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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第二五三二號 　　上 訴 人　郭素珍 　　被上訴人　陳銘松 右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年一月二十二日台 灣高等法院台南分院第二審判決（八十四年度上字第四九七號），提起上訴，本院判 決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人於民國八十一年六月二日向伊購買坐落台南縣永康市○○ 段○○○○○○○○號土地應有部分四分之一（下稱系爭土地），另向訴外人開將建 設股份有限公司（下稱開將公司）購買系爭土地上所興建之預售屋。雙方約定土地總 價金為新台幣（下同）二百七十八萬六千元，伊並於八十二年七月二十一日將系爭土 地所有權移轉登記於上訴人，惟上訴人自八十二年初即無力繳納房地分期價金，經伊 依約解除契約，上訴人應將系爭土地移轉回復於伊名義等情。求為命上訴人將系爭土 地所有權移轉登記於伊之判決。 上訴人則以：伊係受他人拖累致無力繳納價金，伊已給付六十一萬元之價金，被上訴 人全數沒收充作違約金，洵屬過高，被上訴人僅得沒收定金部分，餘款應返還於伊等 語。資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：查，本件土地 之買賣，雙方訂有付款明細表，如未依約繳款，賣方（即被上訴人）得解除契約，買 方（即上訴人）並應負責將已移轉為所有之土地辦理移轉登記返還於賣方，合約書第 三條、第十一條已有載明。上訴人既違約未繳納價金，被上訴人依約解除兩造間買賣 契約，即屬有據。買賣契約既經解除，被上訴人請求上訴人返還其所受領之物，即將 系爭土地所有權移轉登記於被上訴人，洵屬正當。復按當事人約定契約不履行之違約 金過高者，法院固得依民法第二百五十二條，以職權減少至相當之數額，但其是否相 當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定之標準 。爰審酌兩造成立本件土地買賣契約時（即八十一年）相較於目前（即八十五年）， 前者係國內房地產價格之高峰期，不僅土地之價格較高且易於尋得買主，反之目前房 地產景氣低速，不僅售價較低且出售不易，此為眾所週知之事實，即同期在系爭土地 上蓋建之房屋於今年出售之價格，土地部分之價格亦降為二百二十四萬元，並有被上 訴人所提出之不動產買賣合約書為憑，較諸上訴人當時以二百七十八萬六千元購入， 已有明顯下滑，而被上訴人於出售系爭土地，亦須支付廣告費用加上自八十一年六月 至今之利息損失，及被上訴人目前收回不易找得買主，且上訴人一再指摘違約金太高 ，然對太高之事實亦未舉證等情，認被上訴人將上訴人所繳納之六十一萬元價金全數 充作違約金予以沒收，並無不當。上訴人所辯，違約金過高乙節，洵不足採等詞。為 其判斷之基礎。 查，上訴人係於八十一年六月二日分別向被上訴人與訴外人開將公司購買系爭土地及 其上興建之預售屋，有土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書為憑（見一審卷四 至二二頁）。依該土地預定買賣契約書第三條第一款約定：上訴人於接獲被上訴人繳 款通知五日內以現金或即期支票逕向被上訴人指定之金融機構專戶繳付價款……，如 「逾期達十五日，經乙方（即被上訴人）催告五天內仍未繳付時，即視為甲方（即上 訴人）違約，乙方（即被上訴人）得片面解除本契約」（見一審卷六頁）。惟卷附八 十二年五月十二日之存證信函，係訴外人開將公司催告上訴人繳交有關八期房屋遲延 價款（見一審卷二九頁），並由上訴人於八十二年五月十三日收受該信函（另開將公 司於八十三年八月十九日及八十二年九月十二日解除契約之存證信函，上訴人並未收 到，見一審卷三一頁至三九頁）。被上訴人並未依上開契約書第三條第一款之約定， 催告上訴人繳交遲延價金，原審遽予認定被上訴人依約得解除系爭土地買賣契約，復 對於被上訴人以如何之方式解除契約，竟全未論及，殊屬可議。又上訴人主張：依買 賣契約第三條、第十一條規定全部沒收，作為損害之違約金，姑不論是項契約係由被 上訴人事前印妥之定型契約，其不平等條款，顯然有違公共秩序與善良風俗，亦違反 公平交易、誠信原則並屬權利之濫用等語（見原審卷一五頁反面），為其重要之防禦 方法，原審恝置未論，亦欠允洽。再者，約定之違約金是否過高，固應就債務人若能 如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項違約金之約定，雖 不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所 生之損害，自屬不在斟酌之列。原審就違約金是否過高，審酌契約解除後之目前房地 產銷售價格及銷售難易等情，認定被上訴人沒收上訴人繳交之價金充作違約金，並無 過高情事，自有未當。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十一 月 七 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 蘇 茂 秋 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 十一 月 二十四 日 Ｚ