最高法院民事判決 八十五年度
台上字第二七二四號
上 訴 人 丙○○
被
上訴人 甲○○
乙○○即龍谷花
右
當事人間請求
損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年二月十三日臺灣高等法
院第二審判決（八十四年度上字第八○一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：坐落基隆市○○區○○○段石皮瀨小段二四、二四之二、二四之一
四號土地三筆，係伊與訴外人劉呂寶珠等十人所共有，伊之
應有部分各為十八分之五
。
惟被上訴人甲○○
無權占有該土地後出租予被上訴人乙○○經營餐廳，自應共負
侵
權行為之責。縱認伊曾將
系爭土地之應有部分出售與訴外人黃瑞隆，亦因其無自耕能
力而無效，
難認被上訴人已自黃瑞隆取得使用權而有占有之權源，仍應自民國八十年
二月二十一日起至八十三年六月二十日止負賠償損害之責
等情，求為命被上訴人
連帶
給付新台幣（下同）一百六十二萬六千五百零七元之判決（第一審判命甲○○給付上
訴人六萬二千零六十六元五角，
駁回上訴人其餘之訴，上訴人就其中一百五十六萬四
千四百四十元五角部分，提起第二審上訴；至命甲○○給付部分，則未據其聲明不服
，已告確定）。
被上訴人甲○○則以：系爭土地伊兄長黃瑞隆曾於六十年四月一日向上訴人買受，因
係農地，黃瑞隆無自耕農身分，無法辦理
所有權移轉登記，故雙方約定
俟辦理地目變
更，變更用途或其他手續，准予辦理移轉登記時，再辦理
所有權移轉登記；買方使用
該土地如需賣方出具同意書時，賣方應隨時無條件出具等語，並於訂約後即將土地交
付買方填平使用，六十四年十月間已將價款全部付清。伊係經黃瑞隆之授權管理使用
系爭土地，並
非無權占有；被上訴人乙○○則以：伊於八十三年二月十七日始向甲○
○承租系爭土地經營餐廳，並非無權占有各等語，資為
抗辯。
原審駁回上訴人對於請求被上訴人乙○○應與被上訴人甲○○連帶給付六萬二千零六
十六元五角及被上訴人應再連帶給付上訴人一百五十六萬四千四百四十元五角之上訴
，
無非以：甲○○之兄黃瑞隆前於六十年四月一日與上訴人及訴外人盧阿義等十人訂
立
不動產買賣契約書，買受
彼等共有之基隆市○○區○○○段石皮瀨小段二四及二四
之一號田二筆，
暨同小段二四之二號旱一筆，
嗣二四之一號土地被政府徵收，另二四
號土地因重劃分割出二四－十四號土地一筆。因
上開土地均為農地，黃瑞隆無自耕農
身分，無法辦理所有權登記，故雙方又約定俟辦理地目變更、變更用途或其他手續，
准予辦理移轉登記時，再辦理所有權移轉登記，付清土地價款，並於契約第三條（乙
）第一款前段訂明「簽約後即日將前開土地交付甲方（買方）填平使用，在完成所有
權移轉登記前，甲方使用該土地如需乙方（賣方）出具同意書時，乙方應隨時無條件
出具，不得推諉」等語。甲○○係經黃瑞隆之授權管理使用系爭土地，並於八十三年
出租與乙○○經營龍谷花園餐廳。被上訴人等既非無權占有使用系爭土地，上訴人基
於侵權行為之規定請求被上訴人連帶賠償損害，自屬不應准許等詞，為其判斷之基礎
。
惟查私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，六十四年七月二十四
日修正前土地法第三十條定有明文。倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，除有
民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，即係以不能之給付為契約標的，
依同法條第一項前段之規定，其契約無效。本件原審既認定於六十年四月一日訂約買
受為農地之系爭土地之訴外人黃瑞隆並無自耕農身分，無法辦理所有權移轉登記為真
實。則其農地買賣契約能有效成立，須以當事人於訂約時預期於不能之情形除去後再
為移轉者為必要。但原審僅漫謂雙方當事人約定俟辦理地目變更、變更用途或其他手
續，准予辦理移轉登記時，再辦理所有權移轉登記
云云，並未說明其認定之依據，尚
嫌判決不備理由。此與被上訴人甲○○得否合法管理使用系爭土地所關至切，自不得
恝置不論。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十一 月 二十九 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 十一 日
Ｓ