最高法院民事判決 八十五年度
台上字第一六八三號
上 訴 人 乙○○
訴訟
代理人 林敏澤
律師
蔡鴻杰律師
林夙慧律師
上 訴 人 甲○○
右
當事人間請求
損害賠償事件，
兩造對於中華民國八十四年八月十四日台灣高等法院
高雄分院第二審判決（八十四年度上字第一一○號），各自提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決除
假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人乙○○主張：
對造上訴人甲○○於民國八十二年七月間刊登出租其所有坐
落高雄市○○○街○○號一樓及地下室房屋之廣告，伊即與其代理人張錫堯洽談承租
事宜，並表明經營餐廳之意，而張錫堯明知該地下室業經高雄市政府處分停止使用，
仍向伊保證可申請營業執照，使伊誤信為真，而與之簽訂
租賃契約。
詎伊於同年十月
十日開幕後，即因該地下室滲漏水，被迫於同年十月底停止營業，
旋於同年十一月二
十三日接獲
主管機關通知
駁回營業執照之申請。對造以不合約定使用、收益之租賃物
交付與伊，於租賃關係存續中又未保持合於約定使用、收益之狀態，伊於八十三年四
月二十三日以
存證信函催告修繕補正，逾期不理，租賃契約已合法終止。甲○○除應
返還押租金新台幣（以下同）二十萬元及已付之租金十二萬元外，另伊整修、裝潢
系
爭房屋用去三百零九萬九千九百八十六元，及自八十二年十一月八日起至八十三年四
月八日止，六個月無法營業所受損失六十萬元，亦應由甲○○負
損害賠償責任等情，
求為命甲○○如數給付，並加付法定
遲延利息之判決（第一審判命甲○○返還乙○○
租金二十萬元及裝潢費一百八十四萬九千四百三十二元
暨其法定遲延利息，駁回乙○
○其餘之請求，兩造各就其不利部分，提起第二審上訴，原審將第一審所為命甲○○
給付超過一百九十九萬九千四百三十二元部分廢棄，駁回乙○○該部分之訴，並駁回
甲○○其餘上訴及乙○○之上訴，兩造各就其不利部分，提起第三審上訴）。
上訴人甲○○則以：兩造就系爭房屋之租賃並未約定用途，伊亦未保證可申請營業執
照，伊之代理人張錫堯
縱有保證，係屬其個人之行為，與伊無關。乙○○擅自占用地
下室防空避難及停車空間，
非法違規使用，致未能請領營業執照，應自負其責。又其
請求賠償裝潢費及營業損失，均未能確實舉證加以證明。再其未經核准，先行營業，
致遭取締，其就損害之發生，
與有過失，伊亦得主張過失相抵等語，資為
抗辯。
原審以：上訴人乙○○主張之事實，
業據提出房屋租賃契約書、高雄市政府工務局行
政處分書、高雄市政府營利事業登記案件聯合作業審核表及存證信函各一件為證。上
訴人甲○○雖否認曾保證可申請營業執照，並辯稱乙○○違規使用，致無法領取營業
執照，且就損害之發生亦與有過失
云云，
惟與兩造所訂租賃契約及證人盧美岑、郭淑
芳之
證言，均不相符，自無可取。次
按出租人將租賃物交付與承租人時，其物存有減
少使用收益之價值或契約預定效用之瑕疵者，承租人得終止其契約。查本件出租人甲
○○所交付之系爭房屋，既無法請領營業執照，自有無法達到契約預定效用之瑕疵，
且地下樓於租賃
期間因滲漏水，經乙○○於八十三年四月二十三日以存證信函催告甲
○○修繕補正，逾期不理，有該存證信函附卷
可稽，是乙○○主張系爭租賃契約已於
八十三年五月五日終止，自屬有據，茲就其請求賠償之各項金額審酌如下：㈠押租金
：兩造均不爭執乙○○於訂約時付與甲○○押租金二十萬元，則乙○○於租約終止後
請求如數返還，自屬有據，應予准許。㈡乙○○原給付三個月租金十二萬元部分：兩
造之租約自八十二年九月一日起至次年五月五日租約終止日止，早已經過三個月，乙
○○自不得再請求返還已付之該三個月租金，此部分請求，不應准許。㈢整修、裝潢
費用部分：按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其
情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為
限，
民法第四百三十一條第一項定有明文。乙○○請求甲○○償還系爭租賃物整修、
裝潢等費用三百零九萬九千六百八十六元，其中一百七十九萬九千四百三十二元，經
高雄市室內設計裝飾商業同業公會鑑定為正常裝潢價額，有該公會八十三年十月四日
高市室設波字第一一九號函附勘測圖說表及估價單各一紙暨八十四年七月十七日高市
室設波字第○四四號函
在卷可稽。是乙○○在此範圍之請求為有理由，
逾此範圍之請
求為無理由，不應准許。㈣營業損失部分：乙○○請求甲○○賠償六個月之營業損失
六十萬元，固據提出帳簿一本及營業單據五十二紙為證，
惟查該帳冊單據，僅係一般
流水帳目及營收單據，既無會計科目，亦無
認證憑據，無從核算各項成本費用及收入
總額，自亦無法計算其有無盈餘損失，是其主張受有營業損失，顯無法證明，其此部
分請求，
難認正當，不能准許。
綜上所述，乙○○請求甲○○償還押租金二十萬元、
裝修費用一百七十九萬九千四百三十二元，及其法定遲延利息為有理由，應予准許，
逾此範圍之請求，為無理由，不應准許，因而將第一審所為上訴人乙○○勝訴部分之
判決，一部
予以廢棄，改判駁回乙○○該部分之訴，一部予以維持，駁回上訴人甲○
○其餘上訴，並維持第一審所為上訴人乙○○敗訴部分之判決，駁回乙○○之上訴。
查判決書理由項下，應記載當事人關於攻擊或
防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二
十六條第三項定有明文。法院為
被告敗訴之判決，而其關於防禦方法之意見，有未記
載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。本件上訴
人甲○○於原審抗辯：「被上訴人（指乙○○）所承租之地下室既早已在八十一年六
月四日由工務局以消防逃生設備等不合格公告停止使用，兩造
嗣後於八十二年八月一
日簽訂系爭房屋租賃契約，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第
一項之規定，系爭房屋租賃契約應屬無效」等語，係屬重要之防禦方法，原審對此未
在判決理由項下，記載其取捨之意見，遽為該上訴人不利之判決，自屬違背
法令。次
按審判長應向當事人發問或曉
諭，令其陳述事實，聲明證據，或為其他必要之聲明及
陳述，其所聲明或陳述有不明瞭，或不完足者，應令其敍明或補充之。審判長未盡此
項闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，亦屬違背法令。本
件上訴人乙○○於第一審起訴時主張：「兩造間契約已解除、撤銷」（一審卷，第六
頁背面），於八十三年六月二日
準備書狀㈠則主張：「兩造之租賃契約已於八十三年
五月五日合法撤銷、解除及終止」（一審卷，第六九頁背面），於八十三年六月三十
日準備書狀㈡又主張：「被告（指甲○○）以欺罔之手段，不為據實告知地下室之瑕
疵，致原告（指乙○○）為承租之意思表示，據此，原告自得依民法第九十二條規定
撤銷租賃之意思表示」（一審卷，第一九七頁背面），八十三年十一月十五日第一審
言詞辯論時則主張：「本件依撤銷及解除之
法律關係請求」（一審卷，第二七五頁）
，而於八十三年十二月一日第一審言詞辯論
期日又陳述：「對於
債務不履行解除契約
，不主張」（一審卷，第二八二頁）。
迨第二審程序，又於八十四年八月八日言詞辯
論期日主張：「兩造之租賃契約已於八十三年五月五日合法撤銷、解除及終止」（二
審卷，第六四頁、第六八頁）。其究依何項
法律關係而為本件請求，前後所述不一，
原審法院審判長未予闡明，即逕行判決，自屬於法有違。本件乙○○究依何法律關係
而為本件之請求，既欠明瞭，本院自無從為法律上之判斷。兩造上訴論旨，分別指摘
於其不利部分之原判決為不當，聲明廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七
十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 八 月 一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 梁 松 雄
法官 陳 國 禎
法官 劉 福 聲
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 八 月 二十六 日