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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第二二九○號 　　上　訴　人　甲○○ 　　被 上訴 人　乙○○ 　　訴訟代理人　鄭洋一律師 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年一月十六日台灣高等法 院第二審判決（八十四年度上字第一四三六號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：被上訴人於民國八十三年三月二十五日以新台幣（下同）八百萬元 出賣坐落台北縣土城鄉（現已改制為市○○○○段外冷水坑小段一四三之二六號土地 及其上建號一三八五建物即門牌台北縣○○鄉○○路○○○號房屋如第一審判決附圖 （下稱附圖）所示Ａ及Ｂ部分（下稱系爭房地）與Ｂ部分建物及Ｃ部分花圃於伊。被 上訴人故意不告知Ｂ建物係屬違章建築，亦不告知Ｂ建物之基地連同Ｃ所示花圃均占 用訴外人蔡宗銘所有坐落台北縣○○鄉○○○段外冷水坑小段一四三號土地，業經確 定判決命被上訴人應拆除Ｂ所示建物將該建物及Ｃ所示花圃占用之基地返還於蔡宗銘 。茲伊已於同年五月二日繳清價金。嗣伊知悉系爭房地有上開瑕疵存在，爰依民法第 三百五十三條、第二百二十六條第一項規定，請求被上訴人賠償一百九十九萬八百元 之損害；併依同法第三百五十四條、第三百五十九條規定請求減少價金一百五十二萬 六千四百四十元，合計三百五十一萬七千二百四十元等情。求為命被上訴人如數給付 及加算法定遲延利息之判決（第一審命被上訴人給付二百十六萬五千九百五十元本息 ，駁回上訴人其餘之請求，上訴人對敗訴部分未聲明不服。） 被上訴人則以：兩造買賣契約第十五條已明訂，本件買賣標的物所在及權利範圍限於 台北縣○○鄉○○○段外冷水坑小段一四三之二六號土地及地上建物門牌台北縣○○ 鄉○○路○○○號房屋，伊以八百萬元出賣系爭房地，與市價相當；Ｂ建物及Ｃ花圃 並非本件買賣契約之標的物，而係伊贈與於上訴人者。上訴人明知該Ｂ建物及Ｃ花圃 為訴外人蔡宗銘所有，並經法院判決命伊應予拆除，返還土地於蔡宗銘之事實，而仍 予買受系爭房地，上訴人自應承擔上開地上物拆除之危險，伊不負瑕疵擔保責任云云 。資為抗辯。 原審以：系爭房地原為被上訴人所有，被上訴人另無權占有部分毗連之訴外人蔡宗銘 所有之同小段一四三號土地，興建有Ｂ建物及Ｃ花圃。兩造於八十三年三月二十五日 訂立買賣契約，約定被上訴人將系爭房地出賣於上訴人，上訴人已給付全部價金八百 萬元，被上訴人並已依約將系爭房地所有權移轉登記於上訴人指定之人即上訴人之妻 王連阿鳳，復將系爭房地暨如附圖所示Ｂ建物及Ｃ花圃交付上訴人等情，為兩造所不 爭執，並有不動產買賣契約書、土地及建物登記簿謄本可稽，堪信為真實。茲應審究 者，厥為Ｂ建物及Ｃ花圃有無在本件買賣範圍內是已。查解釋契約固應通觀全文，並 斟酌立約當時之情形，以當時之事實及其他一切證據資料為判斷之標準，以期不失立 約人之真意。但倘若契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契 約文字而更為曲解。本件買賣之不動產依兩造所訂不動產買賣契約第十五條約定：「 不動產標示：土地坐落台北縣○○鄉○○○段外冷水坑小段一四三之二六號，權利範 圍全部；建物坐落台北縣○○鄉○○路○○○號」已明白記載本件買賣標的物為上開 一二一號房屋及其基地，而不及於附圖所示Ｂ建物及Ｃ花圃並其所占用之同小段一四 三號土地。同買賣契約第九條雖約定：「本買賣不動產未點交前，……移交前增築部 分，乙方（指被上訴人）自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交於甲方（ 指上訴人）」。旨在約束被上訴人於契約成立之後不可變更買賣標的物之現狀，與買 賣標的物之範圍無涉。尚難以該條訂有「增築部分」字句，即認Ｂ建物及Ｃ花圃暨其 土地部分亦在本件買賣範圍。又據證人林復澎證稱，系爭房屋為伊所有，信託登記於 其弟即被上訴人，對造於八十二年底前來查看房屋時，伊曾出示權狀給對方看，並告 知對方違建部分非伊所有，祗賣權狀所示部分，故價金減少一百萬元，而以八百萬元 成交；證人即代書楊進益亦證述，係上訴人找伊，大約於八十三年元月間上訴人持權 狀影本給伊，囑伊代為辦理找金主貸款，當時上訴人尚未購買房屋，上訴人稱房屋有 七十餘坪，伊看權狀祗二十餘坪，故至現場核對地籍圖，伊問林復澎地界在何處，林 氏兄弟用手指界，告訴伊有占用法定空地，有部分（土地）為他人所有；證人買賣介 紹人葉天送亦復證稱，係伊陪同上訴人前往查看房屋，被上訴人告訴上訴人房屋有點 糾紛等情，相互印證，益徵上訴人對於本件買賣範圍甚為明瞭。況兩造所訂買賣契約 亦記載一二一號房屋及其基地，益堪認定本件買賣標的物不及於附圖所示Ｂ建物及Ｃ 花圃暨其基地。雖證人陳敏傑於第一審證稱，伊曾陪同上訴人前往查看房屋，當日被 上訴人之妻曾帶路自一樓花園查看至一、二、三樓，當日未提及房屋有占他人土地之 事，被上訴人之妻並未持權狀出示，祗稱目賭之現狀為範圍；證人楊進益於第一審證 述，被上訴人在訂約時並未表示房屋有占用他人土地經法院判決乙事；證人葉天送於 第一審證稱，兩間房屋有打通，價金共八百萬元至九百萬元，伊曾帶上訴人前往查看 房屋，伊知悉系爭房屋與土地所有人蔡宗銘有訴訟之糾紛，祗因當時上訴人尚未決定 承買，故未向上訴人言及各云云。然查上訴人對早自八十二年十二月間起，即與被上 訴人洽談本件買賣各有關事項，並委託代書辦理貸款之事，並不爭執，兩造關於本件 買賣之洽商既長達數月，價金有一百萬元之差距，其間有何緣故，證人楊進益、葉天 送並非每次參與，亦不甚明瞭，是該二人上開證述，尚不足為本件買賣包括Ｂ建物及 Ｃ花圃暨其基地之證明。又本件買賣標的物，既不包括Ｂ建物及Ｃ花圃暨所占用之一 四三號土地，被上訴人雖依約將之一併交付上訴人，係為便利上訴人得為整體使用之 故，仍不足以認定本件買賣為現狀買賣。綜上所述，本件買賣僅及於上開一二一號房 屋及基地，而不包括附圖所示Ｂ建物及Ｃ花圃並其占用之同小段一四三號土地，為上 訴人所明知。則該部分為法院判決應拆屋還地之詳情，縱然未經被上訴人事前告知， 上訴人亦不得依買賣契約請求債務不履行損害賠償或減少價金。況上訴人明知該部分 為無權占用他人土地之情事，是其對於所有人有權請求其拆屋還地，應可得而知。本 件並無可歸責於被上訴人致給付不能或價值減少之情形，上訴人依民法第三百五十三 條、第二百二十六條第一項、第三百五十四條、第三百五十九條規定，請求上訴人賠 償其損失及減少之價金，殊嫌無據。爰廢棄第一審所為命被上訴人給付二百十六萬五 千九百五十元本息之判決，駁回上訴人該部分之訴。 查證人楊進益於原審證稱，係上訴人找伊，大約於八十三年元月間上訴人持權狀影本 給伊，囑伊代為辦理（找金主）貸款，當時上訴人尚未購買房屋……，上訴人稱房屋 有七十餘坪，伊看權狀祗二十餘坪，故至現場核對地籍圖，伊問林復澎（即被上訴人 之兄）地界在何處，林氏兄弟用手指界，告訴伊有占有法定空地，有部分（土地）為 他人所有；證人葉天送證稱：係伊陪同上訴人前往查看房屋，被上訴人告訴上訴人房 屋有點糾紛（見原審卷第六九頁反面、七○頁正面、六八頁反面），為原審所引用。 惟查證人楊進益於第一審證述，被上訴人在訂約時並未表示該房屋有占用他人土地， 經法院判決之事；證人葉天送於第一審證稱，伊曾帶上訴人前往查看房屋，伊知悉系 爭房屋與土地所有人蔡宗銘有訴訟糾紛，因上訴人當時尚未決定承買，故未向上訴人 言及；證人陳敏傑於第一審亦證述，伊曾陪同上訴人前往查看房屋，當日被上訴人之 妻曾帶路自一樓花園查看至一、二、三樓，當日未提及房屋有占用他人土地之事，亦 未出示權狀各云云（見第一審卷第六五頁反面、第二二五頁正面、六七頁正面）亦為 原審所引用。茲證人楊進益、葉天送於原審及在第一審既為上開不同內容之證述，證 人陳敏傑於第一審亦為與證人楊進益、葉天送在原審內容不同之證言，究竟何者可採 ，與認定上訴人是否知悉附圖所示Ｂ建物及Ｃ花圃暨其基地，有無在本件買賣範圍及 上訴人予以買受時，是否知情其有瑕疵，上訴人本件請求有無理由攸關，乃原審未遑 詳為審酌、細心勾稽，遽採證人楊進益、葉天送及被上訴人之兄林復澎在原審所為被 上訴人有利之證言，進而為上訴人不利之論斷，已屬可議。又原判決一面認定，不動 產買賣契約第九條訂明：「本買賣不動產乙方（被上訴人）未點交前，……移交前增 築部分自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀交予甲方（上訴人）」旨在約束 被上訴人於契約成立後，不可變更買賣標的物之現狀，尚難據此即認Ｂ建物、Ｃ花圃 及基地，亦在本件買賣範圍；嗣認定被上訴人將系爭一二一號房屋連同附圖所示Ｂ建 物及Ｃ花圃依約一併交付上訴人，其既先認定，Ｂ建物、Ｃ花圃及基地，不在買賣範 圍，嗣竟謂，被上訴人將之依（買賣契約）一併交付上訴人，自屬前後矛盾。且就所 謂，被上訴人將之一併交付上訴人，係為便利上訴人得為整體使用之故云云，而未將 得此心證之理由記載於判決理由項下，亦屬理由不備。上訴論旨，指摘原判決違誤， 求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十 月 十一 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 蘇 達 志 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 十 月 二十四 日