最高法院民事判決 八十五年度
台上字第三五○號
上 訴 人 甲○○
被
上訴 人 新竹區中小企業銀行股份有限公司
法定
代理人 詹紹華
右
當事人間請求
損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十四年六月十九日台灣高等法
院第二審判決（八十四年度上字第五○六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊因拍定而取得原屬訴外人即
債務人幻象實業股份有限公司（下
稱幻象公司）所有坐落台北市○○區○○段一小段二一六、二一六之一、二一五號土
地
應有部分九○○○分之二一○二，及其上門牌台北市○○街○段○○號地下室及地
面層（下稱
系爭房地），
拍賣公告記載系爭房屋目前無人使用及拍定後點交。但上訴
人卻以其為系爭房屋之承租人為由，拒絕返還系爭房屋，並向執行法院聲明
異議，經
駁回確定在案。上訴人於伊取得系爭房屋
所有權後，
猶繼續
無權占有系爭房屋，係侵
害伊所有權，伊自得本於
侵權行為之
法律關係，請求賠償
等情，求為命上訴人給付新
台幣（下同）二百零五萬一千六百一十三元及自民國八十三年十月十九日起至清償日
止，
按週年利率百分之五計算利息之判決（被上訴人請求超過
上開金額本息之部分請
求，經第一審判決其敗訴後，未據聲明不服）。
上訴人則以：伊於八十一年九月十日向系爭房屋所有權人幻象公司承租系爭房屋，並
於當日即取得系爭房屋之鑰匙而占有系爭房屋，
復於同日將系爭房屋轉租予訴外人李
天緯。
嗣被上訴人取得系爭房屋所有權，依
民法第四百二十五條
買賣不破租賃之規定
，伊之
租賃契約對於被上訴人繼續存在，伊占有系爭房屋，係租賃權之行使，並
非侵
害被上訴
人權利之行為等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，係以：被上訴人因拍賣而取得系
爭房地之所有權，於八十二年十二月四日領得該
不動產權利移轉證書，但遲至八十三
年六月三十日始由執行法院強制點交被上訴人。查訴外人中國信託商業銀行股份有限
公司（下稱中國信託公司）因幻象公司積欠其債務，經
聲請執行法院於八十一年九月
三十日下午三時許，實施
假扣押查封系爭房屋時，系爭房屋地面層外觀無人居住，地
下層部分據管理員林先生陳稱，久已無人使用
云云，執行法院因而將系爭房屋交由
債
權人中國信託公司代理人富柄寰保管。嗣系爭房屋經聲請調假扣押卷
強制執行，執行
法院之拍賣公告載明系爭房屋目前無人使用，拍定後點交，有拍賣公告
可稽。經
參酌
上訴人於執行法院訊問時陳稱：「我於八十一年九月十日左右，承租系爭房屋，同年
九月間轉租與
第三人（李天緯，住址不詳）。第三人約於八十二年元月住進系爭房屋
，在此之前，該屋無人居住。」等語，及其
聲明異議業經執行法院認上訴人在前開假
扣押查封前未占有系爭房屋，而
裁定駁回其聲明異議確定在案，
暨上訴人所提出經台
灣台北地方法院
公證處公證之幻象公司與上訴人間之系爭房屋租賃契約之訂約日期為
八十一年九月十日，而上訴人與訴外人李天緯間之系爭房屋轉租租賃契約之訂約日期
卻為前一天即八十一年九月九日，即上訴人尚未租得系爭房屋，已轉租系爭房屋予李
天緯，足見上訴人抗辯伊於八十一年九月十日向幻象公司租得系爭房屋後，於同日即
將之轉租與李天緯，顯與常理有悖。
難認上訴人於執行法院查封時，已因幻象公司之
租賃，而受交付占有使用系爭房屋。被上訴人於因拍定而取得系爭房屋所有權時，自
無從知悉上訴人與幻象公司間之租賃契約存在，依民法第四百二十五條規定本旨推之
，上訴人與幻象公司間之租賃契約即不得對於系爭房屋之拍定人即被上訴人主張繼續
有效。是上訴人於被上訴人取得系爭房屋之所有權後，仍就系爭房屋繼續使用收益，
並無正當權源，自屬侵害被上訴人對系爭房屋之所有權。被上訴人於八十二年十二月
四日領得不動產權利移轉證書而取得系爭房屋之所有權，至八十三年六月三十日強制
點交予被上訴人止，計六個月又二十六日不能使用收益系爭房屋，
參諸上訴人陳稱幻
象公司以每月三十萬元之租金將系爭房屋出租予上訴人，上訴人復以每月三十萬元之
租金轉租予李天緯；及系爭房地被上訴人係以一億六千萬元得標買受，則被上訴人主
張其所受之損害，每月按三十萬元計算，尚屬相當，其損害總額為二百零六萬元。從
而被上訴人本於侵權行為之
法律關係之請求上訴人賠償其相當於租金之損害計二百零
五萬一千六百一十三元及自八十三年十月十九日（即訴狀
繕本送達之
翌日）起至清償
日止，
按年息百分之五計算之法定
遲延利息，於法即無不當，應予准許等詞，為其判
斷之基礎。
惟按不動產之拍賣因拍定而成立
買賣契約，原則仍
適用民法關於買賣之規定，而不動
產買賣契約成立後，其
收益權屬於何方，依民法第三百七十三條規定，應以
標的物已
否交付為斷，與何時取得所有權無關，是所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受
人尚無收益權。被上訴人既係主張：伊因無法使用系爭房地，
乃因上訴人拒不點交所
致，乃本於侵權行為，請求損害賠償云云，上訴人受點交之通知或請求，而仍不為點
交，即為被上訴人受損害之起算日。乃原審
未遑調查該應點交而不點交之日期，遽以
被上訴人於八十二年十二月四日領得不動產權利移轉證書之日起計算其損害金額，
尚
非無研求之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 二 月 十四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 二 月 二十七 日
Ｑ