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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第二一七號 　　上　訴　人　乙○○○ 　　被 上訴 人　甲 ○ ○ 　　訴訟代理人　黃 文 濱 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十四年四月六日台灣高等法院 第二審更審判決（八十三年度上更㈠字第三六四號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國六十八年三月十四日向被上訴人購買台北縣新店市○○路 ○段○巷○號、七號之二樓房屋及其坐落基地即新店市○○○段二十張小段二四－四 ○號及二四－五五號土地應有部分，價金共新台幣（下同）一百十五萬元，除銀行貸 款三十萬元部分外，伊已全數付清。詎被上訴人僅就房屋及二四－五五號土地應有部 分移轉登記與伊外，二四－四○號土地（下稱系爭土地）因屬台灣省政府所有，被上 訴人無法取得所有權，致迄未移轉登記與伊，自係可歸責於被上訴人之事由致給付不 能。且被上訴人未將其所出賣之系爭土地移轉登記與伊，亦應負權利瑕疵擔保責任， 對伊均應負損害賠償責任等情，求為命被上訴人賠償伊二百二十二萬六千四百三十三 元，並加付法定遲延利息之判決（其中七萬零四百五十五元本息部分，業經判決被上 訴人敗訴確定）。 被上訴人則以：兩造所訂買賣契約之真意，就房屋部分固係所有權之買賣，但基地部 分因屬國有，故約定須俟伊向有關機關申購取得所有權後，始將應有部分移轉登記與 上訴人。如未獲准申購，則由伊申請承租後將租賃權轉讓與上訴人。故買賣契約未記 載地號、面積及交付日期，系爭土地經伊向台灣省政府申購，尚未獲同意，惟已獲准 承租，並改以上訴人名義承租，足見伊已依約履行。且上訴人迄未交付土地部分之價 金三十萬元，尤無請求損害賠償之餘地等語，資為抗辯。 原審將第一審所為上訴人敗訴之判決部分廢棄，改判命被上訴人給付上訴人七萬零四 百五十五元，而駁回上訴人其餘之上訴，係以：上訴人主張之事實，業據其提出不動 產買賣契約書、土地登記簿謄本及所有權狀等為證，被上訴人雖以前開情詞置辯，惟 查：㈠本件買賣契約書封面業已記明「編號第Ｂ１、Ｂ２棟第二樓」，而未特別註明 土地不在買賣範圍之內，按諸通常買賣習慣，自係以該編號Ｂ１、Ｂ２棟第二層房屋 及其基地之應有部分為買賣標的物。其買賣標的物，自屬可得確定。該買賣契約第一 條又記明總價為一百十五萬元，則兩造就本件買賣標的物及價金意思表示一致，買賣 業已成立並發生效力。而上訴人除尾款（貸款部分）三十萬元未付外，其餘已付清， 及系爭土地為上述房屋基地之一部分，為被上訴人所不爭，則本件買賣標的物包含系 爭土地，已堪認定。㈡買賣契約第四條載明：「本件不動產確係乙方（被上訴人）所 有，乙方保證來歷清白，並無任何糾葛，如有他項權利或第三者主張異議時，一切歸 乙方負責清理」等語，足證被上訴人所出賣者為房屋及基地之所有權。況出賣土地之 應有部分，與土地承租權之轉讓，其價額相差懸殊，如有不能為所有權移轉登記之情 事，自無不於契約上特別註明之理。被上訴人辯稱：上訴人於訂約時，即明知房屋之 基地為公有（省有），兩造土地買賣之真意係附有政府機關准予申購始移轉登記與上 訴人之條件等語，均不可採。㈢系爭土地所有權人為台灣省，管理人為台灣省政府財 政廳，原委託台北縣政府代管，後改由台灣土地銀行代管，則被上訴人將系爭土地包 含於買賣契約中，即有給付不能之情形，上訴人主張依民法第二百二十六條給付不能 及民法第三百四十八條、第三百五十三條權利瑕疵擔保之規定，請求被上訴人賠償此 部分之損害，應認為有理由。㈣上訴人主張系爭土地依最近成交價格估定，每坪至少 四十八萬元即每平方公尺十四萬五千二百元，上訴人承租面積十五點二五平方公尺， 所失利益至少為二百二十一萬四千三百元；又上訴人每年須繳納租金一萬二千一百三 十三元，故請求被上訴人給付上訴人二百二十二萬六千四百三十三元。然查：被上訴 人係於六十八年六月二十日將房屋及系爭土地交與上訴人使用，則自該日起被上訴人 對上訴人即負給付不能或權利瑕疵擔保之責任，而系爭土地於六十七年九月至六十八 年八月間之公告現值為每平方公尺四千六百二十元，有地價證明書為證，上訴人使用 之面積為十五‧二五平方公尺，上訴人所受之損失應為七萬零四百五十五元。上訴人 主張之金額超過買賣價金約一倍，顯然偏高。參以上訴人尚有價金三十萬元未付，被 上訴人亦協助上訴人取得系爭土地承租權之利益等情，認以上開七萬零四百五十五元 ，較為合理。至上訴人雖繳付八十年度第二期、八十一年度第二期、八十二年度第一 期之租金共一萬二千一百三十三元，然此係其使用系爭二四－四○號土地之對價，尚 難認係其損失，而得請求被上訴人賠償等詞，為其判斷之論據。 查被上訴人將台灣省所有，且又未同意出售之系爭土地包括於買賣契約中，為原審認 定之事實，則本件買賣契約就系爭土地部分而言，似已構成自始客觀的不能，亦即標 的不能，依民法第二百四十七條第二項準用同法第一項規定，難謂該部分之買賣契約 為有效，乃原審依同法第二百二十六條第一項規定，認被上訴人應負嗣後給付不能之 責任，自屬可議。究竟被上訴人應負何種法律上責任，攸關上訴人得請求賠償損害之 範圍，原審既未審認明確，本院自難為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決對其不利 部分為不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 一 月 三十一 日 最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 楊 鼎 章 法官 蘇 達 志 法官 許 朝 雄 法官 顏 南 全 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 二 月 九 日