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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一九○八號 　　上　訴　人　甲 ○ ○ 　　被 上訴 人　乙○○○ 右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年六月二十六日台 灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十三年度上更㈠字第一○四號），提起上訴 ，本院判決如左： 主 文 原判決關於命上訴人給付之金額超過新台幣壹佰柒拾玖萬壹仟壹佰肆拾壹元本息及該 訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國七十七年六月三十日與上訴人訂約，買回原係伊丈夫楊 登再所有，因積欠他人債務無法償還遭法院拍賣，而由上訴人拍定取得之坐落高雄○ ○○區○○段○○○○○號土地應有部分二十分之一，及其地上建物即建號二七二三 號門牌號碼高雄○○○區○○路一五八之一號五層樓建築之第二層房屋（以下簡稱系 爭房地）。約定買賣價款新台幣（以下同）四十九萬三千元，除由伊承受上訴人前向 銀行抵押貸款之債務四十萬元以抵付價款外，其餘九萬三千元，則已交付上訴人收受 完畢。兩造買賣契約已有效成立，上訴人並將辦理所有權移轉登記所需證件等資料交 付雙方委託之代理人即土地代書謝明交，辦理申報契稅及土地增值稅等事宜。惟因當 時伊無力籌措契稅款項，拖延至八十一年三月十九日始申請辦理移轉登記。詎上訴人 竟否認與伊有買賣關係存在，向地政事務所提出異議，致無從辦理移轉登記等情，求 為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記與伊之判決。第一審法院判決被上訴人勝訴後 ，上訴人聲明不服，第二審審理中，訴外人呂福營向執行法院聲請查封拍賣系爭房地 ，致上訴人移轉系爭房地所有權已屬給付不能，爰依情事變更原則，變更為債務不履 行之損害賠償，求為命上訴人給付伊三百萬元，及加計法定遲延利息之判決（原審判 命上訴人給付一百七十九萬二千七百零一元及其利息，駁回被上訴人其餘變更之訴。 被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴）。 上訴人則以：否認與被上訴人就系爭房地成立買賣契約，亦未收受被上訴人之價款現 金九萬三千元及書立收據。因被上訴人之夫楊登再與伊約定以五十萬元之價款，買回 系爭房地，伊乃將系爭房地所有權狀等證件交予代書謝明交，委託查詢系爭房地之土 地增值稅及契稅額。因系爭房地由伊拍定後，被上訴人全家仍住用系爭房地，故兩造 約定由被上訴人家人負責代伊繳納系爭房地之銀行貸款利息，作為相當於租金之損害 等語，資為抗辯。 原審以﹕被上訴人主張之事實，業據提出系爭房地之土地所有權狀及建築改良物所有 權狀、臺灣高雄地方法院公證書、甲○○印鑑證明、買賣所有權移轉契約書、甲○○ 身分證影本、收據等在卷（一審卷六至一二頁、一七頁）為證，且經證人即兩造委託 辦理移轉登記之代書謝明交到庭結證在卷（一審卷三六頁、上字卷八六頁、更一字卷 一四○、一四一頁）屬實。前開載有上訴人於七十七年四月二十四日、二十五日依次 簽收六萬元、三萬三千元之收據（一審卷一七頁），上訴人之簽名，與上訴人在另案 即臺灣高雄地方法院八十三年執字第四六四四號債權人呂福營聲請查封拍賣系爭房地 強制執行事件中，到庭或具狀陳述意見之筆錄及訴狀上之簽名，其字體、筆勢、神態 一致，以肉眼觀察，即可認定屬同一人之手筆，有該言詞陳述筆錄、陳報狀、呈報狀 （更一字卷五十、五二至五五頁）在卷可資比對，證人謝明交並證實該收據為上訴人 於被上訴人以現金交付價款時所出具，上訴人空言否認收據為其所出具，及否認收取 被上訴人交付之價金九萬三千元，顯無可取。證人謝明交在第一審及原審均證稱：兩 造偕同到其事務所簽立買賣契約時，上訴人當場將所有權狀等有關移轉登記所需資料 交與證人，並在有關申請移轉登記之書類上蓋章等語。證人謝明交在另案即本件上訴 人自訴謝明交偽造文書案件中，並提出系爭房地所有權狀、上訴人印鑑證明、上訴人 身分證影本，及蓋有上訴人印鑑章之買賣所有權狀移轉契約書、公證書、委託辦理土 地所有權移轉登記之委託書、土地增值稅申報書在卷，有台灣高等法院高雄分院八十 三年度上訴字第一九七六號刑事判決在卷（更一字卷八二至八四頁）可稽。上訴人亦 自承交付上開文件與謝明交，並在有關申請書類上用印（一審卷九八頁）。上訴人雖 另抗辯，係被上訴人之夫楊登再與其簽約要買回系爭房地，而將上開資料交與謝明交 委託查詢土地增值稅、契稅云云。然上開文件均為房地所有權移轉登記所需文件，以 上訴人自七十七年起即在法院執行處從事標買房屋（更一字卷一四三頁）之經驗，要 無不知之理，苟僅委託查稅，應無必要交付如此完備之不動產移轉登記所需之有關文 件，其抗辯顯不足採。而謝明交與兩造均有親屬關係，上訴人為謝明交堂舅之子，被 上訴人為謝明交舅舅之女，已據謝明交供明在卷，上訴人指謝明交與被上訴人有親戚 關係，與被上訴人勾串，證言偏袒被上訴人云云，尚嫌無據。本件買賣迄被上訴人起 訴，已逾五年，記憶難免模糊，且被上訴人係以買賣所有權移轉契約書之公契所載日 期七十七年六月三十日為本件買賣日期，與謝明交證述實際買賣日期為七十七年四、 五月間，當然有異。又謝明交在第一審證述買賣總價款大約五十萬元左右，顯然係指 概數，上訴人斤斤於被上訴人與謝明交所述買賣系爭房地之日期與價金有如上之不同 ，而謂兩造無買賣系爭房地，亦非可採。買賣契約是否成立，不以訂立私契為必要， 且一般人買賣房地，既全權委託代書辦理產權移轉登記，非必認為需再取得私契，自 不能以被上訴人迄未能提出系爭房地之買賣私契，而否認兩造買賣契約之存在。至證 人謝明交證述交付價金時簽訂有私契，與被上訴人陳述當時只由上訴人簽具收據，沒 有書立買賣契約有所不同，應係時間已久，記憶模糊所致，不能僅憑此相異之處，遽 認兩造間未成立買賣契約。被上訴人之夫楊登再於七十七年三月二日，以其子楊泰益 名義與上訴人訂立系爭房地之買賣契約書，總價金五十萬元，支付定金二萬元，並約 定同年月十七日付清餘款四十八萬元等情，固有買賣契約書在卷（上字卷三二、三三 頁）可稽，惟楊登再未於七十七年三月十七日給付餘款四十八萬元，構成違約。兩造 非無於七十七年四月二十四日另再約定買賣系爭房地之可能，上訴人抗辯既以五十萬 元出售與被上訴人之夫楊登再，不可能再以較低之四十九萬三千元出售與被上訴人云 云，難認可採。查被上訴人係於八十一年三月十九日，以系爭房地之買受人身分向地 政事務所申請辦理所有權移轉登記，經上訴人於八十一年四月六日提出異議書（一審 卷一五頁）而受阻。證人宋金聰竟證稱於八十二年間，被上訴人請其代向上訴人說情 ，被上訴人之夫楊登再向上訴人購買之房子，讓被上訴人登記云云（更一字卷一八六 、一八七頁），其證言顯不合情理。且證人宋金聰自承與上訴人合夥投資各法院標購 拍賣之房地（更一字卷二○三頁），兩人關係自屬密切，又兩造因本件糾葛歷經民、 刑事數件訴訟，迄本件於原審更審，始由上訴人請求傳訊作證，其所為證言難免有所 偏頗，不足採信。應認兩造就系爭房地有效成立買賣契約，被上訴人基於買賣關係， 自得請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記與被上訴人。惟系爭房地因上訴人積欠訴 外人呂福營債務，經呂福營聲請執行法院於八十三年六月三日查封，進行拍賣中，有 土地及建物登記簿謄本，及上開執行事件查封筆錄在卷（更一字卷二四至二七頁、四 三至五八頁）可稽，且為上訴人所自承。上訴人所負所有權移轉登記義務，已因可歸 責於上訴人之事由致給付不能，從而被上訴人基於情事變更，於原審為訴之變更，根 據債務不履行之法律關係，請求上訴人損害賠償，於法自屬有據。系爭房地經財團法 人中華企業技術鑑定委員會鑑定，價值為土地一百三十八萬八千二百元、房屋九十二 萬零二百五十元，合計為二百三十萬八千四百五十元，有鑑定報告書（外放證物）在 卷可稽，此鑑定係收集有關成本收益巿場資料，並參考當地現況及發展，依據估價理 論與實際公平價值之研究分析所得，自屬可信。而系爭房地經臺灣高雄地方法院民事 執行處囑託地政機關鑑估價值為一百十六萬二千二百十一元，固有該處八十三年七月 十一日高仁民強八十三年執字第四六四四號字第二○七四一號通知在卷（更一字卷 一二四頁），然此為該處核定拍賣底價之參考，尚待執行債權人債務人兩造陳述意見 後，另定合理底價拍賣，自不足為系爭房地實際價值之依據。且執行債權人呂福營在 臺灣高雄地方法院停止拍賣前投入標單，即出價土地為五十萬四千五百七十元，房屋 為一百四十萬五千四百三十元，合計為一百九十一萬元，有投標單在卷（更一字卷一 三六頁）可稽，雖房屋售價遠逾上開鑑定之價格，然此為參與投標人之主觀認識，不 足為系爭房地價值之認定，從而兩造分別爭執前開鑑定價值過高或過低，均不足為取 。以系爭房地現有價值二百三十萬八千四百五十元，扣除被上訴人購買價格四十九萬 三千元，及應由被上訴人負擔，而實際由上訴人代繳之八十二年十月起至八十三年三 月止，暨八十三年十月之銀行抵押貸款利息共二萬二千七百四十九元 （ 見更一字卷 一一七至一二三頁之放款利息收據 ），所得之金額一百七十九萬二千七百零一元（ 0000000-000000-00000=0000000），即為上訴人如能履行給付被上訴人可得之利益， 自屬被上訴人因上訴人給付不能所受之損害，被上訴人自得向上訴人請求賠償該損害 。被上訴人請求上訴人給付一百七十九萬二千七百零一元及自變更之聲明狀繕本送達 翌日即八十三年十月一日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，超過部分之請 求，為無理由，應予駁回。並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予審究之意見，爰就被上 訴人變更之訴，分別予以准許及駁回之判決。 原判決關於命上訴人給付之金額超過一百七十九萬一千一百四十一元本息部分﹕查原 審認計算被上訴人所受之損害所應扣除之由上訴人代繳之銀行抵押貸款利息，包括八 十二年十月起至八十三年三月止，及八十三年十月之利息，合計為二萬二千七百四十 九元，有附於原審更一字卷一一七至一二三頁之放款利息收據可稽。惟依該卷附之收 據所載，其各月份之利息金額依序為二千四百五十六元、二千四百四十八元、二千四 百四十一元、二千四百三十四元、二千四百二十六元、二千四百一十九元、二千二百 五十二元，合計為一萬六千八百七十六元。如依各該利息收據下之放款餘額對帳單所 載，各該月份繳款之金額（包括本金及利息）則依序為三千四百八十三元（八十二年 十月至八十三年三月每月均為三千四百八十三元）及三千四百一十一元（八十三年十 月份），合計為二萬四千三百零九元，均與原審所載二萬二千七百四十九元不符。原 判決並未說明其計算之方法，上訴人代繳之銀行貸款金額合計如為前開之二萬四千三 百零九元，則扣除此部分金額後，上訴人所受之損害應為一百七十九萬一千一百四十 一元（即系爭房地鑑定價值二百三十萬八千四百五十元，扣除被上訴人購買價額四十 九萬三千元，及上訴人代繳之銀行貸款本息二萬四千三百零九元後之餘額），而非原 審計算之一百七十九萬二千七百零一元（其差額為一千五百六十元）。上訴論旨，執 以指摘原判決上開部分（即命給付之金額超過一百七十九萬一千一百四十一元部分， 亦即一千五百六十元及其利息部分）不當，求予廢棄，非無理由。 原判決關於命上訴人給付一百七十九萬一千一百四十一元本息部分﹕經核於法並無違 背。至不動產所有人將同一不動產重複出售與二人以上，非無可能。上訴人將系爭房 地以五十萬元出售與被上訴人之夫楊登再（買受人名義為楊登再之子楊泰益）後，因 楊登再違約未付餘款四十八萬元，上訴人乃另與被上訴人訂約以四十九萬三千元出售 系爭房地與被上訴人，自非不可能，亦不違反常情。原判決就此部分贅述之理由，並 不影響本件判決之結果。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原 判決上開其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。又上訴人於上訴理由狀所附之族譜 、台灣高等法院高雄分院刑事訊問筆錄、民事執行處通知、分配表、刑事誣告案訊問 筆錄等影本，核屬新證據，本院依法不得斟酌，併此敍明。 據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 八 月 三十 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 蘇 茂 秋 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 九 月 十一 日