最高法院民事判決 八十五年度
台上字第六九一號
上 訴 人 丙○○○
訴訟
代理人 李平義
律師
被
上訴 人 甲 ○ ○
乙 ○ ○
楊 振 順
共 同
訴訟代理人 羅金發律師
右
當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年六月十九日台灣高等法院台
中分院第二審判決（八十四年度上字第七一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件上訴人主張：坐落台中縣○里鄉○○○段第四三五之三一號、田、面積二‧三七
○一公頃（以下稱
系爭土地）原係訴外人蘇霖松所有，蘇霖松於民國三十八年六月十
日起，將之出租與被上訴人楊振順五六七九平方公尺、被上訴人甲○○八七二二平方
公尺。
嗣於七十八年六月二十日將之
贈與伊，伊於受贈後，與楊振順、甲○○間存有
耕地
租賃契約關係。
詎楊振順、甲○○二人竟分別於所承租之土地上建屋居住，不自
任耕作，且各將其所承租之耕地一部分轉租與被上訴人乙○○與訴外人楊張蘭耕作，
均違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，依同條第二項規定原訂租約無效
，伊得收回租地
等情，求為命㈠甲○○拆除系爭土地如原判決附圖（以下稱附圖）所
示Ａ部分○‧○○二四公頃、Ｂ部分○‧○○一二五公頃之地上房屋，將該土地及Ｉ
部分○‧○七四三公頃、Ｍ部分○‧二五六三公頃土地返還與伊。㈡乙○○拆除系爭
土地如附圖所示Ｆ部分○‧○○五三公頃、Ｇ部分○‧○一二五公頃、Ｈ部分○‧○
○六四公頃之地上房屋，將該土地及Ｔ部分○‧二五五三公頃、Ｕ部分○‧一三九三
公頃土地返還與伊，㈢甲○○、乙○○拆除系爭土地如附圖所示Ｃ部分○‧○○二四
公頃地上房屋，將該土地及Ｄ部分○‧○一○六公頃、Ｅ部分○‧○一四九公頃、Ｊ
部分○‧○二七○公頃土地返還與伊。㈣楊振順拆除系爭土地如附圖所示Ｎ２部分○
‧○三二八公頃地上房屋，將該土地及Ｋ部分○‧○二三二公頃、Ｎ１部分○‧○九
八八公頃、Ｎ３部分○‧○一一六公頃、Ｎ４部分○‧○二二○公頃、Ｎ５部分○‧
○九九四公頃、Ｑ１部分○‧一四五六公頃、Ｑ２部分○‧一四七五公頃土地返還與
伊之判決。
被上訴人則以：甲○○承租之○‧八七二二公頃土地，最早之承租人係其兄長楊天來
，嗣兄弟分戶，楊天來自立門戶，因當時甲○○與乙○○尚未分家，
乃由甲○○出名
承租系爭耕地，然由甲○○、乙○○共同承耕，
迄七十二年間分戶，即將承耕之地分
耕及分別繳租與地主，此與轉租情形有異。楊振順固任職於紙業公司，
惟於天未破曉
前即下田耕作，其母楊張蘭偶下田協助農作，不能謂楊振順不自任耕作或轉租。又伊
之房屋均為就近耕作管理之便而分別於五十七年、六十年、六十三年間興建，迄今已
有二十餘年，未逾越原出租人同意作為農舍使用之範圍，自
非不自任耕作等語，資為
抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，
駁回其上訴，
無非以：上訴人主張系爭土地
係原所有人蘇霖松於七十八年六月二十日贈與伊，蘇霖松前於三十八年六月十日起將
之出租與楊振順、甲○○，訂有三七五租賃契約，現系爭土地上建有房屋及聯外道路
，並由被上訴人三人分耕及居住使用等情，
業據提出申請租約登記通知書、土地
所有
權狀、照片等為證，並經
履勘現場及囑台中縣豐原地政事務所派員測量，製有
勘驗筆
錄及複丈成果圖
可稽，復為被上訴人所不爭執，且有其提出之照片十六張
可證，
堪信
為真實。查甲○○與上訴人間之私有耕地租約書，最早係由楊天來（甲○○、乙○○
之長兄）與上訴人之前手蘇霖松訂立，嗣改由甲○○與蘇霖松簽訂，其後始改為甲○
○與上訴人訂立。系爭土地目前係由甲○○與乙○○分耕如附圖所示，為甲○○、乙
○○所
自承。楊天來、甲○○、乙○○係兄弟，均與父母楊阿賢、楊張來妹設籍於台
中縣○里鄉○○村○○路○○號（位在系爭承租土地上），楊天來於六十三年十月十
日遷徙至台東縣卑南鄉新園里七鄰，於六十七年二月二十二日死亡。甲○○、乙○○
仍住上址，而原戶長楊阿賢於七十二年九月十三日死亡後，由甲○○繼任戶長，乙○
○亦為同財共居之家屬，此有戶口名簿
附卷可稽，甲○○以戶長名義與上訴人訂立租
約，即係代表未分家之兄弟全體為
法律行為，其事後與其弟即乙○○分耕所承租之耕
地，即與轉租之情形有別。且甲○○、乙○○自其父死亡而分戶分耕後，即分別以自
己之名義向原地主蘇霖松繳交租谷等情，業據證人即金發碾米廠負責人林有盛
結證屬
實，並有該碾米廠之糧食進出登記簿
在卷可稽，應認為受分耕人乙○○與出租人間亦
發生租賃關係，自無耕地三七五減租條例第十六條所定轉租無效之
適用。次查楊振順
與上訴人間之承租關係，有耕地租約書可稽，張蘭與楊振順係母子，且同住一起，有
戶籍登記簿可稽，楊振順白天固在豐原正隆紙廠工作，惟天未亮即下田耕作，其母楊
張蘭固亦偶至田裡幫忙「巡頭看尾」及代楊振順繳納租谷，然此不能認楊振順不自任
耕作，或將系爭土地轉租與楊張蘭。又查被上訴人所建之房屋係分別於五十七年、六
十年、六十三年間興建，現已老舊，此有房屋稅籍證明書二紙及照片二張可稽。乙○
○於七十三年間在舊有房屋旁之空地（非原作為耕地）即如附圖所示Ｆ、Ｇ、Ｈ部分
搭蓋鐵架、磚壁、石棉瓦供作儲藏室、浴廁及堆放農機使用。又甲○○、乙○○之房
屋所占面積合計五二一平方公尺（即附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ、Ｈ面積相加
），占所承租耕地面積八七二二平方公尺之百分比為六‧二九，楊振順之房屋面積合
計四四四平方公尺（即附圖所示Ｎ２、Ｎ３面積相加），占所承租耕地面積五六七九
平方公尺之百分比為七‧八一，比例不高，且均包括作為曬穀場之庭院在內，該等房
舍及曬穀場均屬二十餘年或十餘年前之建物，作為被上訴人日常生活起居及堆放農具
、農藥、農耕機械之用，並曬穀之用，應認屬於便利耕作而設之農舍。且證人楊次郎
、楊阿湘均證稱該等房屋一直如此，未再超出範圍等語，
足證原出租人蘇霖松亦曾默
認被上訴人將承租之耕地部分作為農舍之使用。再系爭土地上設有水泥道路，寬度僅
三米左右，係供農機行駛之用，且為
上開農舍對外交通道路，亦為方便農耕所必需，
不得因被上訴人有該等設施即謂被上訴人不自任耕作。從而，上訴人以被上訴人有轉
租及不自任耕作情形，請求被上訴人拆除地上房屋、道路並交還所承租之耕地，尚乏
依據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭土地之耕地租約書，最早係由甲○○、乙○○之長兄楊天來與所有人蘇霖松
訂立，嗣改由甲○○與蘇霖松訂立，蘇霖松於七十八年六月二十日將系爭土地贈與上
訴人，耕地租約書改由甲○○與上訴人訂立。又楊天來、甲○○、乙○○三兄弟原均
與父楊阿賢、母楊張來妹同住在系爭土地上之台中縣○里鄉○○村○○路○○號房屋
，楊天來於六十三年十月十日遷出，於六十七年二月二十二日死亡，原戶長楊阿賢亦
於七十二年九月十三日死亡，由甲○○繼任為戶長，乙○○為同財共居之家屬等情，
為原審所確定之事實。原審雖認定甲○○與上訴人訂約係以家長名義代表未分家之兄
弟全體與上訴人為
法律行為。惟楊阿賢於七十二年九月十三日死亡，由甲○○繼任為
戶長後，乙○○隨即於同年月十九日分戶，有被上訴人提出之戶口名簿影本可證（見
原審卷一一五頁），在七十二年九月十三日以前，甲○○非戶長，七十二年九月十三
日至七十二年九月十九日，甲○○雖為戶長，但在七十二年九月十九日以後，乙○○
非為甲○○之家屬，如甲○○與系爭土地之原所有人蘇霖松或其受讓人即上訴人訂立
耕地租約書之時間係在七十二年九月十三日以前，或在七十二年九月十九日以後，似
不能謂甲○○係以戶長身分，代表包括乙○○在內之兄弟全體與蘇霖松或上訴人訂立
。原審見未及此，未調查審認甲○○與蘇霖松或上訴人於何時訂立耕地租約書及訂約
當時乙○○是否為甲○○之家屬，率認甲○○係以戶長身分代表包括乙○○在內未分
家之兄弟全體與上訴人為法律行為，據為不利上訴人之論斷，已有可議。次查原審雖
認定甲○○、乙○○自其父死亡後，分耕系爭土地，有金發碾米廠之糧食進出登記簿
可稽
云云。惟證人林有盛於原審證稱：「糧食進出登記簿
所載租谷是繳給田主，這些
字是我們寫的，是根據農會收購名單填寫，至於土地是誰耕作租賃，我不知道，
是以
農會的收購名單來記載」；證人蘇霖松在第一審證稱：收租係向米店收，未看米店提
出之簿冊內容各等語（見原審卷六五頁、一審卷五六頁）。依上開
證言，似可認為金
發碾米廠之糧食進出登記簿記載乙○○繳付稻谷，係依農會之收購名單填寫，該碾米
廠再將稻谷交付蘇霖松收取，並非蘇霖松或上訴人同意乙○○繳付部分系爭土地之租
金，同意若干部分系爭土地出租與乙○○。乃原審未斟酌上開證言，竟憑該糧食登記
簿
遽認乙○○與出租人發生租賃關係，亦欠允洽。又
按佃農在承租耕地上固允許有農
舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為
目的（見本院六十四年台上字第五七一號判例）。證人楊次郎在第一審證稱：被上訴
人原住系爭土地以外，向他人租屋，因屋主收回，才在系爭土地上建屋居住等語（見
一審卷一四九頁），而甲○○、乙○○在系爭土地上所建房屋之面積廣達五二一平方
公尺，楊振順在系爭土地上所建房屋面積廣達四四四平方公尺，為原審確定之事實，
房屋內客廳十分寬廣，放置傢俱，為居家模樣，系爭土地上尚舖設有十分寬濶之水泥
道路，足供大型汽車行駛，有照片可稽。綜此情節，
參互印證，能否謂被上訴人於系
爭土地上所建房屋非為解決其家族實際居住問題之住屋，而係農舍，亦非全無斟酌研
求之餘地。上訴論旨執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 三 月 二十八 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 徐 璧 湖
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 四 月 十九 日