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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一七三號 　　上　訴　人　甲○○ 　　訴訟代理人　高銘陞律師 　　被 上訴 人　乙○○ 　　訴訟代理人　許士宦律師 右當事人間請求確認買賣關係存在事件，上訴人對於中華民國八十四年六月五日台灣 高等法院花蓮分院第二審判決（八十三年度上字第七八號），提起上訴，本院判決如 左： 主 文 原判決除駁回被上訴人之其餘上訴及該訴訟費用部分外廢棄，發回台灣高等法院花蓮 分院。 理 由 本件上訴人主張：伊於八十二年十一月十一日，以新台幣（下同）四百萬元向被上訴 人買受花蓮縣○里鎮○○段○○○號之土地，並於簽約日給付定金二百萬元。嗣被上 訴人以其誤認系爭土地仍屬公園預定地，而上訴人已明知其都市計畫變更為住宅區， 猶以顯低於市價之價格向被上訴人買受，被上訴人乃以其被詐欺、錯誤及輕率無經驗 而為意思表示為由，委請律師撤銷該意思表示，拒不履行出賣人義務等情。先位聲明 ：求為確認兩造間就系爭土地之買賣關係存在，並命被上訴人將系爭土地所有權移轉 登記於上訴人之判決。若上訴人主張之先位聲明無理由時，依民法第二百四十九條及 兩造間所訂立之買賣契約有關違約事項之規定，被上訴人應加倍返還定金四百萬元（ 上訴人另依不當得利之法律關係，競合請求被上訴人返還定金二百萬元）等情。備位 聲明：求為命被上訴人給付上訴人四百萬元之判決。 被上訴人則以：系爭土地已由公園預定地經都市計畫變更為住宅區，土地變更前後， 價格差異懸殊，交易上極為重要，上訴人明知在先，趁被上訴人年老不識字，且無經 驗，而簽訂買賣契約，被上訴人已依法撤銷其意思表示。又此係可歸責上訴人之事由 ，上訴人不得請求返還定金等語。資為抗辯。 原審將第一審就先位之聲明所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人先位之訴。 就備位聲明部分，命被上訴人給付二百萬元，駁回上訴人其餘備位之訴。另諭知被上 訴人其餘上訴駁回。無非以：就先位聲明部分：上訴人主張以總價四百萬元向被上訴 人買受系爭土地，被上訴人並收受定金二百萬元之事實，為被上訴人所不爭執，並有 土地登記簿謄本及不動產買賣契約各乙份在卷足憑，自堪信為實在。又系爭土地原編 列為兒童遊樂場用地，於八十年三月十五日公告發佈「變更玉里都市計畫（第一期公 共設施保留地專案通盤檢討）案」時，有條件變更為住宅區，亦為兩造所不爭執，復 有花蓮縣政府八十三年五月十六日八十三府建劃字第四六九六一號函可據。是上訴人 主張兩造間於簽訂買賣契約時，系爭土地已變更為住宅區，亦堪信為真實。茲據證人 即代書葉挺豪證稱：簽約時，被上訴人曾聲稱，系爭土地係公園預定地，將來政府徵 收，其不負責。而上訴人已知變更為住宅區；當時其並未將變更住宅區之事告訴被上 訴人，如果告知此事，被上訴人就不會賣等語，足見被上訴人簽約當時，確不知系爭 土地已變更為住宅區，而促成買賣成立之代書，亦刻意隱瞞系爭土地使用區分已經變 更之事實，至為明顯。土地之使用區分為何，涉及土地所有人對土地能否為高度之利 用，影響土地價值至鉅，乃眾所週知之事實。系爭土地之性質，在交易上既屬重要， 被上訴人在不知該土地已經變更為住宅區之情形下將之售於上訴人，自係因其對於買 賣標的物之性質發生誤認所致，被上訴人主張其若知此情事，即不致以此價格出售， 至屬可信。被上訴人在一年內，將其對上訴人所為錯誤之出賣系爭土地之意思表示撤 銷，有律師函附卷可稽，於法即無不合。按意思表示內容有錯誤，或表意人若知其事 情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，係以其錯誤或不知情事，非由 表意人自己之過失者為限，民法第八十八條第一項但書固有明文。惟其過失之有無， 自以其主觀上是否已盡其與處理自己事務同一之注意為判斷標準，較能與立法意旨相 呼應。被上訴人於簽約時已達七十三歲高齡，不識字且又務農，其對一般事務之注意 能力，本較一般人為低。況系爭土地使用區分變更之相關程序，僅以登報及有關單位 門首公告周知，並未個別通知相關地主，亦有花蓮縣玉里鎮公所八十三年十二月八日 鎮建字第一三○五五號函附卷可按。被上訴人於上訴人及代書明知且刻意隱瞞系爭 土地變更為住宅區之情形下，與上訴人簽訂買賣契約，尚難認被上訴人未盡其與處理 自己事務同一之注意，自不能認有過失。被上訴人既已合法行使撤銷權，兩造買賣契 約即未有效成立，從而，上訴人先位聲明請求確認兩造間就系爭土地之買賣關係存在 ，及移轉所有權登記於上訴人，洵屬無據。就備位聲明部分：依民法第二百四十九條 第三款請求加倍返還定金，須以契約有效成立者為限，查兩造買賣契約既未有效成立 ，自無其適用。上訴人請求被上訴人加倍返還定金，自屬無據。惟被上訴人受領定金 ，即屬無法律上原因而受利益，致上訴人受損害，上訴人依不當得利之法律關係請求 被上訴人返還定金二百萬元，於法即無不合，應予准許；至超過此部分之請求，於法 無據，不應准許等語。為其判斷之基礎。 先位聲明部分：按當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為 意思表示內容之錯誤，民法第八十八條第二項固定有明文。惟此與同條第一項所謂表 意人若知其情事，即不為意思表示者迥異，前者係指其對表示行為非全無認識，乃認 識不正確；而後者係指表意人對其表示行為欠缺認識而言。原判決以被上訴人不知系 爭土地已變更為住宅區之情形下，與上訴人簽訂買賣契約，自係對買賣標的物之性質 發生誤認所致（應指意思表示內容錯誤）；復以被上訴人主張其若知此情事，即不致 以此價格出售，至屬可信，而以被上訴人主張撤銷買賣意思表示，即無不合云云，即 有判決理由自相矛盾之違誤。又原判決泛論被上訴人簽約時已高齡七十三歲，不識字 ，且又務農，其對一般事務之注意能力，本較一般人為低，且代書等又刻意隱瞞系爭 土地使用區分已變更之情形下出售土地，尚難認其未盡與其處理自己事務同一之注意 云云。惟未就被上訴人平素如何盡其處理自己事務之注意，以導致本件已盡其同一之 注意，暨以是否已盡與處理自己事務之同一注意，而認定是否有民法第八十八條第一 項但書之「過失」，是否有礙交易安全等情，詳加說明其所憑之依據，洵有判決不備 理由之違誤。次查，依卷附花蓮縣玉里鎮公所出具之土地使用分區證明書（見一審卷 第二十一頁）載：系爭土地，土地分區名稱為「住宅區」，但附帶條件：應另行擬定 細部計畫，並俟細部計畫完成法定程序發佈實施始得發照建築等語，在細部計畫完成 法定程序後，是否系爭土地仍有可能被列為公共設施用地，易言之，在細部計畫未完 成法定程序前，系爭土地價格是否確已懸殊，而合於民法第八十八條第二項之要件， 物之性質，在交易認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，尤待查明。又被上 訴人於原審已自承：八十二年十一月七日上訴人前來洽談購地之事，當時被上訴人之 妻弟楊進旺亦在場，並告訴上訴人，可待其查明，該地是否為公園預定地……云云（ 見原審卷第七十頁反面）。上訴人另指稱：被上訴人於七十九年一月六日曾經賣過土 地，其應有買賣經驗云云（見一審卷第六十頁反面），均被上訴人是否不知情，得否 撤銷其意思表示攸關，原法院未遑詳加調查審認，尚欠允洽，自有發回調查之必要。 又備位聲明（除駁回被上訴人其餘上訴部分外）之審理，係以先位聲明有無理由為其 先決條件，先位聲明既經發回，自應併予發回。上訴論旨，指摘原判決除駁回被上訴 人其餘上訴部分外違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 一 月 二十六 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 許 澍 林 法官 吳 正 一 法官 蘇 茂 秋 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 二 月 十三 日