最高法院民事判決 八十五年度
台上字第一六三號
上 訴 人 甲○○
被
上訴 人 乙○○
通訊處
右
當事人間請求
回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十四年六月十九日台灣高等法
院台南分院第二審更審判決（八十三年度上更㈡字第一一○號），提起上訴，本院判
決如左：
主 文
原判決除
假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人於民國七十七年十月二十九日以新台幣（下同）三百五十
三萬元向伊購買坐落嘉義市○○段○○○○號土地上建物即門牌號碼嘉義市北社尾三
一九之四十號房屋（下稱
系爭房屋）及其基地（下稱系爭基地），伊已依約將房屋及
分割後之同段一一九三之一八號土地
應有部分三○○分之二一五（下稱系爭土地應有
部分）移轉登記予被上訴人，
惟其僅給付九十三萬元，餘二百六十萬元經催告仍不履
行，伊已
解除契約等情，
爰求為命被上訴人將系爭房屋
所有權及土地應有部分移轉登
記予伊之判決（關於土地超過
上開應有部分之請求部分，經第一審為上訴人敗訴之判
決，未據聲明不服）。
被上訴人則以：上訴人未將系爭基地所有權完整移轉予伊，僅使伊取得系爭土地應有
部分，系爭基地即有隨時遭共有人劉璀緻主張權利之危險，依
民法第三百六十八條規
定，伊自得拒付尾款，上訴人解除契約即不生效力等語，資為
抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判
駁回其訴，無
非以：上訴人所出
售者為高級別墅住宅，自應有單獨之土地及建物所有權，此
徵諸上訴人該批售屋案共
規劃建造二十五戶，除系爭基地所有權為共有外，其餘二十四戶均取得基地之單獨所
有權，益證非虛。況
買賣契約第二條亦約定基地價金包括分割費用在內，上訴人自應
依約將系爭基地分割移轉登記予被上訴人單獨所有。
乃上訴人竟任憑系爭基地與
第三
人劉璀緻共有，使原面臨巷道之系爭房屋，因基地與他人共有，致有將來分割後，須
經該他人即劉璀緻之土地始能通達巷道
之虞，
難謂上訴人已依債務本旨提出給付。
按
買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者
，得拒絕支付價金之全部或一部，為民法第三百六十八條第一項前段所明定。被上訴
人既因買受之系爭基地與第三人劉璀緻共有，致有無法取得完整房地所有權及通行便
利之虞，其拒絕給付尾款，自屬有據，應無遲延給付可言。上訴人以被上訴人遲延給
付為由解除契約，自不生效力。其請求被上訴人將系爭房屋所有權及土地應有部分移
轉登記予上訴人自無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟按買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一
部者，得拒絕支付價金之全部或一部，固為民法第三百六十八條第一項前段所明定。
惟依上開規定，買受人恐第三人主張權利，致失其因買賣契約所得權利而拒絕支付價
金者，僅得按權利瑕疵危險程度為之，亦即拒絕支付之價金應與權利瑕疵危險之程度
相當，始符公平之原則。查本件上訴人已將被上訴人所買房屋所有權及系爭基地應有
部分三百分之二一五移轉登記予被上訴人，僅未分割出系爭基地並將該基地之其餘應
有部分移轉予被上訴人而已。原審自應斟酌上述客觀情事認定權利瑕疵危險之程度，
以決定被上訴人拒付之價金是否與之相當。乃原審並未審酌權利瑕疵危險之程度及被
上訴人拒付二百六十萬元價金是否與之相當，即謂被上訴人拒付上開價金為正當，自
嫌速斷。
苟該數額逾危險之程度，則就超過部分，被上訴人是否不負
給付遲延責任，
及上訴人之催告並解除契約是否不生效力，均非無推求之餘地。原審就上述諸情俱未
審酌，即為不利於上訴人之判決，自屬可議。上訴論旨執以指摘原
判決違背法令，聲
明廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 一 月 二十五 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 劉 福 聲
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 二 月 九 日
Ｋ