最高法院民事判決 八十五年度
台上字第一二七一號
上 訴 人 乙○○
被
上訴人 甲○○
右
當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十四年十月九日台灣高等法院
台中分院第二審判決（八十四年度上字第三四六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件上訴人起訴主張：伊於民國八十三年三月十一日經住商
不動產中區忠明店（下稱
仲介公司）仲介，同意以新台幣（下同）一千一百三十九萬元購買被上訴人所有坐落
台中縣○里鄉○○段○○○○○號工業用地（下稱
系爭土地）建廠，並先支付定金五
十萬元，系爭土地雖仲介公司言明可供建廠，
惟經查詢，因屬畸零土地未能興建廠房
，
兩造於八十三年三月十六日商訂正式
買賣契約時，被上訴人始表示不敢保證可供興
建廠房，未能簽約，致契約未成立，被上訴人無
法律上之原因受有
上開定金之利益，
依
不當得利之
法律關係，請求被上訴人返還定金；
嗣於原審主張：縱認本件買賣契約
業已成立，因該土地屬畸零地不能興建廠房，有
民法第二百二十六條規定之可歸責於
債務人之事由，伊依第二百五十六條規定
解除契約。且系爭土地不能興建廠房，而有
滅失或減少其價值或效用之瑕疵，伊依同法第三百五十四條規定，主張物之
瑕疵擔保
責任，並依第三百五十九條規定解除契約，以補充理由狀
繕本之送達為解除契約之意
思表示，被上訴人亦應返還定金
等情，求為命被上訴人給付五十萬元，並加付自八十
五年五月十六日起算之法定利息之判決。
被上訴人則以：當初仲介公司明白告知上訴人，尚需購買鄰近之水利地始可建築，於
訂約前已將相關資料提供與上訴人，伊並未保證系爭土地可興建廠房，兩造間買賣契
約成立後，上訴人後悔不買，伊催告上訴人履行未果，已依約沒收定金，上訴人自不
得請求返還該定金等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，
駁回其上訴及
追加之訴，無
非以：上訴人
前
揭主張伊經仲介公司仲介，同意購買被上訴人所有之系爭土地，先支付定金五十萬元
之事實，已據其提出買賣定金收款憑證為證，且為被上訴人所不爭。兩造就買賣契約
之必要之點即
標的物及價金均已同意，上訴人已交付定金，該買賣契約即已成立。本
件買賣契約成立時，兩造並未約定系爭土地必須可供興建廠房，而土地之利用不僅興
建廠房一途，上訴人僅以系爭土地屬畸零地不能興建廠房為由，主張因可歸責於被上
訴人之事由，致一部給付不能，依民法第二百二十六條第二項、第二百五十六條規定
解除契約，
自屬無據。又證人即仲介公司之吳敏毓證稱，談買賣時，有將系爭土地之
地籍圖謄本、使用分區證明等相關資料交與上訴人，上訴人知有水利地
云云。準此，
上訴人應對系爭土地之實際情形有所瞭解後始決定買受，其決定買受並交付定金時，
並未要求必需可以興建廠房始願買受，尚難以不能興建廠房即謂無通常之效用，其據
以主張解除契約，亦非可取。被上訴人以
存證信函催告上訴人履行未果，依約沒收定
金，非屬不當得利。本件上訴人請求返還上開定金，自有未合等詞，為其判斷之基礎
。
按契約有預約與
本約之分，其因當事人由他方受有定金，依民法第二百四十八條規定
，視為成立之契約，究為本約抑係預約，應依其情事，解釋當事人之意思定之，不得
謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約。查卷附買賣定金收款憑證係屬仲介公司
印就之定型化憑證，僅記載買賣標的物及總價等之概略，並載明雙方約定於八十三年
三月簽訂不動產買賣書面契約（見第一審卷六頁）。則本件上訴人於八十三年三月十
一日交付定金時，兩造所成立者究為買賣系爭土地之本約抑係預約？兩造書立上開買
賣定金收款憑證當時之真意何在？即有進一步詳查究明之必要。原審泛謂兩造間買賣
契約業已成立，即有可議。次查證人即仲介公司之吳敏毓證稱，談買賣時，有將系爭
土地之地籍圖謄本、使用分區證明等相關資料交與上訴人，上訴人知有水利地云云，
堪予採信，為原審認定之事實。則上開資料之內容如何？依其記載觀之，系爭土地之
通常效用為何？倘上訴人主張系爭土地係工業用地為真實，該土地不能興建廠房，依
上開資料判斷，是否有減少其價值或減少其通常效用之瑕疵？上訴人何時如何知悉前
述水利地之情形？此與判斷被上訴人是否應負系爭土地之物之
瑕疵擔保責任，上訴人
是否得據以解除契約，所關頗切，原審胥未調查審認，
遽認尚難以系爭土地不能興建
廠房，即謂無通常效用，上訴人不得據以解除契約，亦嫌率斷。末查上訴人就請求被
上訴人返還定金五十萬元之法定利息部分，先則聲明自八十五年五月十六日起算（見
第一審卷四頁背面、原審卷四九頁正面），嗣又聲明自八十三年五月十六日起算（見
原審卷一八頁正面、一九頁背面、四九頁正面），前後不一，其請求利息究係自何日
起算，即欠明瞭，原審審判長未依民事訴訟法第一百九十九條第二項之規定
予以闡明
，逕依前一聲明而為判決（見原判決事實欄甲、一、㈡），經上訴人對之提起上訴，
亦有未合。本件事實究意如何，原審既未審認明確，本院尚難為法律上判斷。上訴論
旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 六 月 七 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 蘇 茂 秋
法官 陳 國 禎
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 六 月 十七 日