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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一八○七號 　　上　訴　人　乙○○ 　　　　　　　　甲○○ 　　被 上訴 人　加華建設股份有限公司 　　法定代理人　施永豐 右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年八月七日台灣高 等法院第二審更審判決（八十一年度上更㈠字第七七號），提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人二人及訴外人朱武雄、朱松川、朱金鳳、朱清森（下稱： 朱武雄等四人）為清償所欠伊之借款債務新台幣（下同）一百四十四萬元，乃於民國 七十四年十二月十七日共同立具委託書，將其與伊合建所分得之坐落台北市○○路○ 段○○○號一樓房屋及其基地所有權應有部分，委託伊以每坪二十三萬元出售，同意 自買賣價金中先行扣抵前開債務。詎伊於七十五年三月七日將該房地出賣與訴外人王 龍芳後，除朱武雄等四人就渠等之房地所有權應有部分已移轉登記與王龍芳並結清渠 等應分得之款項外，上訴人二人均拒不辦理渠等之房地所有權應有部分移轉登記與王 龍芳。伊依民法第五百四十六條第二項規定，自得請求上訴人二人「代償」伊對王龍 芳所應負之房地所有權移轉登記之債務。惟因上訴人甲○○一人，已於八十年七月間 將其房屋所有權應有部分三十分之三「贈與」訴外人朱致儒等三人，並辦畢所有權移 轉登記手續。該部分之情事既有變更，即應由其負損害賠償之責，以代其原應負所有 權移轉登記之義務等情，求為命：㈠上訴人乙○○將訟爭房屋所有權應有部分三十分 之十，及房屋基地即坐落台北市○○區○○段七小段六七八號（重測前為台北市○○ 區○○段三小段六四號）土地所有權應有部分一萬分之六十移轉登記與訴外人王龍芳 ；㈡上訴人甲○○應給付王龍芳七十萬四千九百五十元及自「變更」之訴狀繕本送達 翌日（八十四年六月二日）起加付法定遲延利息之判決。 上訴人則以：依委託書約定，被上訴人並無與訴外人王龍芳簽訂訟爭房地買賣契約之 權限，其既未通知伊與王龍芳簽訂契約，即非為伊處理委任事務，自不得依民法第五 百四十六條第二項規定為本件之請求。況該買賣契約，係臨訟製作，屬通謀虛偽意思 表示之「假買賣」，亦非有效等語，資為抗辯。 原審就被上訴人請求上訴人乙○○給付部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決， 改判如其聲明。並准許被上訴人對上訴人甲○○部分為「訴之變更」，判命甲○○應 給付訴外人王龍芳七十萬四千九百五十元及其利息，無非以：上訴人二人與訴外人朱 武雄等四人因積欠被上訴人一百四十四萬元，乃共同出具委託書，將其與被上訴人合 建所分得之訟爭房地，委託被上訴人出售。依該委託書第一、二、三、四條之內容觀 之，其性質應屬「委任」，非上訴人所稱之「居間」。而被上訴人受上訴人委任後， 已於七十五年三月七日與訴外人王龍芳簽訂訟爭房地之買賣契約書，有其提出之買賣 契約書為證，上訴人雖抗辯：該買賣契約書係被上訴人與王龍芳間之通謀虛偽意思表 示，非屬真正云云，惟被上訴人依委託書之約定，將訟爭房地以每坪二十三萬元出售 與王龍芳時，因房屋尚在興建中，確實坪數，須待完工後複丈確定，始將房地面積暫 定為二七‧八七坪，總價為六百四十萬元，並約定：「建物登記面積以完工後，地政 機關複丈面積為準，……倘誤差超過百分之二，就超過部分依房地單價相互找補」， 迨七十七年九月八日訟爭房屋完成總登記，經複丈確定建坪為三○‧六五二四坪，雙 方始同意以三○坪及每坪二十三萬元計算總價金為六百九十萬元，王龍芳需再補足差 額至六百九十萬元。而王龍芳之買賣價金除尾款六十萬元外，其餘均已交付，為被上 訴人所承認，且有買賣契約書上所載之繳款明細表及台北市第三信用合作社存摺影本 、台灣省合作金庫八十年二月四日合金營櫃字第○五九九號函、第一商業銀行松山分 行八十年二月二十一日一松字第五四號函可稽。上訴人以被上訴人與王龍芳於另件原 法院七十八年度上字第一五八九號所有權移轉登記事件及台灣台北地方法院檢察署七 十八年度偵字第一一三五九號王龍芳等詐欺案中，就訟爭房地之買賣價金數額所為之 陳述不同，或被上訴人與王龍芳嗣後曾協議找補追加工程款，或因上訴人之拒絕變更 訟爭房屋之起造人名義，致王龍芳有未按約定工程進度付款情形，即指該買賣契約係 被上訴人與王龍芳間之通謀虛偽意思表示，均不足採。是被上訴人基於與上訴人間所 成立之委任關係，本於受任人之地位，與訴外人王龍芳就訟爭房地所訂立之買賣契約 書，自屬有效成立。至受任人（被上訴人）處理委任事務時，除委任契約另有約定外 ，非不得以受任人名義為之。前開上訴人出具之委託書第四條固約明：「本委售之房 屋，如經台端（被上訴人）依所訂價格出售後，具委託人（上訴人）應於接獲台端通 知後，於期限內出面與承購人訂約」，但其目的僅在便於上訴人之直接履行訟爭房地 之交付及移轉登記義務，非在限制被上訴人之處理委任事務。上訴人抗辯：被上訴人 逕以自己名義訂立訟爭房地之買賣契約，對上訴人不生效力，已非可採；況被上訴人 於七十五年三月一日收受王龍芳給付之買賣定金後，即委請介紹人蔡同成通知上訴人 及其他共有人，囑於一星期內與王龍芳簽訂書面買賣契約，業據蔡同成及代書劉鎮烈 等人證述明確，而訟爭房地共有人中之朱武雄等四人，均經領訖其應分得之款項，及 將其訟爭房地之所有權應有部分移轉登記與王龍芳，為上訴人所不爭執，益見上訴人 所稱：被上訴人未依約通知其與王龍芳訂約云云，為不足取。從而，被上訴人以其受 上訴人之委任，將訟爭房地出售與訴外人王龍芳，對之負有移轉訟爭房地所有權之義 務，依民法第五百四十六條第二項規定，請求上訴人代其清償，將訟爭房地所有權移 轉登記與王龍芳，自屬有據。其中上訴人甲○○應履行移轉登記之房屋部分，因其已 於八十年七月間「贈與」訴外人朱致儒等三人，而陷於給付不能，被上訴人據此以「 損害賠償」之訴代替最初之「所有權移轉登記」之聲明，亦無不合。茲以訟爭房屋完 工後複丈面積為三○‧六五二四坪，按上訴人委託出售之每坪價格二十三萬元計算甲 ○○之應有部分三十分之三，其金額為七十萬四千九百五十元。被上訴人請求上訴人 甲○○給付（賠償）王龍芳此部分之金額及其利息，為有理由，應予准許等詞，為其 判斷之基礎。 查上訴人出具之委託書第四條除載明：「本委售之房屋，如經台端（被上訴人）依所 訂價格出售後，具委託人（上訴人）應於接獲台端通知後，於期限內出面與承購人簽 約……」外，似未約定如上訴人未於期限內與承購人簽約，被上訴人得逕以自己（受 任人）名義與承購人（王龍芳）簽訂訟爭房地之買賣契約，則依民法第五百三十二條 第一項規定：「委任人之權限，依委任契約之訂定」之旨，上開委託書第四條，既未 授與被上訴人得以自己名義與買受人簽訂買賣契約之權限，原審竟謂該第四條之約定 ，目的祇在便於上訴人之直接履行訟爭房地之交付及移轉登記義務，非在限制被上訴 人之處理委任事務。於上訴人受通知而未於期限內出面與買受人簽訂買賣契約時，被 上訴人得以自己名義與該買受人簽約云云，顯與上開約定不符，不無認定事實與卷內 證據資料矛盾之違法。且果被上訴人得逕以自己名義與買受人王龍芳簽訂訟爭房地之 買賣契約，何須再經由介紹人蔡同成通知上訴人，應於「一星期」內與王龍芳簽訂書 面買賣契約﹖其於七十五年三月一日始收受王龍芳交付之定金，何能未待「一星期」 之期限屆滿，即自行於七十五年三月七日與王龍芳簽訂訟爭房地之買賣契約﹖是被上 訴人依「委託書」之約定，苟無與訴外人王龍芳簽訂書面買賣契約之權限，則上訴人 於原審抗辯：「被上訴人自行與訴外人王龍芳訂立買賣契約，並非為上訴人處理事務 ，且被上訴人如遵照上訴人委任意旨，通知上訴人出面與王龍芳訂約，被上訴人即不 必對王龍芳負擔任何債務。其違背委任意旨，擅自以自己名義與王龍芳訂約，縱對王 龍芳負有債務，亦非因處理委任事務之必要負擔，被上訴人依民法第五百四十六條第 二項規定，請求上訴人移轉訟爭房地所有權予王龍芳，顯有未合」等語（見：原審「 上更一」字卷第一宗一八六頁、三二頁），是否全不足取﹖原審未予斟酌，並說明其 取捨意見，難謂無判決不備理由之違法。果上訴人應「代」被上訴人向訴外人王龍芳 清償訟爭債務，原審既認定雙方係以「三十坪」計算訟爭房地之買賣價格，於核算上 訴人甲○○應給付之賠償額時，何能以三○‧六五二四坪為計算之基礎﹖被上訴人所 出售每坪之價格二十三萬元，係包括房、地在內，而甲○○原應給付者僅為「房屋」 所有權應有部分之三十分之三，於命其負擔「房屋」給付不能之賠償責任時，是否猶 可併計房地之價值，仍以每坪二十三萬元計算其賠償額﹖亦非無研求之餘地。上訴論 旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又被上訴人於第一審提出之訟爭六七八 號土地登記簿謄本（見：第一審外放證物「原證十號」），似未載明上訴人乙○○對 該土地之所有權之應有部分，其應有部分是否確為被上訴人主張之一萬分之六十﹖另 被上訴人係請求上訴人「代其清償」對王龍芳之債務，但其所聲明者，係「上訴人應 給付王龍芳……」，而未表明「代」上訴人清償之意旨，該聲明是否完足，不致發生 誤解﹖案經發回，均宜注意及之。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 八 月 二十二 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 九 月 四 日