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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一四三二號 　　上　訴　人　丙○○ 　　　　　　　　乙○○ 　　　　　　　　楊依蓮 　　　　　　　　楊克偉 　　共　　　同 　　訴訟代理人　劉樹錚律師 　　被 上訴 人　甲○○ 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十五年三月十二日台灣高等法 院第二審更審判決（八十三年度上更㈠字第三二四號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：坐落台北縣○○鎮○○段○○○號（重測前為台北縣○○鎮○○里 ○○段高厝坑小段四三之九四號）土地四七六平方公尺為伊所共有，而該基地上建物 即門牌台北縣淡水鎮八勢里八勢二二五號由訴外人莊吳宗晶違法取得建物所有權第一 次登記，嗣出賣於被上訴人，由被上訴人取得其所有權。惟被上訴人占用系爭土地， 既無租賃關係，亦無任何法律上原因，為無權占有，伊自得本於所有權之作用，予以 排除等情。求為命被上訴人拆除系爭土地上如第一審判決附圖所示斜線部分二七四點 五二平方公尺上之地上建物，返還土地四七六平方公尺於伊之判決。 被上訴人則以：系爭建物係訴外人標準建設股份有限公司（以下簡稱標準公司）與系 爭土地原所有人合建，該土地所有人同意標準公司在系爭土地建築永久建物出售，嗣 由標準公司出賣於訴外人莊吳宗晶，再由莊吳宗晶出賣於伊。系爭建物於建造時，既 經原土地所有人之同意，伊即有使用該基地合法之權源等語。資為抗辯。 原審以：上訴人主張，系爭土地為渠等共有，應有部分丙○○三四分之一六、乙○○ 三四分之五、楊依蓮三四分之七、楊克偉三四分之六，地上系爭建物為被上訴人所有 ，現由被上訴人占用系爭土地等情，為被上訴人所不爭，並有土地及建築改良物登記 簿謄本可稽，堪信為真實。又原土地所有人林白堅等提供系爭土地予標準公司建築房 屋出售，與標準公司訂有合建契約，亦為兩造不爭之事實。經細繹該合建契約內容， 係由原土地所有人林白堅等提供土地（現狀）作為基地，由標準公司提出開發計畫及 資金，規劃完成社區，負責銷售房屋及土地，代辦所有權移轉登記，並於銷售後將土 地以每坪新台幣（下同）三千元之價金，由標準公司負責分期支付原土地所有人，而 土地所有人對第三人（即買受房屋土地之人）僅負土地部分之責任，於合建契約期滿 時，如尚有未出售之土地，原土地所有人可終止契約，向標準公司取回之。準此，原 土地所有人旨在標準公司出賣土地時，取回自己土地之價金，對標準公司負責規劃社 區建屋出售之盈虧如何，悉不負責，其目的在以固定之價格出賣土地於他人，而非與 標準公司共同建造房屋出售之意，雙方即無共同經營建屋出售之共同事業可言。雖合 建契約約定標準公司之每幢房屋售價嗣後調整增加時，土地價金應按比例增加，惟斯 究為土地所有人之土地出賣價金應隨標準公司之調高房屋售價而比例增加之約定而已 ，並非雙方比例分配利益之約定，難認係原土地所有人負擔損失之約定。況標準公司 出資若干，原土地所有人之土地總值若干，均無約定，無從認有共同之出資，亦無從 依各自出資比例定分配損益之成數，與合夥之本質全然不同，自不能認係合夥或隱名 合夥。茲依此合建契約內容觀之，標準公司因該合建契約之簽訂取得建屋之權利，原 土地所有人，則因該契約之簽訂取得請求整地開發等權利，雙方既因自己之給付，而 取得對價利益，其為有償之雙務契約甚明。是標準公司在系爭土地上建屋，應為有償 使用，其使用土地自屬使用借貸關係，則系爭合建契約為包含有償委任及有償使用土 地之混合契約。又依合建契約中有關開發銷售期限之約定內容以觀，原土地所有人與 標準公司就開發系爭土地、整地、銷售之計畫，係分三期實施，且有一定期限，該契 約屬繼續之契約關係，於期限屆滿後，原土地所有人得終止合建契約，標準公司有償 使用系爭土地之期限，應以合建契約存續之期間內為限。兩造之合建契約已於六十四 年三月三十日期限屆滿時即已終止而失其效力。再查，本件被上訴人之前手莊吳宗晶 係於六十二年間與標準公司簽約購屋，此有標準公司於六十五年九月十日向台北縣淡 水鎮公所請求變更起造人名冊之申請書所附六十六戶起造人名冊可稽。其中莊吳宗晶 姓名欄上並標有系爭房屋門牌號碼為「二二五」、型式為「Ａ１」，足見系爭房屋係 由標準公司依合建契約所建造，並由莊吳宗晶買受屬實。由於系爭房屋當時已建至二 層完成，故莊吳宗晶並無補領建造執照之必要，因此未列名於六十三淡建字第二一四 二號建造之三十五人起造人名單之內，有台北縣政府建設局於六十五年六月二十四日 召開之「研○○○鎮○○里○○段高厝坑小段四三等地號上興建水仙山莊房屋如何核 發水電證明等事宜協調會議」紀錄可證。又系爭房屋因係興建於六十二年十二月二十 四日頒行「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」以前之建物，故當時無須建造執 照，因此未列名於台北縣政府建設局核發之建造執照中，然據此並不足以否定莊吳宗 晶於六十二、三年間向標準公司買受系爭房屋之事實。其次，契約終止與解除之效力 不同，契約終止後，自終止之時嗣後消滅，並無溯及效力。從而系爭合建契約縱令終 止，對土地上已建竣之建物原已取得之使用土地權利，不生影響。系爭建物既係標準 公司在六十四年三月三十日終止合建契約以前之六十二、三年間所建，標準公司就該 建物原依合建契約對其附着於土地所取得使用之權利，不因該合建契約事後終止，而 有何影響。至本件合建契約所生之權利義務關係，雖為債之關係，本僅有拘束該契約 當事人之效力。惟合建契約之本旨，在於由土地所有人提供土地，由標準公司建築永 久性建物出售，故於立約後所有土地所有人均書立同意書，同意標準公司在系爭土地 上建築永久式獨棟住宅，有同意書可稽，此為上訴人所不否認。可見訂約者之真意， 已有使依該契約所建築之房屋永續的存在於該土地上之合意，而該合建契約之當事人 ，為辨明土地提供人對購屋者之責任，復於合建契約「特約事項」㈣訂明：「甲方（ 即土地所有人）對第三人之責任，僅限於土地部分為限」，據此，原土地所有人對依 合建契約所興建房屋之買受人，在土地範圍內，仍應負合建契約所約定之義務。是土 地所有人林白堅等對原依約定使用系爭土地所興建房屋之買受人，自有契約責任，不 因該契約事後業經終止而有不同。又系爭合建契約既有土地所有人對第三人責任之約 定，足見該契約當事人已同意，標準公司所興建房屋之繼受人得繼受標準公司依該契 約得享有之權利及應負之義務。按被上訴人因買賣取得系爭房屋之所有權；上訴人則 因買賣、繼承、交換而取得系爭土地之所有權。其中上訴人丙○○為原土地所有人林 白堅之配偶，丙○○就系爭土地之部分共有權利，係繼承自林白堅，其餘上訴人為林 白堅之子女，此為兩造所不爭執。丙○○因繼承關係依法自應繼承林白堅就該土地因 合建契約應負之權利及義務。其餘上訴人就原土地所有人林白堅等提供系爭土地與標 準公司簽訂合建契約，同意標準公司在系爭土地上興建系爭房屋之事，亦知之綦詳， 渠等明知原土地所有人對該房屋之買受人負有合建契約所約定之義務，仍故為買受或 交換，自非不知情之善意第三人，是兩造均應繼受該合建契約當事人之地位，而同受 該契約之拘束，始與公平、誠信原則無違。末查，系爭建物係六十二、三年間標準公 司在經撤銷前所建並出賣於莊吳宗晶，其依該合建契約就系爭土地所得之使用權利， 並不因標準公司嗣後經主管機關撤銷而受影響。又該合建契約第六項特約事項㈢約定 ：「標準公司未得地主書面同意，不得將合約之權利轉讓於第三人」云云，其真意係 指標準公司非經書面同意，不得將契約當事人之地位轉讓於他人，並非約定凡標準公 司出售其建造定着於系爭土地上之房屋，均須經土地所有人之同意，顯見該約定應屬 契約承擔之限制，非指因故未能向原土地所有人買受基地者，未經原土地所有人另出 具書面同意不得受讓房屋而言。綜上所述，被上訴人既依標準公司與原土地所有人林 白堅等所訂之合建契約而輾轉繼受系爭房屋占用系爭土地而有正當之權源，而上訴人 亦應繼受原土地所有人之義務，致同受上開合建契約之拘束，被上訴人所有之房屋坐 落於系爭土地上，即非無權占有。上訴人主張，被上訴人之房屋占用系爭土地，為無 法律上正當權源，請求被上訴人拆除房屋、返還土地為法之所不許。爰將第一審命被 上訴人拆屋還地之判決，予以廢棄，改判駁回上訴人之訴。 查原土地所有人林白堅等提供系爭土地於標準公司建造房屋，與標準公司訂有合建契 約。合建契約內容係由原土地所有人林白堅等提供土地現狀為基地，由標準公司提供 開發計劃及資金，規劃完成社區，負責銷售房屋及土地並代辦產權移轉，並於銷售後 將每坪土地之價金，由標準公司負責分期支付原土地所有人，而原土地所有人對買受 房屋土地之人，負土地部分之責任，以固定之價格出賣土地於第三人，為原審認定之 事實。然則原審又謂，標準公司在系爭土地上建屋，應為有償使用，其使用土地部分 ，自屬使用借貸關係，合建契約包含有償委任及有償使用土地之混合契約，已有判決 理由前後矛盾之違法。且苟依原判決所稱原土地所有人與標準公司間為使用借貸關係 ，則丙○○以外之上訴人並非因繼承關係取得系爭土地之應有部分，其是否應受其前 手所訂使用借貸契約之拘束，不無斟酌之餘地（本院五十九年台上字第二四九○號判 例參照）。上訴論旨，指摘原判決違誤，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 六 月 二十八 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 許 澍 林 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 七 月 十一 日