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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第四○號 　　上　訴　人　甲○○ 　　被 上訴 人　乙○○ 　　訴訟代理人　孫志鴻律師 　　　　　　　　湯金全律師 　　　　　　　　徐豐明律師 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十四年六月十二日台灣高等法 院高雄分院第二審判決（八十三年度重上字第四二號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國八十二年四月三日向上訴人買受其所有坐落高雄市○○ ○段二二七、二二七之二號土地（以下稱二二七、二二七之二號土地），總價金新台 幣（下同）四千二百七十三萬六千一百七十六元，平均每平方公尺一萬一千五百四十 七元，伊已繳清全部價金，上訴人並已辦妥二二七號土地之所有權移轉登記於伊。詎 事後得知二二七之二號土地（以下稱系爭土地）經高雄市政府劃為保護區之旱地，承 受人須有自耕能力，而伊並無自耕能力，無法承受該土地。此部分之買賣契約因以不 能之給付為標的而自始無效，上訴人受領之六百八十二萬元價金，為無法律上之原因 而受利益，致伊受有損害等情。爰依民法第一百七十九條前段規定，求為命上訴人給 付六百八十二萬元及其法定遲延利息之判決。 上訴人則以：兩造簽訂買賣契約時，被上訴人已知系爭土地屬保護區之農地，而仍予 買受；縱簽約時被上訴人不知情，然至代書辦理土地所有權移轉登記有關事宜，因被 上訴人無自耕能力而無法移轉時，被上訴人亦已知情，惟被上訴人仍繼續支付尾款並 繳納土地增值稅，其明知無給付義務而仍為給付，是伊縱受有不當得利，依民法第一 百八十條第三款規定，被上訴人亦不得請求返還。又被上訴人於買賣當時，明知或可 得而知其無自耕能力，買受系爭土地之法律行為為無效，伊亦不負回復原狀返還價金 之義務。且系爭土地之價值，遠低於二二七號土地（建地），故不應以總價金除於總 面積為單位面積之價格云云。資為抗辯。 原審以：被上訴人就其主張之事實，業據提出買賣契約書、土地登記簿謄本及高雄市 政府函為證，並為兩造所不爭執，堪認真實。查系爭土地為經都市計畫編為保護區之 旱地等情，有土地登記簿謄本、高雄市政府函可稽。即屬土地法第三十條所稱之農地 。是系爭土地之承受人以能自耕者為限。本件被上訴人無自耕能力，此有戶籍登記簿 謄本可稽，並為兩造所不爭執，因之，兩造間買賣系爭土地之契約，除有民法第二百 四十六條第一項但書及第二項之情形外，應屬無效。上訴人雖辯稱，兩造訂約時，被 上訴人已知系爭土地為農地，故於買賣契約第八條訂明：「關於取得不動產權利名義 人得由乙方（指被上訴人）自由選擇之」，按諸民法第二百四十六條第一項但書規定 ，其契約仍為有效等語。惟查關於農地之買賣，倘承買人係無自耕能力人，而約定得 由承買人指定登記於第三人時，必須明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人， 或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，始能認非民法第二百四十六條第一項以 不能之給付為契約之標的，其契約方屬有效。兩造買賣契約第八條僅約明：「關於不 動產權利名義人得由乙方自由選擇之」，並未約定指定登記於任何有自耕能力之第三 人或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，依前揭說明，系爭土地買賣即不能認 非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，其契約自始無效。再者， 系爭土地係由高雄市政府地政處前鎮地政事務所（以下稱前鎮地政事務所）於七十八 年十一月十六日由二二七號土地逕為分割而來，且辦理逕為分割之標示變更登記時， 並未通知土地所有人即上訴人，嗣上訴人於八十二年四月八日始換領分割後之土地所 有權狀等情，有前鎮地政事務所八十三年二月二十四日八十三高市地鎮一字第一一六 九號函可憑，且上訴人亦自承伊原不知二二七號土地另分割出系爭土地一事，自亦不 知系爭土地為屬於保護區之農地，須有自耕能力者始能承買。參以證人李素芬即承辦 本件土地登記事宜之代書證稱：雙方簽約時並不知有保護區。足認兩造於訂約時，均 不知系爭土地為農地，故未約定由承買人指定登記於有自耕能力之第三人，或具體約 定登記於有自耕能力之特定第三人。此外，上訴人亦未能證明系爭土地買賣契約，有 民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形，從而就系爭土地部分之買賣契約， 應屬自始無效。而系爭土地與二二七號土地雖合併為一個買賣行為，惟系爭土地部分 無效，並不影響二二七號土地之所有權移轉登記。上訴人辯稱，一部分無效，全部買 賣契約均為無效，亦無可採。又兩造於買賣行為時，既均不知（就系爭土地部分）有 無效之情形存在，自無民法第一百十三條規定適用之餘地。上訴人受領系爭土地價金 既有無效之原因，其受利益致被上訴人受有損害，依民法第一百七十九條前段規定， 即應返還其所受之利益。雖上訴人另以，被上訴人自承於八十二年四月二十六日已知 系爭土地為農地，其後猶繼續支付尾款五百五十萬元，依同法第一百八十條第三款規 定，不得請求返還等語為辯。惟該款規定，須於給付時確實明知無給付義務而仍為給 付者，始有其適用，若其對有無給付義務尚有存疑時，即無適用之餘地。茲依高雄市 稅捐稽徵處小港分處八十四年三月四日高市稽港財字第○○四二四○號函及證人李素 芬之證言，固堪認定被上訴人於八十二年四月十三日第一次申報移轉登記不成時，已 知系爭土地須有自耕能力者始能承買移轉登記。惟因系爭土地與二二七號土地係合併 買賣，總價金為四千二百七十三萬六千一百七十六元，被上訴人為履行契約，有付款 之義務，且上訴人始終主張系爭土地買賣契約有效，被上訴人於上訴人有爭執情形下 ，豈敢冒違約之後果。其對是否無給付之義務，顯然存疑未確定，尚難認被上訴人嗣 後仍給付尾款，係屬明知無給付之義務而為給付。故上訴人上揭抗辯，亦非有理。按 不當得利係在使受領人返還其無法律上原因而受之利益。兩造訂約時，既不知系爭土 地為農地，而以二二七號及系爭土地二筆土地總面積，依每分地一千一百二十萬元計 算總價金，業據證人梁玉證稱屬實，並為上訴人所不爭。系爭土地買賣既為無效，則 以上開二筆土地總價金除於總面積作為單位面積之價格，即每平方公尺一萬一千五百 四十七元，再乘系爭土地面積五九一平方公尺，即六百八十二萬四千二百七十七元， 此即為上訴人所受利益。上訴人所辯應按農地價值計算返還不當得利，尚嫌無據。從 而被上訴人請求上訴人給付六百八十二萬元本息，為有理由。爰維持第一審所為上訴 人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定 事實暨解釋契約職權之行使，指摘原判決違誤，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 一 月 十二 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 許 澍 林 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 一 月 二十五 日 Ｓ