最高法院民事判決 八十五年度
台上字第五一七號
上 訴 人 乙○○○
法定
代理人 周天素
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 丙○○
丁○○
鄭桑林
鄭登山
鄭森榮
鄭森一
右
當事人間請求
拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十四年七月十七日台灣高等法
院台南分院第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第一一號），提起上訴，本院判
決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台南縣新營市○○段○○○○○○號土地為伊共有，於民國
八十年十月一日將其中二百五十六坪租與上訴人乙○○○，作為經營戲院之用，租期
二年。
詎上訴人乙○○○竟違約將部分土地作為經營ＫＴＶ使用，且於八十二年九月
三十日租期屆滿後拒不返還。又上訴人甲○○無權占用伊共有門牌號碼台南縣新營市
○○街○○號房屋，經營童裝生意。伊自得本於租賃物返還
請求權及
所有物返還請求
權，請求上訴人乙○○○拆屋還地，及請求上訴人甲○○
遷讓房屋等情，求為命上訴
人乙○○○將
系爭土地如第一審判決附圖㈠所示Ａ、Ｂ部分
地上物拆除，並將土地返
還伊；及命上訴人甲○○自如第一審判決附圖㈡所示Ｃ部分房屋遷出之判決。
上訴人乙○○○則以：伊於三十六、七年間即向被上訴人租用系爭土地蓋建戲院，其
後陸續換約，伊因信賴被上訴人於租期屆滿均同意續約，
乃於七十九年四月及七月間
花費新台幣（以下同）七百九十四萬元鉅款整修及裝潢戲院。詎被上訴人拒不續約，
亦不依市價購買地上物，逕行請求拆屋還地，顯違
誠信原則。上訴人甲○○則以：被
上訴人將系爭土地租與乙○○○蓋建戲院時，曾提供系爭房屋充作戲院員工宿舍之用
，
嗣因無員工住宿，乃由伊向被上訴人承租，經營童裝生意，伊並
非無權占有各等語
，資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，
駁回其上訴，係以：被上訴人主張之事實，
業據其提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本、土地租用合約書及台南縣房屋稅籍證明書
為證。上訴人乙○○○辯稱：在四十九年及五十二年之租約中，皆訂有租期屆滿，伊
有意續租時，應於一個月前與被上訴人協調，雙方協調不成時，被上訴人應予價購訟
爭土地上之建物
云云，業據證人黃李錦燕
結證無訛，被上訴人就此亦不爭執，固
堪認
屬實，然查被上訴人係依據其於八十年十月一日與上訴人乙○○○所訂立之土地租用
合約書提起本件訴訟，並非依據四十九年及五十二年所訂之租約起訴，該八十年所訂
租約，並無上訴人所指之記載內容，是其所辯，尚無可取。又上訴人乙○○○另辯稱
其於七十九年間曾花費七百餘萬元鉅資裝修，且符合安全檢查規定云云，然其裝修工
程既在八十年十月一日系爭租約訂立前完成，則所為抗辯自無足採。復查上訴人甲○
○抗辯：乙○○○租用系爭土地之租金每年為二十萬元，實際上另加付四萬元，即係
租用系爭房屋之租金云云。
惟被上訴人以系爭土地租約第三條約定：「租金暫定一年
二十萬元為基準，但是地價（稅）開征時，若比前年提高者照其比例調整提高租金」
，主張該四萬元係因地價稅調高而調整之租金云云，查系爭土地七十九年之公告現值
為每平方公尺一萬五千四百八十一元，八十一年提高為每平方公尺二萬九千九百九十
二元，調整之增加率為百分之九四，而依土地稅法第十五條第一項規定，地價稅
按每
一
土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額計徵之。土地公告現值增
加，其地價稅亦隨之增加，本件系爭土地之公告現值既有增加，其租金按照提高比率
調整，由一年二十萬元提高為二十四萬元，
自無不合。另據乙○○○
法定代理人證稱
：系爭房屋原供戲院員工居住，嗣因員工不再居住，甲○○徵得
合夥人同意而占用云
云，及在系爭租約上未載明乙○○○所繳租金包括甲○○使用系爭房屋之租金等情，
足證上訴人甲○○抗辯系爭房屋係其每年以四萬元向被上訴人承租
一節，並非事實，
自無足取。系爭房屋縱如甲○○
所稱因戲院承租土地而附帶借予戲院使用。惟因土地
租約已於八十二年九月三十日屆滿，則系爭房屋借貸之使用目的亦已完畢，應隨同系
爭土地返還。被上訴人本於
民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求上訴
人乙○○○將坐落系爭土地上如第一審判決附圖㈠所示Ａ、Ｂ部分之建物拆除，並返
還土地與被上訴人，及請求上訴人甲○○自如第一審判決附圖㈡所示Ｃ部分之系爭房
屋遷出，均無不合，應併准許等詞，為其判斷之基礎。
查解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切
證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時
及過去之事實
暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤
之觀察。本件上訴人乙○○○與被上訴人間就系爭土地之租賃，在四十九年及五十二
年之租約中，皆訂有租期屆滿，乙○○○有意續租時，應於一個月前與被上訴人協調
，雙方協調不成時，被上訴人應予價購系爭土地上建物之約定，及乙○○○於七十九
年間曾花費七百餘萬元鉅資裝修戲院等事實，為原審認定之事實，則上訴人乙○○○
辯稱：足見雙方原意，係以建物存在時，永續經營之
合意承租，不因最後一次租約疏
未加入應經協議及價購之條款而異云云，（一審卷，第八八頁、第九九頁、第一三七
頁、第一三八頁，二審重上字卷，第四二頁），似非全然無據，原審對此未加深究，
復未審酌系爭土地
租賃契約之主要目的為何﹖其經濟價值若干﹖被上訴人以租期屆滿
請求乙○○○拆屋還地，是否有違誠信原則﹖遽為該上訴人敗訴之判決，尚有未合。
次查被上訴人與上訴人乙○○○於八十年十月一日所訂租約第三條固載明：租金暫定
一年二十萬元為基準，但地價稅有提高時，依其提高比例調整租金等語。惟原審
未遑
查明
上開租約訂立後，系爭土地之地價稅有無調高及其調高之比例為何﹖即以系爭土
地之公告現值既有增加，其地價稅亦隨之增加，遽謂上訴人每年所逾付之四萬元，係
因地價稅調高所增加之租金，
而非上訴人甲○○使用系爭房屋之代價，亦嫌速斷。上
訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 三 月 十四 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 梁 松 雄
法官 陳 國 禎
法官 劉 延 村
法官 許 澍 林
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 四 月 二 日
Ｍ