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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第二九○號 　　上 訴 人　甲 ○ ○ 　　被上訴人　乙○○○ 右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十四年五月八日台灣 高等法院第二審判決（八十三年度上字第一七四二號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落台北縣三重市○○○段同安厝小段八五之一號土地（以下稱 系爭土地）為伊及簡天廷、吳火生等所共有，上訴人未經伊及其他共有人之同意，無 權占有系爭土地，並於其上興建如第一審判決附圖所示斜線部分門牌號碼台北縣三重 市○○路○○○號基層面積六九‧九三平方公尺、二層面積七四‧三五平方公尺、三 層面積二三‧二一平方公尺房屋（以下稱系爭房屋）等情，依民法第八百二十一條、 第七百六十七條規定，求為命上訴人拆除系爭房屋，將基地返還予伊及其他共有人全 體之判決。 上訴人則以：伊父張少彥向訴外人馬言和購買系爭房屋，並於民國五十三年六月三日 與系爭土地分管共有人陳天送、陳再傳簽訂租約，承租系爭土地，作為系爭房屋基地 之用。系爭土地之租期於六十年十二月三十日屆滿，張少彥仍繼續使用系爭土地，並 繳付租金，依法視為不定期限繼續契約。張少彥本於租賃關係占有系爭土地，非無權 占有。嗣張少彥於六十八年間死亡，由伊概括承受系爭土地之承租權，自亦非無權占 有。且訴外人楊廖月瑾為系爭土地之原共有人之一，就陳天送、陳再傳將系爭土地出 租予張少彥之事，未為反對之意思表示，足見楊廖月瑾已予同意。況被上訴人之取得 系爭土地之應有部分，係於七十八年六月向楊廖月瑾購買應有部分二百分之十，於七 十九年九月向陳天送之繼承人陳安平等七人買受應有部分三千二百分之四，嗣因分割 而取得應有部分一萬分之六八三，陳安平等七人因繼承而承受出租人之地位，被上訴 人向之買受系爭土地應有部分依法伊就系爭土地之租賃關係對被上訴人繼續存在等語 ，資為抗辯。 原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，無非以：被上訴人主張系爭土地為其與簡 天廷、吳火生等所共有，上訴人所有系爭房屋占有系爭土地如第一審判決附圖所示斜 線部分之事實，業據提出土地登記簿謄本為證，且為上訴人所不爭執，復經第一審會 同台北縣三重地政事務所測量人員勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附 卷可稽，堪認真實。上訴人雖辯稱：系爭土地與相鄰之同小段八五號於五十、六十年 間均同為楊廖月瑾及陳天送、陳再傳三人所共有，合併有分管之合意，即同所八五號 土地由楊廖月瑾分管，同所八五之一號土地由陳天送及陳再傳分管，八五號土地承租 人均僅與楊廖月瑾訂立租約，由其收取租金，八五之一號土地之承租人僅與陳天送等 二人訂立租約，由其二人收取租金等情，經證人葉墩厚、閻劉氏、張代法、遲尚文、 蘇福傳、林維良等人結證在卷，並提出收據、收條、租約為證。惟被上訴人否認此私 文書之真正及有分管並出租之情事。上開證人對系爭土地之原共有人間是否訂有分管 契約，均僅為傳聞而已，並未親眼目睹，顯難憑信。況被上訴人主張其買受系爭土地 之應有部分後，因同所八五之一號土地分割前為八五號，原八五號土地分割為八五、 八五之一號，再合併分割為八五、八五之八號，乃係其訴請法院裁判分割之結果等情 ，提出台灣板橋地方法院八十一年度重訴字第八九號民事判決影本一件為證，上訴人 對之亦不否認，益證系爭土地之原共有人間未訂立分管契約。是上訴人辯稱系爭土地 原共有人間有分管之約定及上訴人之被繼承人張少彥與原共有人陳天送、陳再傳訂有 前開租約云云即非有據。系爭土地之原共有人既未訂有分管契約，則原共有人陳天送 、陳再傳縱將系爭土地之特定部分出租與上訴人，對他共有人楊廖月瑾亦不生效力。 上訴人雖又辯稱：被上訴人之取得系爭土地之應有部分，係於七十八年六月向楊廖月 瑾買受應有部分二百分之十，及於七十九年九月向陳天送之繼承人八人中之陳安平等 七人買受應有部分三千二百分之四，嗣因裁判分割其應有部分為一萬分之六八三。陳 安平等七人因繼承而承受系爭土地之出租人地位，被上訴人嗣向之買受系爭土地，依 法上訴人與陳安平等七人之租賃關係對於被上訴人即繼續存在等情。然系爭土地原共 有人間並未訂立分管契約，原共有人陳天送、陳再傳縱擅將系爭土地特定部分出租與 上訴人之被繼承人張少彥，依法對他共有人不生效力。且被上訴人於買受共有人楊廖 月瑾之應有部分後，繼於七十九年九月間再向原共有人陳天送之繼承人八人中之陳安 平等七人買受其應有部分三千二百分之四，非買受彼等應有部分之全部，自難令被上 訴人繼受出租人全部之地位，自無民法第四百二十五條買賣不破租賃之適用。上訴人 此部份之抗辯亦無足取。查上訴人之被繼承人張少彥向馬言和購買系爭房屋一節，為 被上訴人所不爭執，且有遺產稅免稅證明書、台北縣政府建設局修建證、房屋稅籍證 明書、三重市公所函及買賣契約書等件可稽，堪予採信。雖系爭房屋係違章建築，無 法移轉登記，惟張少彥仍取得該違章建築之事實上處分權，張少彥已於六十八年十一 月十五日去世，上訴人為其繼承人，有戶口名簿足憑，則上訴人即因概括繼承而取得 系爭房屋之事實上處分權。上訴人既無正當權源占有系爭土地如第一審判決附圖所示 部分，從而被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋，並將其基地返還予被上訴人及其他共 有人全體，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟查上訴人辯稱：伊之被繼 承人張少彥於五十三年六月三日與系爭土地當時之共有人陳天送、陳再傳訂立租賃契 約書，承租系爭土地作為系爭房屋之基地之用。嗣租約於六十年十二月三十一日屆滿 ，張少彥仍繼續使用系爭土地，並繳付租金予陳天送等二人等情，已據提出租賃契約 書、租金收據、戶口名簿等件影本為證。該租賃契約書之真正並經證人即代書葉墩厚 於原審證述屬實（見一審卷六二、九八至一○六頁、原審卷二六、二七、二八、六二 、六三、八三、八四、八五、二○六、二○七頁），故上訴人此項辯解，似屬真實。 原審認上訴人此項辯解即非有據云云，已有可議。且張少彥於系爭土地之租期屆滿， 仍繼續使用系爭土地，並向原出租人陳天送等二人繳付租金，陳天送等二人不為反對 之表示，依民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續契約。雖陳天送等二人將系 爭土地出租予張少彥，未經其他共有人楊廖月瑾之同意，租賃契約對楊廖月瑾不生效 力，然陳天送等二人應受契約之拘束，張少彥得對陳天送等二人主張其就系爭土地有 租賃權。陳天送及張少彥均已死亡，陳天送有繼承人八人，上訴人為張少彥之繼承人 ，為原審所認定之事實，則上訴人因繼承而就系爭土地與陳天送之繼承人存有租賃關 係。原審既復認定被上訴人已於七十九年九月向陳天送之繼承人陳安平等七人買受應 有部分三千二百分之四，果爾，依民法第四百二十五條規定，租賃契約對系爭土地應 有部分之受讓人即被上訴人仍繼續存在，於此情形，上訴人就系爭土地與被上訴人存 有租賃關係，得對被上訴人主張其有租賃權。原審徒以被上訴人僅向陳天送之部分繼 承人即陳安平等七人購買應有部分，非向陳天送等二人全體繼承人購買應有部分之全 部，而為相反之認定，據為上訴人敗訴之判決，所持法律上之見解尚有違誤。上訴論 旨執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 二 月 八 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 法官 劉 延 村 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 三 月 五 日