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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一八一一號 　　上　訴　人　甲○○ 　　訴訟代理人　林辰彥律師 　　被 上訴 人　乙○○ 右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十四年四月二十四日台灣高 等法院第二審判決（八十三年度上字第一七九六號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人起訴主張：上訴人向其承租坐落台北市○○○路○巷○○○號一樓之七 （即一○六室）房屋，約定租金每月新台幣（下同）八千元，未訂租賃期限。詎上訴 人自民國八十年一月起即未依約繳納租金，迭經口頭催討均不置理，被上訴人乃於八 十二年七月八日以存證信函催告上訴人限期繳租，否則終止租約。上訴人仍不理會， 兩造租賃契約已依法終止。自八十年一月至八十二年七月十五日終止租約日止，上訴 人共欠三○點五個月租金共二十四萬四千元未付，且自八十二年七月十六日起，上訴 人即屬無權占有。致被上訴人受有相當租金之損害等情，求為命上訴人遷讓房屋並給 付所欠租金二十四萬四千元及自八十二年七月十六日起至遷讓房屋之日止，按月給付 八千元之損害金暨自訴狀繕本送達翌日起算付法定遲延利息之判決（本件經原審判決 將第一審所命上訴人給付之二十四萬四千元中，逾二十四萬三千七百六十八元及該部 分本息之部分廢棄，並就該廢棄部分駁回被上訴人在第一審之訴，被上訴人就該敗訴 部分，未聲明不服）。 上訴人則以：系爭房屋係其所購買，信託登記與被上訴人之父盧祖團名下，並由上訴 人居住，被上訴人繼承其父而登記為系爭房屋所有權人，事實上該屋係上訴人所有， 並非向被上訴人承租云云，資為抗辯。 原審以：被上訴人主張系爭房屋為其所有，業據提出建築改良物登記簿謄本為證。上 訴人雖辯稱系爭房屋為其所購買信託登記於被上訴人之父盧祖團名下。然查依建築改 良物登記謄本所載，系爭房屋由偉達建設股份有限公司於五十九年七月九日新建完成 後，於同年十一月十五日以買賣為原因移轉登記為被上訴人所有。被上訴人並非自盧 祖團繼承系爭房屋。況被上訴人委託律師於八十二年七月八日以存證信函催告上訴人 繳付積欠之房租及被上訴人墊付之水電費共計二十四萬七千七百十六元，上訴人回復 之存證信函更載明：「……，本人（指上訴人）仍希其子（或其繼承人）能繼承其父 生前之承諾，讓售所指房屋乙戶與本人……」云云，是系爭房屋並非上訴人購買而信 託登記予盧祖團名下，上訴人所辯殊無足採。上訴人聲請詢問證人張聿，原欲證明上 訴人與盧祖團間有信託關係存在。據張聿證稱：系爭房屋係盧祖團所購買「打牌時， 盧祖團說他有四十多戶，而他們（上訴人與盧祖團）間有生意往來，甲○○有說要買 一戶，因此他們就說一戶給甲○○，將來帳面再計算」依證人張聿之證言，上訴人與 盧祖團間亦無信託關係存在，惟上訴人嗣改主張系爭房屋已由伊與盧祖團間成立買賣 關係，非但與其前所辯不一。且系爭房屋既登記為被上訴人所有，其父盧祖團縱為出 售之意思表示，對所有權人之被上訴人亦不生效力。況證人張聿又證稱不清楚買賣之 價金若干，上訴人亦未能陳明買賣價金若干，則依證人所述，就買賣要素之標的物及 價金尚不明確，依民法第三百四十五條第二項規定，亦不能作為上訴人與盧祖團間已 成立買賣契約之證據，是上訴人所辯被上訴人之父已就系爭房屋與其成立買賣契約， 亦無可採。據證人葉世榮於第一審證稱：系爭房屋是被上訴人租給上訴人，租金原為 六千元，七十九年或八十年改為每月八千元，以前租金由塗先生代收，我只負責報繳 所得稅。以前是每三個月報一次，後來改為一年申報一次（見第一審卷第七十三頁） 。系爭房屋既為被上訴人所有而由上訴人使用，上訴人對其所抗辯之信託關係或買賣 關係均無從舉證證明之，則證人葉世榮所述兩造間就系爭房屋有租賃關係存在，應屬 可採，況被上訴人就系爭房屋及其他同棟之房屋出租，每年均申報租賃所得之所得稅 ，亦有財政部台北市國稅局各類所得扣繳稅款繳款書，外僑綜合所得稅結算申報繳款 書及房屋租賃所得細目等影本可稽。（見第一審卷證物袋內證物）苟系爭房屋未出租 予上訴人，被上訴人何庸申報租賃所得而使自己多負擔稅金，是上訴人所辯兩造間無 租賃關係亦無可採。證人葉世榮已證稱系爭房屋租金自八十年以後已調整為八千元， 被上訴人於八十二年七月八日致上訴人之催討自八十一年一月起積欠之租金之存證信 函亦載明每月租金八千元，上訴人答覆之存證信函對此亦不爭執，堪認被上訴人確有 積欠租金達三十個月之情事，房屋之不定期租賃，依土地法第一百條第三款規定，出 租人於承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，得收回房屋，兩造 間之租賃並無擔保金，上訴人於被上訴人發函催告時又已積欠租金達三十個月，被上 訴人上開催告函並載明請上訴人於文到五日內清償積欠之租金二十四萬元，及代墊之 水電費七千七百十六元，逾期將不另通知即終止兩造間之租賃關係，上開信函於八十 二年七月九日送達上訴人，有掛號郵件回執可稽，而上訴人並未於期限內清償，依土 地法上開規定，兩造間之租賃關係於上開履行期間之末日八十二年七月十四日已合法 終止。嗣後上訴人之占有使用系爭房屋，即屬無權占有，被上訴人依民法第七百六十 七條請求上訴人遷讓返還系爭房屋自屬有據，計至八十二年七月十四日租賃契約終止 之日止，上訴人積欠之租金為三十個月又十四日，以每月租金八千元計算，合計為二 十四萬三千七百三十八元（每月租金八千元，四捨五入計算每日租金為二六七元）， 被上訴人自得依租賃之法律關係請求上訴人給付所積欠之租金，及法定遲延利息，其 請求給付租金超過上開金額部分於法無據。又兩造租賃關係於八十二年七月十四日終 止後，上訴人自七十二年七月十五日起之使用系爭房屋，即屬無權占有，自屬侵害被 上訴人權利之行為，被上訴人請求自七十二年七月十六日起至遷讓房屋之日止，按月 賠償相當於租金之損害八千元自亦有據，因而判決如原判決主文所示，經核於法洵無 違誤。上訴論旨，仍就原審認定事實取捨證據之職權行使指摘原判決其敗訴部分為不 當，求予廢棄，難認有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 八 月 二十二 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 九 月 四 日