最高法院民事判決 八十五年度
台上字第二二三七號
上 訴 人 甲○○
被
上訴 人 乙○○
右
當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十五年一月十日台灣高等法院
第二審判決（八十四年度上字第一五一四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人起訴主張：伊於民國八十四年四月五日以新臺幣（下同）一千三百九十六
萬元向被上訴人購買其所有門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路一七之四六號房屋
暨坐落基
地，於當日即付一萬元定金，次（六）日再電滙九十五萬元定金於被上訴人，雙方並
約定於五月十日簽訂書面契約。
詎被上訴人出賣之房地坪數短少甚多，且第三層竟屬
違建，與原先預定效用不符，又其上設有扺押權將使上訴人隨時有被追及之危險。即
認上訴人
嗣後查對謄本，始知所購房地面積不足，有
重大過失，
惟被上訴人故意不告
知瑕疵，依
民法第三百五十五條第二項但書、第三百五十四條第一項規定，被上訴人
應負
瑕疵擔保責任，經伊
解除契約，即應返還定金
等情。求為命被上訴人給付九十六
萬元及其法定
遲延利息之判決。嗣於原告另稱：被上訴人以虛偽之陳述，致使伊陷於
錯誤而予買受，伊自亦得依民法第九十二條第一項規定，撤銷本件房地
買賣契約，並
依
不當得利法律關係請求被上訴人返還價金
云云，為訴之追加（訴之重疊之合併）。
被上訴人則以：上訴人於支付定金前之八十四年四月四日十九時許，已偕同其岳父朱
金獅及其他家人查看房屋，伊當時即明確告知房屋三樓為其所增建未辦理保存登記之
建物，且告知房屋坐落之土地面積為二三點七二坪，屋前約四坪之空地，係屬政府未
徵收之道路用地，不能作為建築用地；而設定
抵押權一千五百五十萬元之事，伊亦明
確告知上訴人，
俟過戶時一併辦理塗銷抵押權之手續，現伊已依約塗銷第二順位之九
百萬元抵押權，且已以一千三百二十萬元出售他人。本件係上訴人違約在先，其請求
給付
違約金洵屬無理等語。資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，
駁回上訴人之上訴及
追加之訴，無
非以：上
訴人主張之
前揭事實為被上訴人所不爭執，復有收據乙紙附卷為証，
堪認為真實。
惟
查，
兩造所成立之買賣契約其
標的物為「宜蘭市○○段○○○號土地一筆及座落同市
○○路一七之四六號房屋一、二、三樓
所有權全部」。依上訴人所提出之照片以觀，
系爭房地係坐落在大馬路邊之三層樓房，該第三層部分，與右邊同類建築鋼筋混凝土
造之二層樓房顯不搭調，一般常人由外表觀之，應有未經
主管機關核准建造，即未經
保存登記（即所有權第一次登記）建物之認識。上訴人謂係被上訴人未據實告知云云
，尚難採信。而且該三樓建物雖係未辦保存登記之增建建物，既係被上訴人所興建，
被上訴人自仍取得所有權。是被上訴人於前揭收據上註記買賣標的包括三樓所有權部
分，亦屬有據。至於系爭房地上固設定有第一順位花蓮區中小企業銀行及第二順位楊
陳阿亮本金最高限額六百五十萬元及九百萬元之抵押權。惟楊陳阿亮之抵押權，已於
八十四年五月二十四日塗銷登記等情，有土地登記簿謄本附卷
可憑。另上訴人主張，
系爭房屋不值兩造議訂之價額等語，但被上訴人已以一千三百二十萬元出售他人，亦
有其提出買賣契約書、土地登記簿謄本各乙份為證。實
難認被上訴人有何故意不告知
買賣標的物之瑕疵情事。又
不動產之登記具公示作用，其權利義務狀態本得隨時查閱
得知，上訴人陳稱其經友人提醒下，始於八十四年五月二日向宜蘭縣宜蘭地政事務所
領取土地及建物登記簿謄本，方發覺系爭房屋三樓未辦理保存登記，及座落之土地僅
為二三點七二坪云云。惟上訴人係於同年四月五日向被上訴人買受系爭房地，自交付
定金於被上訴人起，幾近一個月，有違其購買不動產之經驗；退步言，縱認其確係不
知土地登記簿登載情形，亦難認其無重大過失。是上訴人主張解除兩造所訂契約，即
失所據。上訴人追加主張，被上訴人以虛偽之陳述隱瞞前述瑕疵，致使其陷於錯誤而
買受，上訴人亦得依民法第九十二條第一項規定撤銷本件房地買賣契約，並依不當得
利
法律關係請求被上訴人返還價金。惟被上訴人並無何故意不告知買賣標的物瑕疵之
行為，已如上述，亦難認被上訴人有何虛偽陳述，致上訴人陷於錯誤之情形。是上訴
人主張依前揭條文撤銷其意思表示，亦乏所據。從而上訴人主張依民法第三百五十九
條之規定，解除買賣契約，請求返還定金；或依同法第九十二條第一項規定，撤銷買
賣契約，依不當得利法律關係請求被上訴人返還價金，
洵屬無理等詞。為其判斷之基
礎。
惟查，得
心證之理由應記明於判決，為民事訴訟法第二百二十二條第二項所明定，故
法院依
自由心證判斷事實之真偽時所斟酌調查證據之結果，其內容如何，與應證事實
之關聯如何，以及取捨之原因如何，如未記明於判決，即屬同法第四百六十九條第六
款所謂判決不備理由。原審認定系爭房屋第三層部分，與右邊之二層樓房顯不搭調，
一般常人由外表觀之，應有非經主管機關核准建造之認識，但未說明其心證之所由得
；又原審以上訴人係於同年四月五日向被上訴人買受系爭房地，自交付定金予被上訴
人起，其間相距近一個月，已有違其購買不動產之經驗，退步言，縱認上訴人確係不
知土地登記簿登載情形，亦難認其無重大過失云云，亦未於判決理由欄說明上訴人購
買不動產之經驗為如何，其又如何違背經驗，又如何認其有重大過失，
顯有判決不備
理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十 月 四 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 蘇 茂 秋
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十 月 十七 日
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