最高法院民事判決 八十五年度
台上字第一三八號
上 訴 人 唐榮鐵工廠股份有限公司
法定
代理人 徐希學
訴訟代理人 陳正磊
律師
被
上訴人 甲○○
右
當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年六月五日台灣高等法院高雄
分院第二審更審判決（八十三年度重上更㈠字第三八號），提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人之
法定代理人於上訴人提起第三審上訴後之民國八十四年七月十四日變更
為徐希學，經其聲明
承受訴訟，
核無不合，應予准許，合先敍明。
次查上訴人主張：被上訴人於四十七年一月一日向伊承租坐落高雄市○○區○○段二
小段十二號、十九號、一六六號土地（重測前為高雄市○○區○○○段○○○號土地
之一部分），
嗣經依法編定為工業用地，伊已依耕地三七五減租條例第十七條第一項
第五款規定，於八十一年六月十二日向被上訴人為終止租約之意思表示，
兩造間就
系
爭土地已無租賃關係存在，伊自得請求被上訴人返還租賃物
等情，求為命被上訴人將
系爭土地交還伊之判決。
被上訴人則以：伊承租系爭土地之初，系爭土地已編定為工業用地，並
非承租後始編
定為工業用地，與耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款所定終止租約之要件不
符，上訴人以此為由終止租約，顯違
誠信原則。況工業用地係屬建築用地，上訴人如
欲終止租約，應依平均地權條例第七十六條第一項、第七十八條規定程序辦理，上訴
人依耕地三七五減租條例第二十六條規定處理本件租佃爭議，其程序自有違誤等語，
資為
抗辯。
原審以：被上訴人於四十七年一月一日向上訴人承租系爭土地，上訴人以已依法編定
為工業用地為由，於八十一年六月十二日向被上訴人表示終止
租賃契約，經高雄市三
民區公所及高雄市政府調解、調處不成立，而移送法院處理之事實，有租賃契約書、
高雄市政府工務局八十一年五月二十七日八一高市工務都字第三六四六二號函、終止
租約
存證信函、耕地租佃爭議調解申請書、調解筆錄
可稽，自
堪信為真實。
按耕地之
租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他
法律之規定；又耕地租約在
租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約，耕地三
七五減租條例第一條、第十七條第一項第五款分別定有明文。查耕地三七五減租條例
於四十年六月七日公布實施，嗣於四十三年十二月九日及七十二年十二月二十三日兩
度修正公布，其中第十七條第一項第五款規定，係於七十二年十二月二十三日修正時
所增訂。而實施都市平均地權條例於六十六年二月二日修正為平均地權條例時，該條
例第七十六條第一項規定：出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築
或出售作為建築使用時，得終止租約。嗣該條例於七十五年六月二十九日、七十八年
十月三十日兩度修正時，該項規定均未更動。是耕地租約如合於耕地三七五減租條例
第十七條第一項第五款所定終止要件時，自應優先
適用耕地三七五減租條例有關規定
辦理，殊無適用平均地權條例第七十六條至第七十八條規定之餘地。次查系爭土地於
四十四年五月十九日業經高雄市政府以高市府建土字第一四六○五號函公告實施為工
業區，有高雄市政府工務局八十四年四月七日八四高市工務都字第七四○七號函可稽
，而兩造遲至四十七年一月一日始就系爭土地訂立租約，亦有租賃契約
可按，並為兩
造所不爭，足見上訴人出租系爭土地時，系爭土地早已編定為工業用地，並非於承租
期間始編定為工業用地，則上訴人依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定
終止租約，
即有未合，亦違誠信原則，應不生終止之效力，從而上訴人請求被上訴人
返還系爭土地，不應准許。因而維持第一審就此部分所為上訴人敗訴之判決。
查耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項規定耕地租約在租佃期限未屆
滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，出租人並應給予承租人補償
，係該條例於七十二年十二月二十三日修正時所增訂，旨在配合獎勵投資條例第六十
五條及平均地權條例第七十六條、第七十七條之規定，以促進土地之利用。故衹須耕
地已依法編定或變更為非耕地使用，不論其編定或變更係在租約訂立前或租約訂立後
，出租人均得據以終止租約。原審以系爭耕地於四十四年五月十九日業已編定為工業
用地，兩造遲至四十七年一月一日始訂立租約為由，認上訴人不得終止租約，非無可
議。次查上訴人在事實審主張：被上訴人早在兩造訂立系爭租約前即向原地主台灣工
礦股份有限公司承租，供作養魚之用，伊係沿襲原先租約而與被上訴人續訂租約
云云
（見二審更字卷一一七頁），倘非虛妄，則被上訴人承租之初，系爭土地是否已編定
或變更為非耕地使用，
尚非無疑。原審未進一步
予以查明，即認系爭土地於被上訴人
承租前已編定或變更為工業用地，進而為不利於上訴人之判決，亦嫌速斷。末查如原
判決附表編號第四號土地，係於五十一年五月九日始公告為工業用地，有高雄市政府
工務局八十四年四月七日八四高市工務都字第七四○七號函
在卷可稽（見二審更字卷
六八頁），原審認該筆土地亦在訂約前即已編定為工業用地，與卷存證據資料不符，
尤有認定事實不憑證據之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 一 月 二十五 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 梁 松 雄
法官 陳 國 禎
法官 朱 錦 娟
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 二 月 六 日
Ｈ