最高法院民事判決 八十五年度
台上字第二九○一號
上 訴 人 乙○○
訴訟
代理人 陳源濱
律師
被
上訴 人 甲○○
右
當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年三月十二日台灣高等法
院台南分院第二審判決（八十四年度上字第六○一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十二年十一月七日以新台幣（下同）二百九十五萬元，
向第一審共同
被告南屋建設開發股份有限公司（下稱南屋公司）訂購坐落於雲林縣斗
六市○○段一○一、一○二、一○二－一、一○二－二、一○一－五、一○一－一四
、一○三、一○四、一○九－三、四○一－二號土地上興建之祥瑞天廈Ａ１及Ａ２棟
十三樓房屋二戶，停車位ＰＡ８號、ＰＢ３號各一位；並以六百九十一萬元向被上訴
人購買
上開土地之
應有部分。伊已繳納土地價款合計一百十二萬元，
惟迄今將近一年
未見整地動工，顯係可歸責被上訴人之事由，而不能於約定之八十五年六月三十日完
工交屋。依土地與房屋
買賣契約之約定，土地與房屋之給付，須共同履行，始生
法律
效力，解約亦同；任何一方違反契約約定，均併以違約論處。因被上訴人與南屋公司
有給付不能、
給付遲延、履行拒絕等事由，伊已解除與被上訴人間土地買賣契約，被
上訴人即應負
回復原狀返還所受領價款之義務，及依約給付損害金十一萬二千元
等情
，求命被上訴人給付一百二十三萬二千元及其中一百十二萬元自八十二年十一月八日
起，另十一萬二千元自八十三年十一月六日起，各至清償日止，加付年息百分之五利
息之判決（上訴人超過上開本利部分之請求，經第一審為其敗訴判決，未據聲明不服
，已告確定）。
被上訴人則以：伊僅提供前開土地中一○一、一○一－五、一○一－一四、一○三、
一○四、一○九－三、四○一－二號土地七筆與南屋公司
法定代理人林瑞祥興建大樓
，並約定分得一、二、三層房屋全部。
按原定規劃，依法不能興建十三層樓房，上訴
人訂購十三樓房屋，即屬給付不能，其契約為無效。且伊並未與上訴人訂立買賣契約
，亦未授權南屋公司出賣土地應有部分予上訴人，更無
表見代理情形。土地預定買賣
契約書上伊名義之印章，
非伊所有等語，資為
抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人於八十二年五月十二日與南屋
公司之法定代理人林瑞祥訂立
合建契約，提供坐落斗六市○○段一○一、一○一－五
、一○一－一四、一○三、一○四、一○九－三、四○一－二號土地七筆，與之合作
興建大樓，有合建契約書附卷
可稽。依上開七筆土地所申請核准興建之大樓僅為九層
，其後因增加非被上訴人所提供之另外三筆土地，即同段一○二、一○二－一、一○
二－二號土地為建築基地，經建管機關於八十四年一月六日核准變更設計，准予興建
地上十層建築物，亦有雲林縣政府⒐⒎八四府建管字第一○五九六一號函及所附建
造執照可稽。證人黃中平即明冠營造股份有限公司（簡稱明冠公司）經理，亦到庭證
稱：被上訴人於八十四年八、九月間因南屋公司未能合作興建大樓而與南屋公司解除
合建契約，另與明冠公司訂立合建契約，明冠公司已動工興建連續壁部分，工期二年
，是建十樓等語在卷。
足證南屋公司實不可能興建十五層樓之房屋，上訴人於八十二
年十一月七日與南屋公司簽訂買賣房屋契約書，被上訴人所提供合建之七筆土地上既
經申請核准僅能興建九層之大樓，此後雖增加另外與被上訴人無關之同段一○二、一
○二－一、一○二－二號土地三筆，亦僅能興建地上十層之建築物。上訴人與南屋公
司訂立預購十三樓房屋買賣契約，即屬自始客觀的
不能給付，依
民法第二百四十六條
第一項前段規定，該契約應屬無效。且依上訴人所主張之土地預定買賣契約書第十二
條特約之約定，
系爭土地買賣契約因與地上房屋不可分離，而不得單獨成立，自亦屬
自始不生效力。系爭土地買賣契約既屬不生效力，即無
解除契約回復原狀及依約請求
損害金問題。上訴人依民法第二百五十九條第一、二款及契約
法律關係，請求被上訴
人返還所受領之價款及給付損害金，均屬無據，為其
心證所由得。復說明對於上訴人
其他主張之取捨意見，
爰就上訴人請求被上訴人返還受領之一百十二萬元及損害金十
一萬二千元本息部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴判決，改判駁回上訴人該部分之
訴，經核於法
洵無違誤。按無效之
法律行為係自始當然的不生效力，並不能因此後情
事變更而使之有效。本件被上訴人所提供七筆土地申請興建之建築物，依雲林縣政府
建設局於八十一年十月一日核發之建造執照，僅核准興建地下二層、地上九層之樓房
，此為原審合法確定之事實。上訴人於八十二年十一月七日竟向南屋公司購買第十三
層樓房二戶，原審以依被上訴人所提供合建之七筆土地，實不可能建築上訴人所購買
之第十三層房屋，因認該買賣標的
自始不能，其買賣契約無效而為上訴人敗訴判決，
並不違背
法令。上訴論旨，徒以如另加其他訴外人
嗣後所提供之七筆土地合計十四筆
，臆測
尚非不可能興建十三層之房屋，其與南屋公司之房屋買賣契約並非無效
云云，
並就原審採證認事之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，
難認有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一
項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 十三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 二十四 日
Ｄ