最高法院民事判決 八十五年度
台上字第二二四六號
上 訴 人 甲○○
被
上訴人 乙○○
右
當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十四年八月二十一日台灣高等
法院第二審更審判決（八十四年度上更㈡字第一一八號），提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決除
假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十年八月十九日與上訴人訂立房屋及基地預定
買賣契
約書，以總價款新台幣（以下同）二百七十六萬元，向上訴人購買坐落桃園縣平鎮市
○○段○○○○○號土地及其上中壢新城編號第Ｅ十三棟第四樓房屋（以下簡稱
系爭
房地）。上訴人所發之出售廣告及接待中心所提供之樣品屋
暨其廣告內容，均表明預
售房屋係供一般住宅使用。伊不疑有詐，與之訂約，並
按期繳納價款八十二萬五千元
，另交付代辦費三萬元。
嗣經查證結果，發現上訴人以工廠當作一般住宅出售，與伊
欲購買住宅而訂立契約之旨意大異其趣，
兩造買賣契約之意思表示不一致，契約無效
。且伊發現受騙，已具狀撤銷該意思表示，契約亦自始不存在，上訴人自應
回復原狀
，返還所收之價金。又系爭土地為工業用地，上訴人違反
法律強制規定，興建住宅出
售，伊並
非工業之事業體，無承受系爭房地之資格，所訂契約自始係以不能之給付為
標的，應屬無效。再系爭房地有不能為住宅使用之瑕疵，該項瑕疵係可歸責於上訴人
之事由，而無法補正，伊亦得
解除契約等情，求為命上訴人給付八十五萬五千元及其
中八十二萬五千元加給法定
遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人於簽約時，已明知伊在工業區內土地興建之房屋係屬廠房，自
無受詐欺、錯誤或雙方意思表示不一致之情形。且被上訴人雖非設立工廠之負責人，
但並非不能取得系爭房地
所有權，其承受資格並不受限制。又系爭房地，伊已依約履
行，可合於住宅使用，並無瑕疵，被上訴人亦不得據以解除契約等語，資為
抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴判決廢棄，改判如其聲明，係以：被上訴人主張之右
揭事實，已據其提出買賣契約書為證，因系爭房屋
乃工業區內之廠房，故被上訴人於
八十二年一月十日通知上訴人解除契約，請求返還價金，亦有
存證信函可稽。查上訴
人建造之系爭房屋係坐落在都市計劃工業區之土地上，其建築物各層之用途為廠房，
建造執照存根並加註：「該建築物不得移供與工業無關之使用，並不得租售他人作為
非工業使用，否則，將依照建築法第九十條、都市計劃法第七十九條、第八十條處理
。」足見上訴人所興建之房屋為工廠
而非住宅。又上訴人於出售系爭房屋之海報，已
標明「中壢新城（工商城）」，被上訴人似無從得知上訴人所出售者即係廠房。況上
訴人所散發廣告，標示為高級住宅；系爭買賣合約附件㈢，均註明為「主人臥室及客
廳」，「一樓店舖及臥室採用磨石子磚，一樓住家……。」海報亦記載「建材設備（
五樓公寓）」，「人性空間，實在四大房，名家精心設計，隔局動線、通風採光、細
緻規劃、使你真正享受人性空間都市新生活」等字樣。在在證明上訴人所建築出售者
為店舖或公寓房屋而非廠房，自無
法令一般人明知或可得而知其所建造之房屋為廠房
而非住宅。則被上訴人主張其以為係住宅房屋始予購買，應可採信。衡諸系爭房屋建
造執照既有前開加註，則被上訴人如將廠房作為住宅使用，有被拆除、停止使用或被
科處刑罰之危險，自不可能明知其為廠房，
猶甘蒙此不利益而仍予買受，被上訴人之
主張益為可信。上訴人雖辯稱，系爭契約已載明為「工業計劃區內土地興建房屋」、
「都市計劃內工業區」、「建築物用途柒樓、伍樓廠房」等字樣，故被上訴人於訂約
之始即已明白系爭房屋為工業區廠房
云云。
惟上訴人並未告知系爭房屋係廠房，僅得
作為工廠使用，而不得作為非工業之住宅使用，所辯自不足採。證人黃國寶、蔡麗華
之
證言係附和之詞，難免偏頗，
不足採信。又購買預售房屋，買方不自為起造人，而
由賣方為起造人，待價金付清後，始辦理移轉登記與買方，甚為普遍，不得以上訴人
為起造人即可
推定被上訴人於訂約之始，即明知所買受之房屋為廠房而仍願簽約購買
。被上訴人之真意係在買受住家房屋，而上訴人所出售者為廠房，兩造成立買賣房屋
之意思表示顯非一致，而被上訴人業於八十二年九月七日具狀以其所表示之意思內容
不一致且有錯誤而撤銷其意思表示，則系爭契約已因撤銷而
自始無效。從而被上訴人
根據無效之買賣契約，主張回復原狀，訴請返還買賣價金及代辦費，與買賣價金部分
加給法定遲延利息，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查原審認定被上訴人之真意係在買受住家房屋，而上訴人所出售者為廠房，兩造成
立買賣房屋之意思表示顯非一致云云。果爾，契約即無由成立，應無待於撤銷。但原
審又認被上訴人已經撤銷其意思表示，系爭契約已因而自始無效等語，法律見解自待
商榷。即令被上訴人係受詐欺而預購系爭房地，惟系爭契約訂立於八十年八月十九日
，原審謂被上訴人於八十二年九月七日以書狀撤銷其買賣之意思表示云云，是否已逾
民法第九十三條前段所定之一年除斥
期間，亦待澄清。末查原審一面認定被上訴人已
於八十二年一月十日以存證信函通知上訴人解除契約，另復認定被上訴人於八十二年
九月七日以書狀撤銷其意思表示，判決理由先後自陷於矛盾。上訴論旨，執以指摘原
判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十 月 四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十 月 十四 日