最高法院民事判決 八十五年度
台上字第二二八六號
上 訴 人 甲○○
被
上訴人 乙○○
右
當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國八十五年一月二十九日台灣高等
法院台南分院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第九六號），提起上訴，本院判
決如左：
主 文
原判決除
假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國八十三年四月十八日向伊購買坐落台南縣新市鄉○
○○段○○○號旱地，面積○‧二六○二公頃（下稱
系爭土地），約定價金新台幣（
下同）二百八十一萬六千一百元，上訴人除支付一百六十萬元外，尚欠一百二十一萬
六千一百元未付
等情，
爰本於買賣關係，求為命上訴人如數給付並加計法定
遲延利息
之判決。
上訴人則以：系爭土地為農業用地，伊未具自耕能力，
買賣契約復未載明登記名義人
為何人，伊係因訴外人王峰源有自耕能力，始脫法將系爭土地登記於其名下，契約應
屬無效。再者，系爭土地原有通路可資聯絡南邊之農路，
詎伊給付一百六十萬元價款
後，竟發現無道路可供通行，伊因意思表示錯誤而簽訂買賣契約，已依法撤銷該買賣
之意思表示等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無
非以：被上訴人主張之前開事實，已據提
出上訴人不爭之買賣契約書為證。系爭土地為農業用地，依土地法第三十條第一項規
定，該土地
所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。如承買人係無自耕能力之人，
於訂約時約定由其指定登記與有自耕能力之
第三人，或具體約定登記與有自耕能力之
特定第三人，或約定待承買人本身具有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之
所有權移轉與有自耕能力之特定第三人，待承買人有自耕能力時，再為移轉登記者，
契約均為有效。本件買賣契約成立後，即由訴外人王峰源為受讓人開始委任代書辦理
移轉登記，
足證兩造訂立之買賣契約第八條「登記權利人名義由乙方（即上訴人）指
定」之約定，並非徒具形式。上訴人於契約書內既要求被上訴人就登記權利人之指定
不得
異議，且實際
上開始辦理移轉登記與王峰源，顯見被上訴人絕無與上訴人訂定無
效契約之情事。證人即買賣契約代書人毛文寶證稱：本來上訴人要登記自己名義，因
資格不合，所以指名登記王峰源，當時說如上訴人不能登記，找人出來登記，後來辦
登記時，上訴人資格不符，所以指名登記王峰源，是先用上訴人名義申請，因其無自
耕能力證明，被
駁回，他才找人等語。兩造自始之本意既在訂立有效之契約，且一直
踐行以買賣為原因之所有權移轉登記，依上說明，即無脫法事實存在。系爭土地與南
邊之農路，尚隔有毗鄰之方春泉所有農地，其他部份亦無通路，業經
勘驗屬實。證人
方春泉、吳文夫均證稱原無道路可通行。縱方春泉之耕地臨時出借供車輛通過，其與
南邊行之有年之既成道路，情況自有不同，應不難辨別或查問明白，上訴人不可能因
之而誤認有通路可達。買賣契約上既未特別約定上訴人買受系爭土地作為倒放廢土之
用，須有道路通行，且該土地縱屬袋地，買受人亦得請求鄰地所有人供其通行以至公
路。上訴人謂其誤認系爭土地有道路通行，可供其傾倒廢土，而訂立買賣契約，主張
表意錯誤，撤銷其意思表示，亦有未合。系爭買賣契約仍合法有效，被上訴人本於買
賣關係，請求上訴人給付一百七十一萬六千一百元及法定遲延利息，
洵無不合，應予
准許等詞，為其判斷之基礎。
按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，土地法第三十條第一項前段定
有明文。倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，
除有
民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其
契約為無效。換言之，須於訂約時約定由承買人指定登記與有自耕能力之第三人，或
具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人有自耕能力時方為移轉登
記，始能認該契約為有效。查系爭土地屬農業用地，兩造訂立買賣契約時，於契約第
八條約定「登記權利人名義由乙方（即上訴人）指定」，訂約後，始由訴外人王峰源
為受讓人開始委任代書辦理移轉登記，為原審所是認。依證人即買賣契約代書人毛文
寶證述：「本來是甲○○要登記自己名義，因資格不合，所以指名登記王峰源」、「
當時說是要登記甲○○本人，如因不能登記，他要找人出來登記，後來實際辦登記時
，甲○○資格不符，所以指名登記王峰源」、「先用甲○○名義申請，因蔡沒有自耕
能力證明，不准被駁回，所以找甲○○談，他才找人」、「訂約時沒有提到王峰源這
個人」等語（見原審上字卷第六十七頁背面、六十八頁正面，及更㈠卷第三十四頁、
三十五頁），似亦證明於訂約後，因上訴人未具自耕能力，方找來有自耕能力之王峰
源為登記名義人辦理移轉登記。果上訴人於訂約時並無自耕能力，
嗣後始指定有自耕
能力之人為登記名義人辦理產權移轉登記，能否謂兩造簽訂之契約為有效，
尚非無疑
。又倘上訴人僅係借用王峰源名義為系爭土地之登記，非有登記土地與王峰源之意，
是否有逃避上開土地法規定之脫法事實，尤有探究之餘地。本院前次發回意旨，業經
指明上訴人抗辯其係脫法行為，契約應屬無效
云云，為重要之
防禦方法。
乃原判決仍
未於理由項下，說明其何以不足採取之意見；徒以兩造自始之本意係在訂立有效之契
約，且一直踐行以買賣為原因之所有權移轉登記，即謂無脫法事實存在，而為上訴人
不利之判斷，亦有判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非
無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十 月 九 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 楊 鼎 章
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十 月 二十二 日