最高法院民事判決 八十五年度
台上字第三○四二號
上 訴 人 統一綜合證券股份有限公司
法定
代理人 李棟樑
被
上訴 人 甲○○
訴訟代理人 廖國昌
律師
右
當事人間請求
損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年三月二十日台灣高等法
院第二審判決（八十四年度上字第六六一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台北市○○○路○段○○○號地下一樓房屋為伊及訴外人陳
胎其等四人所共有，伊之
應有部分為五分之一，前曾出租予上訴人，租期至八十二年
十二月三十一日止。租期屆滿後，上訴人逕與未經伊授權之訴外人陳鼎賢訂約，
按面
積五百零五坪，每坪每月新台幣（下同）二千元計付租金，繼續承租，對伊不生效力
。茲上訴人仍繼續占用
上開房屋，使伊受有相當於租金即每月二十萬二千元之損害。
伊本於
侵權行為之
法律關係，自得請求上訴人賠償自八十三年一月一日起至同年六月
三十日止之損害共一百二十一萬二千元
等情，求為命上訴人如數給付之判決。
上訴人則以：被上訴人及其他共有人推由陳鼎賢出面與伊訂立
租賃契約，陳鼎賢所為
，對被上訴人發生效力，被上訴人應受該租約之
拘束，不得主張伊為
無權占有。況共
有物之出租為共有物之管理行為，被上訴人之應有部分不及三分之一，不得反對他共
有人之出租行為。再伊承租者包括
系爭房屋之基地，被上訴人並未證明其對於該基地
亦有五分之一權利，何能請求該部分之損害等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，
駁回其上訴，係以：被上訴人就其主張之事
實，
業據提出建物登記簿謄本及租賃契約書為證。上訴人雖以
前揭情詞置辯。然查被
上訴人並未授權陳鼎賢與上訴人訂約，此據陳鼎賢證述屬實，陳鼎賢與上訴人訂立租
約之行為，對於被上訴人不生效力。又共有土地或建築改良物之出租，為共有物之管
理行為，除契約另有訂定外，須由全體共有人共同為之。被上訴人為系爭房屋之共有
人，其並未同意將系爭房屋出租，不受系爭租約之拘束。上訴人辯謂：被上訴人曾授
權陳鼎賢訂立系爭租約，況其對於系爭房屋之應有部分又不及三分之一，該租約對於
被上訴人業已發生效力
云云，為無足取。
兩造間之租賃關係已於八十二年十二月三十
一日因租期屆滿而消滅，上訴人自八十三年一月一日起仍繼續占有使用系爭房屋，對
於被上訴人之應有部分五分之一之範圍內，自屬無權占有，被上訴人本於侵權行為之
法律關係，請求上訴人賠償相當於租金之損害，即按每坪每月二千元計算，共計一百
二十一萬二千元之損害金，即無不合，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人於事實審抗辯：系爭租約之租賃
標的物為台北市○○○路○段○○○號三樓
、三樓之一、三樓之二、三樓之三、地下一樓及其他設備
暨所屬基地，被上訴人未證
明其對於基地亦有應有部分五分之一之權利，不得請求伊給付基地部分相當於租金之
損害云云，並提出租賃契約書為證據（見台灣台北地方法院台北簡易庭八十三年北調
字第二三七三號卷所附租賃契約書及原審卷廿一頁、一○九頁反面），攸關被上訴人
得請求損害之損害金數額，自屬重要之
防禦方法。原審未於判決書理由項下記載其取
捨之意見，遽為上訴人不利之判決，已有可議。次查系爭地下一樓主建物之面積為一
千五百七十六點○七平方公尺，折合四百七十六‧七六坪，有建物登記簿謄本
可稽（
附上引二三七三號卷），原審認被上訴人所主張系爭房屋按面積五百零五坪計算租金
為可採，並未敍明其依據，亦有疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，
非無
理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 二十六 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 曾 煌 圳
法官 梁 松 雄
法官 陳 國 禎
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 一 月 十四 日