最高法院民事判決 八十五年度
台上字第一四○二號
上 訴 人 乙○○
上 訴 人 甲○○
訴訟
代理人 馬志錳
律師
右
當事人間租佃爭議事件，
兩造對於中華民國八十四年八月三十一日台灣高等法院高
雄分院第二審判決（八十四年度上更㈠字第六七號），各自提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決關於命上訴人乙○○返還土地及
駁回上訴人甲○○對乙○○之其餘上訴
暨各該
訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人甲○○起訴主張：
對造上訴人乙○○於民國七十三年八月七日向伊承租坐
落屏東縣○○鄉○○段○○○○號面積○‧一一三四公頃及同段一三六三之一二號面
積一‧○八四一公頃等二筆耕地（下稱：訟爭土地），種植檳榔及果樹。約定以每期
檳榔樹之收益作為租金，租期為十八年。
詎對造上訴人竟不自任耕作，於七十八年至
八十三年間，將訟爭土地分別轉租與訴外人謝進中、洪雙貴、葉榮家、洪令農等人，
再由葉榮家、洪令農轉租與第一審共同
被告李貴，其轉租之行為，已違反耕地三七五
減租條例第十六條第一項、土地法第一百零八條規定，依
上開條例第十六條第二項規
定，原訂租約無效，伊自得請求返還租賃物即訟爭土地，及依
民法第七百六十七條規
定，請求其返還
地上物。又因其違法轉租訟爭土地所收取之租金共新台幣（下同）五
十七萬三千元，係屬無
法律上之原因所得之利益，並致伊於受有損害，依民法第一百
七十九條
不當得利規定，伊亦得訴請返還
等情，求為命對造上訴人將訟爭土地及其地
上物返還與伊，並給付伊五十七萬三千元及自訴狀
繕本送達
翌日起加付法定
遲延利息
之判決。（
按：另上訴人請求第一審共同被告李貴返還訟爭土地及地上物部分，經原
審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人該部分之上訴後，未據上訴人聲明
不服）。
上訴人乙○○則以：伊僅將訟爭土地上之果樹（實）採收權轉讓與訴外人謝進中等人
，並未轉租訟爭土地。所收取之五十七萬三千元，係讓與果實採收權之價額，
非轉租
之租金等語，資為
抗辯。
原審就第一審所為上訴人甲○○敗訴之判決，一部分廢棄改判甲○○勝訴（命上訴人
乙○○返還訟爭土地），一部分仍予維持，駁回甲○○對該部分之上訴（請求乙○○
返還訟爭土地之地上物及給付五十七萬三千元本息），係以：上訴人乙○○僅將訟爭
土地上之芒果採收權出賣與訴外人謝進中、洪雙貴二人，已據該二人及證人周振文
結
證屬實，固
難認乙○○此部分之行為，有不自任耕作情事，
惟其另於八十年十二月至
八十三年十二月間，將訟爭土地連同果園及一切設施，交付訴外人葉榮家、洪令農占
有耕作，收取三年份租金二十四萬元，有合約書為憑，並經葉榮家、洪令農、李貴等
人證明
無訛，顯見葉榮家等人就訟爭土地為占有使用收益
期間，上訴人乙○○自己未
再從事耕作。其所舉證人羅戊蘭所為
證言及其於第一審
勘驗現場前二週始在訟爭土地
上種植玉米，均不
足證明其有耕作訟爭土地之事實。上訴人甲○○以上訴人乙○○將
向其承租之訟爭土地轉租與他人，原訂租約無效，依耕地三七五減租條例第十六條第
二項規定，請求乙○○返還訟爭土地，即屬有理。至訟爭土地上之農作物（地上物）
檳榔、芒果等，依雙方所訂合約書記載，均為乙○○所種植，約定須於租期屆滿後始
歸甲○○所有。而雙方之合約（租約）既係無效，非租期之屆滿，則甲○○依合約請
求乙○○返還訟爭土地上之地上物，
自屬無據。又乙○○之就訟爭土地為使用收益，
係本於與甲○○間之租賃關係，縱乙○○有將訟爭土地轉租收取利益，亦與甲○○
無
涉。甲○○除得依約請求乙○○給付所約定之租金外，尚不得依不當得利之
法律關係
，請求乙○○給付（返還）因轉租所得之租金五十七萬三千元本息等詞，為其判斷之
基礎。
查訟爭土地之承租人即上訴人乙○○因有耕地三七五減租條例第十六條第一、二項所
定將訟爭土地轉租而致其與出租人間之原訂租約無效情形，出租人雖得請求收回訟爭
土地，然依雙方於七十三年八月七日訂立之租約（合約書）記載，其乙方（出租人）
當事人除上訴人甲○○外，似尚有訴外人賴德英一人（見：第一審卷七頁背面），甲
○○亦陳稱：「租約上有我太太（賴德英）的名字，是我們二人一起出租的」等語（
見原審「上」字卷四二頁），是訟爭土地果係由甲○○及其妻賴德英二人「共同」出
租，該賴德英之「出租人」地位又未因甲○○
嗣後於八十一年八月二十六日因「放領
」取得訟爭土地之
所有權而喪失，則訟爭土地之出租人既有二人，僅由甲○○一人單
獨起訴，請求乙○○返還租賃物即訟爭土地與其本人，是否為法之所許﹖原審未詳為
勾稽，所為乙○○應返還訟爭土地與甲○○之判決，自屬可議。其次，物之構成部分
，除法律有特別規定外，不得單獨為物權之
標的物。未與土地分離之樹木，依民法第
六十六條第二項規定，為土地之構成部分（參見：本院二十九年上字第一六七八號判
例），倘兩造間所訂立之訟爭土地租約確屬無效，甲○○於請求乙○○返還訟爭土地
時，就尚未與土地分離屬於土地構成部分之檳榔及果樹等地上物，是否不得併予請求
返還﹖非無研求之餘地。雖原審雖認定乙○○所種植之該地上物，須於租期屆滿時，
始歸甲○○所有，但雙方之租約既屬無效，乙○○對訟爭土地已無權再為占有使用收
益，如謂仍可解為其租賃期限尚未屆滿，而排除甲○○對屬於土地構成部分之地上物
所得主張之權利，豈非矛盾！又耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂之原訂租約
無效，係指原訂租約無待於終止，當然向後失其效力而言（參見：本院八十年台再字
第一五號判例），訟爭土地之租約，已因乙○○之轉租而歸於無效，為原審所合法確
定之事實，則自該租約向後失其效力時起，乙○○之繼續占有訟爭土地，自屬
無權占
有。
苟其因此受有利益，而使甲○○受有相當於租金之損害，甲○○是否不得依不當
得利之法律關係，請求乙○○返還其所受之利益﹖亦滋疑義。兩造上訴論旨，各自指
摘原審判決其不利之前開部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百
七十八條第一項判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 六 月 二十七 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 張 福 安
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 葉 賽 鶯
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 七 月 十一 日