最高法院民事判決 八十五年度
台上字第三六二號
上訴人 乙○○
上訴人 甲○○
右
當事人間請求返還租賃房屋等事件，
兩造對於中華民國八十四年七月十七日台灣高
等法院第二審判決（八十三年度上字第一四四二號），各自提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決關於
駁回上訴人乙○○請求給付新台幣（下同）八十六萬五千元本息之訴，及
駁回上訴人甲○○對自民國八十二年十月十八日起，
按月給付三十萬元之上訴，
暨各
該
訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人甲○○其他
上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人甲○○負擔。
理 由
本件上訴人乙○○主張：伊於八十一年一月十日，將坐落台北縣永和市○○路○段○
○號房屋，五二號地下樓及附屬建物全部，併同金谷健身浴室、崧皇企業有限公司（
下稱崧皇公司）之經營權暨全部設備，出租與
對造上訴人甲○○。約定租期三年，每
月租金十五萬元，並約定如終止租約或租期屆滿不返還房屋，應給付租金一倍計算之
違約金。甲○○自八十一年七月起即未付租金，伊於八十二年十月十四日通知終止租
約，
惟甲○○
迄未將
上開房屋交還。又甲○○積欠伊租金二百二十五萬元，扣除押租
金一百萬元，仍欠一百二十五萬元
等情。求為命甲○○將上開
房屋遷讓交還，並自八
十二年十月十八日起至交還房屋之日止，按月給付三十萬元違約金，另應給付一百二
十五萬元暨加給法定
遲延利息之判決（乙○○另請求甲○○返還崧皇公司執照、金谷
健身浴室及崧皇公司營利事業登記證、印鑑章等部分，經第一審判決後，於原審已據
乙○○撤回該部分之訴）。
上訴人甲○○則以：本件出租人應為金谷健身浴室及崧皇公司，乙○○以個人名義起
訴，程式不合。伊承租上開房屋，乙○○即親臨現場，指導如何裝潢事宜，使用未幾
即接獲轄區警員通知消防設施不合規定，又與營利事業登記證上之地址不相符，經台
北縣政府工務局於八十二年三月四日通知停業，乙○○雖於同年八月五日變更營利事
業登記證上地址，惟消防設施仍未見改善，不合契約目的使用收益之狀況，伊自得拒
付租金等語。資為
抗辯。
原審審理結果，以：查上開
租賃契約第一行雖記載：「立契約書人即出租人金谷健身
浴室、崧皇公司乙○○……」字樣，惟末頁出租人欄則由乙○○蓋章，按乙○○係金
谷建身浴室獨資之負責人，亦係崧皇公司之法定
代理人，有營利事業登記證為證，甲
○○復
自承當時是與乙○○個人簽約，並
非與崧皇公司訂約，則出租人自屬乙○○。
又乙○○已
自認收到八十一年二月至七月抵付租金之支票，且於上開租賃契約第三條
第一項「每月租金十五萬元整」之下方書寫「1/10收」字樣，衡諸是項記載之形式及
社會一般通常觀念，應係乙○○於一月十日收到十五萬元租金時所書，故甲○○辯稱
，於訂約後已付七個月租金，應為可採。關於屋內消防設施，
參酌證人吳永祥、吳清
遠及韓志堅之
證言，暨甲○○自認不合規定之消防設施係其所為以觀，足見屋內消防
設施原合規定，於甲○○承租後改裝始不符規定，依
民法第四百三十一條第二項規定
及兩造租賃契約第四條第四款約定，應由甲○○負
回復原狀責任，乙○○無修繕之義
務，甲○○自不得以消防設施不合規定，於乙○○未修繕前，拒付租金。又金谷健身
浴室其營業地址，與營利事業登記證上
所載營業地點不符，經台北縣政府工務局八十
二年三月四日函令停止使用，至同年八月五日始申辦變更登記等情，為兩造所是認，
且有金谷健身浴室登記資料在卷為憑。乙○○既將上開房屋連同金谷健身浴室之經營
權出租與甲○○，自應負有使甲○○於租賃
期間得使用上開房屋經營金谷健身浴室之
義務，故應由乙○○負責辦理變更登記證上之地址，俾使甲○○得
予以營業，縱申辦
變更所需證件、印章，均由甲○○
持有，亦無解於乙○○應負出租人之上開保持義務
，乙○○自應將上開證件、印章取回而辦理之。故甲○○自八十二年三月五日起不能
使用金谷健身浴室，係可歸責於乙○○之事由所致，其不能使用期間五個月（八十二
年三月五日起至同年八月五日止）之租金，應可免付。茲甲○○自八十一年八月起即
未付租，雖扣除上開五個月可免付租金部分外，仍有多月（七個月）未付，經乙○○
於八十二年八月七日催告（文到後十五日內支付），
猶不繳付，乙○○遂於同年十月
十四日終止租約，於同年月十七日送達。此後依契約第六條第二款之約定，甲○○即
應給付租金一倍計算之違約金。從而，乙○○請求甲○○遷讓交還上開房屋，並自終
止租約
翌日（即八十二年十月十八日）起按月租十五萬元之一倍即三十萬元計付違約
金，並無不合。至乙○○請求甲○○給付積欠十五個月租金共二百二十五萬元，扣除
押租金一百萬元之餘額一百二十五萬元部分，查甲○○係於八十一年八月十日起未付
租金，至八十二年十月十七日終止租約之日止，共計十四個月零七天，扣除可免付五
個月之租金後，尚欠九個月零七天即一百三十八萬五千元之租金未付，再扣除押租金
一百萬元，乙○○所得請求之租金為三十八萬五千元，超過部分不應准許
云云。
爰將
第一審所為命甲○○
遷讓房屋，按月給付違約金三十萬元及給付欠租一百二十五萬元
本息之判決，除給付欠租超過三十八萬五千元本息部分，予以廢棄，駁回乙○○該部
分之訴外，其餘部分予以維持，駁回甲○○對各該部分之上訴。
㈠、查原判決關於駁回甲○○對於給付三十八萬五千元本息及遷讓房屋之上訴部分，
經核於法
洵無違誤，甲○○上訴論旨，就原審取捨證據，認定事實之職權行使，指摘
原判決關於此部分為不當，求予廢棄，非有理由。
㈡、原判決關於駁回甲○○對於自八十二年十月十八日起，按月給付違約金三十萬元
之上訴，及駁回乙○○請求給付欠租八十六萬五千元（即一百二十五萬元減去三十八
萬五千元之差額）本息之訴部分：卷附租賃契約其第三條第一款「每月租金十五萬元
整」之下方，固有「1/10收」字樣，惟並無乙○○之簽章，與第二款保證金欄下方，
乙○○收受保證金時曾有簽章者，大不相同，乙○○是否確實收到該筆款項，洵有詳
查之必要。原判決衡諸上開「1/10收」字樣記載之形式及社會一般通常觀念，即認定
乙○○已於一月十日收到十五萬元之租金，而未對照參酌乙○○簽收保證金之情況，
尚嫌速斷。又，金谷三溫暖（即金谷健身浴室）自八十一年三月至八十二年二月間，
經檢查消防設備均不合規定（一審卷第四三頁至五八頁）。台北縣政府工務局八十二
年三月四日八二北工建字第己－一五三○號函，係以金谷三溫暖「未經許可，擅自在
永和市○○路○段○○號Ｂ１違規使用經營三溫暖，且安全門自動關閉器設栓鎖，防
火區被拆除變更，請即停止使用或恢復原來使用，否則依法嚴懲」（見一審卷第一七
頁），果爾，甲○○無法經營三溫暖，似非全因營業地址與營利事業登記證上所載者
不同所致。茲原判決既謂：甲○○自認不合規定之消防設施，係其所為，是對於乙○
○主張：上開營業場所之所以遭停業處分，由於消防安全措施之欠備，
而非未領得使
用執照所致……等語（原審卷第四八頁反面），原判決未說明其何以不足採之理由，
即認定甲○○得
免除給付五個月之租金，自欠允洽。次查，約定之違約金過高者，法
院得減至相當之數額（民法第二百五十二條），故約定違約金
苟有過高情事，法院即
得依上開規定核減至相當數額，並無待乎
債務人聲請始得為之（本院七十九年台上字
第一六一二號判例
參照）。至是否相當仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人
所受損害情形，以為酌定標準（本院四十九年台上字第八○七號判例意旨參照）。原
判決命甲○○自八十二年十月十八日起按月給付三十萬元之違約金，惟其違約金是否
過高，應否核減至相當之數額，原審未予詳加審認，尚屬可議。兩造上訴論旨，各執
以指摘原判決關於此部分違背
法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴人乙○○之上訴為有理由；上訴人甲○○之上訴一部為有理由，
一部為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四
百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 二 月 十五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 許 澍 林
法官 吳 正 一
法官 顏 南 全
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 三 月 四 日