最高法院民事判決 八十五年度
台上字第一五三二號
上 訴 人 甲○○
被
上訴 人 力福建
法定
代理人 黃龍浩
右
當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十四年十一月一日台灣高等法
院第二審判決（八十三年度上字第一八○一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十年十二月二十日向被上訴人購買門牌臺北市○○路○
○號九樓之五之國家財經ＤＣ大樓編號九樓Ｆ之房地乙戶，總價款新臺幣（下同）五
百二十萬元，約定房屋面積為使用面積一零點四一坪，公用面積一點二坪，合共一一
點六一坪。
詎被上訴人交付之房屋，室內面積僅八點零三坪，較約定短少二點三八坪
，短少率達百分之二三，顯己構成重大瑕疵，竟又以總面積較約定增加為由，向伊加
收六萬元。伊已於八十三年八月十九日向被上訴人為解除
買賣契約之意思表示。如認
解除契約顯失公平，伊亦得
按短少之室內坪數請求被上訴人減少價金，連同被上訴人
加收之六萬元，共應返還伊一百一十二萬五千五百二十九元
等情，求為命被上訴人如
數給付，並自八十三年十二月三十日起計付
遲延利息之判決（上訴人先位聲明，依
民
法第二百五十九條第二款規定，請求被上訴人返還已付價款並計付利息，業經原判決
駁回確定。其
備位聲明，於第一審請求被上訴人給付一百零六萬五千五百二十九元及
自八十三年八月十七日起計算之遲延利息，於原審擴張其本金請求及減縮利息請求如
前述）。
被上訴人則以：
系爭房屋銷售平面圖
所稱「使用面積」，依建築業者習慣，
非單指室
內面積而言，尚應包括當層之樓梯間（即俗稱小公者）及露台、陽台等附屬建物在內
，系爭房屋面積並無短少情事。上訴人買受系爭房屋係供辦公使用，如茶水間及衛浴
設備不設於當層樓梯間共同使用，即需各別設於室內，如此將使室內實際使用面積減
少，反而不利上訴人，是系爭房屋之茶水間及衛浴設備等設於當層樓梯間，並無減少
契約預定效用情事，上訴人不得依
瑕疵擔保請求權解除契約或減少價金等語，資為
抗
辯。
原審審理結果，以：上訴人向被上訴人購買系爭房地，依廣告平面圖之記載，其使用
面積為一零點四一坪、公共面積一點二坪，合共一一點六一坪，然地政機關實測結果
，室內面積僅二六點五五平方公尺，折計坪數為八點零三坪；另共同使用部分有二，
一為當層之樓梯間（即俗稱小公者），面積二點七四坪，一為公共設施（即俗稱大公
者），面積一點二二坪。上訴人已付清全部價金五百二十萬元，並因公共面積之增多
，加付六萬元等事實，為
兩造所不爭，並有房屋預定買賣契約書（以下稱買賣契約書
）及其附件、廣告平面圖、建物登記簿謄本、交屋證明書、利息收據為證。系爭買賣
契約書第一條約定：「面積包括室內、梯間、陽（平）台、花台、露台（栽植槽）、
雨遮及地下室梯間、水箱、變電室、控制室、機械房與屋頂突出物等公共設施之分攤
，合計為壹壹點陸壹坪。但產權登記面積以地政機關複丈後登記面積為準。（產權登
記本戶部分由地政機關發給
所有權狀，公共設施部分按地政機關規定登記於建物附表
不另發給權狀）」等語，其廣告平面圖則記載系爭房屋面積為「使用面積一零點四一
坪、公共面積一點二坪，合計一一點六一坪」，足見兩造約定之房屋面積應係公共面
積加使用面積之和。被上訴人交付之房屋，包括室內建物及分列二建號之共同使用部
分，以建物登記面積折算為坪數，計至小數第三位，其總和為一二點零零二坪，較兩
造約定之建物面積總和一一點六一坪為多，被上訴人交付之房屋尚無面積不足情形。
上訴人雖主張廣告平面圖所稱之使用面積，應指其個人得私自支配使用之室內面積而
言，並不包括室外面積。
惟使用面積並非法定用語，原無既有定義，應依當事人訂約
之真意為斷，而當事人立約之真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定
之依據，不能拘泥文字致失真意。系爭房屋係辦公大樓，非一般住家，為兩造不爭之
事實，上訴人亦
自承買受系爭房屋係供辦公室使用。其廣告平面圖雖僅有使用面積、
公共面積及總面積之記載，並無室內、室內使用、小公、大公等面積之說明，但同一
廣告中之九樓平面參考圖已具體標明在辦公室外尚有電梯、樓梯、走廊、茶水間、廁
所等所謂小公之公共設施存在。而大廈建物均有變電室、控制室、機械房、蓄水池等
由各戶共同使用，應由各戶分擔其面積之所謂大公之公共設施存在，系爭建物當無例
外。是上訴人於購買系爭房屋時，應知所買受者，除室內使用部分外，尚有同樓層共
用之電梯、樓梯、走廊、茶水間、廁所等小公，及大樓共用之變電室、控制室、機械
房、蓄水池等大公。茶水間、廁所、樓梯、電梯、走廊等小公本為辦公大樓之必要設
施，其面積自應由使用之各戶依比例分擔。從而，被上訴人辯稱：將此部分納入各戶
使用面積範圍，係兩造訂約當時之真意，即非無據。上訴人雖謂：伊買受之使用面積
為一零點四一坪，原可擺設四張辦公桌，現室內面積僅八點零三坪，短少二點三八坪
，減少
標的物之價值或效用，或契約預定效用，顯已構成重大瑕疵
云云。惟上訴人購
買系爭辦公室，計劃放置四張辦公桌，係其購買系爭建物之動機，並非兩造買賣意思
表示之內容，上訴人尚不得執以對抗被上訴人。系爭室內建物，必須使用同樓層之茶
水間、廁所、樓梯、電梯、走廊等小公部分，否則無法正常使用，業如上述，而茶水
間及廁所如安置於室內，不僅佔用室內有限之空間，且將影響辦公環境之單純性，損
害建物之價值及效用，則上訴人買受系爭建物，因而分擔小公之面積，應不致影響系
爭建物之價值及效用，亦無損於契約預定之效用。上訴人主張系爭買賣標的物具有瑕
疵云云，自難採信。從而，上訴人依民法第三百五十九條之規定解除契約，
即有未合
，其依同條規定請求減少價金，訴請被上訴人給付一百一十二萬五千五百二十九元，
並加付利息，自難准許，為其
心證之所由得。因而，維持第一審所為上訴人備位之訴
敗訴之判決，駁回其上訴及擴張之訴，經核於法尚無違誤。上訴論旨，對原審
依職權
解釋契約，指摘為不當，聲明廢棄該部分原判決，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一
項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 七 月 十一 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 七 月 十八 日
Ｅ