價金」云云（同上卷十二頁）。準此，
則上訴人甲○○請求東雲公司返還已繳房地價款計二百十九萬元本息並給付變更設計
（確定不建）前已繳價金一百十四萬元同額之違約金，自與契約之約定無違。原審因
而就甲○○請求超過三百三十三萬元本息及給付以一百十四萬元違約金計付之利息部
分，判決其敗訴，並就其餘部分（甲○○請求給付二百十九萬元價金本息及一百十四
萬元違約金），判決東雲公司敗訴，經核於法尚無違誤。兩造上訴論旨，猶執陳詞，
並以原審取捨證據、認定事實之職權行使及
依職權解釋契約，
暨其他與判決結果不生
影響之理由，分別指摘原判決其不利部分不當，求予廢棄，均
難謂有理由。
據上論結，本件兩造上訴均無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條
第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 六 月 六 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 張 福 安
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 葉 賽 鶯
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 六 月 十八 日