最高法院民事判決 八十五年度
台上字第二二三五號
上 訴 人 洪 秀 玉
徐 錦 琪
徐 錦 科
徐 錦 村
乙○○○
丁 ○ ○
被
上 訴人 丙 ○ ○
甲 ○ ○
黃 通 文
右
當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國八十五年一月三日台
灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第一一號），提起上訴
，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落彰化縣○村鄉○村段○○○號建地面積○點○八八八公頃及
同段四一六之二號建地面積○點○一八四公頃原為上訴人丁○○、乙○○○（下稱丁
○○等二人）及第一審共同
被告賴紹淵、賴志聰、賴浩加、賴懷信共六人所共有，自
該六人（下稱丁○○等六人）之被
繼承人在世時，即同意伊之祖先建屋居住，其後並
由伊之被
繼承人交付租金使用，伊繼承租賃後均
按年繳付地租。
詎料丁○○等六人竟
未徵得伊放棄優先購買權，於民國八十一年五月七日擅自將
上開土地出售並移轉登記
於上訴人洪秀玉、徐錦琪、徐錦科、徐錦村（下稱洪秀玉等四人）。顯已侵害伊優先
購買權
等情。求為確認伊對上開土地有優先購買權存在；並命上訴人洪秀玉等四人就
上開土地所為之
所有權移轉登記
予以塗銷；命丁○○等六人將上開四一六號土地以每
坪新台幣（下同）三萬元、四一六之二號土地以每坪一萬元計算價金，土地增值稅由
伊負擔之內容，與伊訂立
買賣契約，並將其
所有權移轉登記於伊之判決（原審將第一
審所為被上訴人敗訴判決一部廢棄，改判：確認被上訴人對於上開土地就丁○○等二
人之
應有部分有優先購買權存在，並命洪秀玉等四人將丁○○等二人應有部分之所有
權移轉登記塗銷，丁○○等二人依上開價金及土地增值稅由被上訴人負擔為內容，與
被上訴人訂立買賣契約並移轉其所有權登記；其餘部分，予以維持，
駁回被上訴人其
餘上訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：前開土地係無償借與被上訴人之被繼承人建屋居住，並
非租賃。且優先
購買權僅為出租人與承租人間權利義務關係，故在土地已辦理移轉登記後，承租人亦
僅得請求賠償損害，而無從主張洪秀玉等四人承買
系爭土地之契約為無效，自無塗銷
登記之可言。又收據並非丁○○、乙○○○、李素英所簽，該三人亦未向被上訴人收
租，憲兵學校鑑定丁○○筆跡有誤。
縱有租賃，但上訴人在訂約前，曾由仲介人賴金
堆向被上訴人詢問要不要購買，被上訴人嫌價格貴而不買。洪秀玉等四人如受敗訴判
決，被上訴人應給付伊四人價金及二百九十四萬七千三百二十一元等語。資為
抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判確認被上訴人就丁○○等二人
之前開土地應有部分有優先購買權；並命上訴人洪秀玉等四人就丁○○等二人之應有
部分之所有權移轉登記予以塗銷及命上訴人丁○○等二人與被上訴人就其應有部分土
地訂立買賣契約並為所有權移轉登記，
無非以：
經查被上訴人主張之
前揭事實，
業據
提出土地謄本、
存證信函為證。而丁○○等六人有將前開土地出租與被上訴人之事實
，有丁○○等二人出具之地租金收據及證人賴清波以及上訴人丁○○書寫之花壇郵局
一三二號、一三三號、一三四號存證信函
可證。經將存證信函、地租金繳款單及丁○
○字跡送請憲兵學校鑑定之結果，發現上開存證信函及有丁○○簽名之地租金繳款收
據均係丁○○所書寫或簽名者。有該憲兵學校之覆函並附有「筆跡特徵分析鑑定說明
表」在卷可證。
參諸證人賴清波證稱，丁○○確實有將前開土地出租與被上訴人之情
節，足可認定丁○○確有將系爭土地自己之應有部分十分之一出租與被上訴人。又被
上訴人為證明上訴人乙○○○有收租之事實，曾
聲請命上訴人提出
不動產預定買賣契
約書原本以便鑑定地租金繳款單上所簽「黃全金」之字跡。但上訴人洪秀玉等四人均
不肯提出該契約書原本，僅提出其影本，致憲兵學校無從鑑定。而乙○○○對該影本
亦不否認其真正。自應認該契約影本上之黃全金簽名係乙○○○之筆跡。且從該契約
書影本上之「黃全金」簽名與地租金繳款單原本上之「黃全金」簽名字跡之個性、慣
性、特徵、筆劃關連及組織方式以肉眼辨識核對即可認為相同，均為乙○○○所寫。
乙○○○確有向被上訴人收取系爭土地之地租之事實，已
無庸置疑。足可認定乙○○
○確有將系爭土地自己之應有部分十分之二出租與被上訴人。按「基地出賣時，
地上
權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」、「前項優先購買權人，於接
到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與
第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，土地法第一○四條第一項
前段、第二項定有明文。又「上訴人間之買賣，既在土地法修訂（六十四年七月二十
四日修訂）以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買
權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，
並協同辦理所有權移轉登記，委無不合」，業經最高法院著有六十五年台上字第二七
○一號判例。又最高法院六十八年四月十七日六十八年度第五次
民事庭庭推總會對於
土地法第一○四條亦作出如下之決議：「土地法第一○四條僅規定基地出賣時，承租
人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售
時始得主張優先購買之權」。依此決議意旨，共有土地
分別共有人中之一部分共有人
出租其應有部分土地時，承租人亦得主張優先購買權。丁○○等二人既於八十一年五
月七日各將其前開土地之應有部分出售於洪秀玉等四人，當時買賣雙方約定買賣價格
四一六號土地每坪三萬元、四一六之二號土地每坪一萬元，土地增值稅由洪秀玉等四
人負擔，該買賣所有權移轉登記已於八十一年七月間辦理完畢，有土地謄本及不動產
預定買賣契約書影本附卷
可稽。上訴人丁○○等二人亦予以承認，均可信為實在。被
上訴人為前開土地之承租人，上訴人洪秀玉等四人與丁○○等二人間就前開土地成立
之買賣，被上訴人自得請求確認其有優先購買權。而丁○○等二人出賣土地與洪秀玉
等四人
迄未依土地法第一○四條第二項規定以書面通知被上訴人，為丁○○等二人所
自認。又上訴人以依最高法院七十一年台上字第六二號判決意旨，丁○○及乙○○○
之出租系爭土地，未經全體共有人同意，對全體共有人自不生效力為辯，然該二人係
分別共有人，可自由出租前開土地，如上所述，上訴人此項辯解，殊不足取。茲被上
訴人已表明願以同樣條件優先購買丁○○、乙○○○之應有部分土地，即應認其請求
為有理由等詞。為其判斷之基礎。
惟查，共有物之應有部分與共有物之一部，為截然兩事。共有土地全部或一部與他人
成立之
租賃契約，其
標的物係共有土地內特定之全部或一部，非可與應有部分同視。
又共有物全部或一部之出租，係屬
民法第八百二十條第一項所定之管理行為，除契約
另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，
擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。原判決認定，共有土地
分別共有人中之一部分共有人出租其應有部分土地時，承租人亦得主張優先購買權，
顯將共有物之應有部分與共有物之特定一部有所混淆。又被上訴人係主張，丁○○等
六人之被繼承人在世時，即同意被上訴人之祖先在四一六號及四一六之二號建地上建
屋居住，
嗣後即交付租金使用，被上訴人繼承租賃後均按年繳付地租
云云，原判決竟
認定，丁○○、乙○○○分別將上開土地各自之其應有部分十分之一或十分之二出租
與被上訴人，
不無可議。原審遽為上訴人不利之判決，自欠允洽。上訴論旨，指摘原
判決對其不利部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十 月 四 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 蘇 茂 秋
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十 月 十七 日
Ｖ
最高法院民事
裁定
主 文
右開判決主文欄
所載：「原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院」，更正為：「原
判決除駁回被上訴人其餘上訴及該
訴訟費用部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院
」。
中 華 民 國 八十五 年 十 月 七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 蘇 茂 秋
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十 月 十七 日