最高法院民事判決 八十五年度
台上字第二五八○號
上 訴 人 臺灣省農工企業股份有限公司
法定
代理人 林士元
訴訟代理人 吳東一
律師
被
上 訴人 甲○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 陳伯英律師
右
當事人間請求返還
不當得利事件，上訴人對於中華民國八十五年一月三十日台灣高
等法院第二審判決（八十四年度重上字第三一六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人
法定代理人已變更為林士元，並依法
承受訴訟在案，合先敍明。次查上訴
人主張：坐落台北市○○○路○段○○號二層樓房，原為伊所有，於民國四十八年間
公開標售，由被上訴人及訴外人陳子鑑共同得標，
嗣陳子鑑再將其
應有部分移轉予被
上訴人。
系爭房屋之基地即台北市○○區○○段三小段六四八、六四九、六五○、六
五一號土地，則未隨同出售，仍為伊所有。被上訴人取得系爭房屋後，占有使用該基
地
迄今均未支付代價，致伊受有相當於租金之損害，自七十八年起至八十三年止共為
新台幣（下同）七百零八萬二千九百九十五元，伊依不當得利之
法律關係自得請求被
上訴人返還
等情，求為命被上訴人連帶如數給付並加付法定
遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭房屋及其基地，
乃上訴人所接收之日資產業，雖上訴人僅出售系
爭房屋不及於基地，
惟房屋性質上不能與土地使用權分離，上訴人既已將房屋交付予
伊，即已同意由伊使用房屋之基地，不論有償或無償使用，均
非無法律上原因等語，
資為
抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭房屋及其坐落之基地原為上訴人所
有，業於四十九年九月九日辦妥
所有權登記，並於當日再以買賣為原因將系爭房屋之
所有權移轉登記與被上訴人及訴外人陳子鑑，嗣陳子鑑復將其應有部分移轉登記與被
上訴人；而上訴人係於辦妥所有權登記前之四十八年八月二十八日即公開標售系爭房
屋，並由被上訴人及陳子鑑共同得標等情，為
兩造所不爭執，並有土地及建築改良物
登記簿謄本、投標須知、開標
記錄可稽。
按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在
，亦即使用房屋必須使用其基地。故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時
或先後出賣，其間雖無
地上權之設定，然除有特別情事，可解為當事人之真意，限於
賣屋而無基地之使用權外，均應推斷土地所有人默許房屋承買人繼續使用土地。查上
訴人於四十八年八月二十八日標售系爭房屋時，就其基地亦有管理權，此後並辦妥系
爭房屋及基地之所有權登記，為上訴人所
自認，依標賣當時情況並無特別情事可解為
限於賣屋而排除基地之使用；則被上訴人因使用房屋而占有其基地，自非無法律上之
原因。標賣系爭房屋之投標須知第十一條雖規定：「得標人繳清全部價款後，所有房
捐、戶稅、地價稅、地租概自開標日起由得標人負擔」，及開標紀錄、主持人說明欄
記載「該基地所應付地租，應由得標人自理」等語。惟係指當時如有應給付
第三人地
租之義務，應由房屋得標人負給付之責，與上訴人
無涉而言。並非排除基地之使用，
亦非約定得標人有直接給付上訴人地租之義務。如第三人就系爭房屋之基地有收取地
租之權，
嗣後上訴人取得基地所有權並受讓該地租收取權，亦僅得依受讓之權利對被
上訴人為主張，尚無主張不當得利之餘地。被上訴人占有系爭房屋之基地既非無法律
上之原因，上訴人依不當得利之法則請求被上訴人給付相當於租金之不當利得，自非
有據，為其
心證所由得。復說明對於上訴人其他主張之取捨意見，
爰維持第一審所為
上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法尚無違誤。至被上訴人應否給付使用基地之
對價，則屬別一問題。上訴論旨，仍執陳詞爭論被上訴人占有系爭土地係無法律上之
原因而受利益，應返還所受之利益
云云，並就原審採證認事之職權行使，指摘原判決
不當，聲明廢棄，
難認有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一
項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十一 月 十五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十一 月 二十五 日