最高法院民事判決 八十五年度
台上字第八○六號
上 訴 人 乙○○
甲○○
林瑞玉
被
上訴 人 興業建
法定
代理人 徐博文
訴訟代理人 周憲文
律師
右
當事人間請求
損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十四年十一月二十七日台灣高
等法院第二審判決（八十四年度上字第一二六○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國七十八年間分別向被上訴人訂購坐落台北縣○○鎮○○○
段一三一之一地號土地上之「海景園中園」預售房屋各一戶及其基地之
應有部分，
迨
伊付清價金，及被上訴人辦理
所有權移轉登記並交付房屋與伊後，伊始發現房屋室內
可供使用之私有面積少於
買賣契約約定之私有面積，其不足面積各如第一審判決附表
所載等情，依
民法第三百六十條之規定，求為命被上訴人給付上訴人乙○○新台幣（
以下同）九十六萬四千一百七十二元，給付上訴人甲○○一百十四萬七千三百十元，
給付上訴人林瑞玉一百萬一千三百二十九元，並各加付法定
遲延利息之判決（上訴人
於原審追加依民法第二百二十七條規定請求部分，經原審以
裁定予以駁回，上訴人對
之提起
抗告，由本院另以裁定駁回其抗告）。
被上訴人則以：
兩造所訂買賣契約第一條第（二）項載明房屋之登記面積，以地政機
關複丈並登記完竣為準，伊依約給付買賣
標的物與上訴人，既無坪數不足之問題，自
無減少房屋效用及價值之瑕疵存在，而廣告平面圖上有關「私有面積」坪數多寡之標
示
乃為數量之表示，並
非品質之保證，故上訴人以不符保證品質為由，依民法第三百
六十條請求損害賠償，顯非
適法。又上訴人於伊交屋後，未依法即時檢查通知，迨交
屋後年餘，始主張
瑕疵擔保，亦有未合等語，資為
抗辯。
原審以：兩造於七十八年間訂立
不動產買賣契約，由上訴人向被上訴人購買
系爭房地
，約定之總價及面積各如第一審判決附表所示，上訴人已依約給付價金，被上訴人亦
於八十二年六、七月間將系爭房地交付上訴人接管，所移轉登記之面積總數與約定面
積總數相符等事實，有上訴人提出之買賣契約、建物及土地所有權狀、廣告平面圖及
被上訴人提出之房屋接管證明書等影本
可稽，並為兩造所不爭。上訴人雖主張伊因受
被上訴人廣告平面圖要約之誘引，並據被上訴人之售屋人員表示買賣房屋坪數均
按廣
告平面圖所示，伊於確認買賣房屋具有該平面圖所示之坪數，經售屋人員同意，始進
而決定簽約訂購，則該廣告平面圖之記載即成為契約內容之部分，
惟交屋後始悉系爭
房屋室內得供私人使用之私有面積各短少如第一審判決附表所示
云云，
並聲明訊問證
人陳志雄、林郁亮等人。惟按我國建築法規上，並無私有面積之名稱及定義，而所謂
「私有面積」，僅係一般民間買賣房屋訂立契約時，指購屋人所得自行支配並專供其
使用之室內面積所使用之名詞，即有別於「公共設施面積」而言。查系爭買賣契約第
一條就買賣房屋面積之涵蓋範圍，
列舉甚為明確，既無所謂私有面積之約定，亦未將
廣告平面圖作為契約之一部分，是上訴人之
上開主張，即無可取，而其所舉證人均與
其有配偶等親屬關係，證詞難免偏袒上訴人，
縱有利於上訴人，亦不可採信，故無通
知其到場訊問之必要。復查上訴人主張被上訴人應依民法第三百六十條規定，負不履
行之
損害賠償責任，惟依該條規定，係以買賣之物，缺少出賣人所保證之品質，或出
賣人故意不告知物之瑕疵為要件。查系爭買賣契約，既無被上訴人保證私有面積符合
廣告平面圖中「私有面積」坪數之記載，亦無被上訴人故意隱匿不告知瑕疵之情事，
被上訴人自不負民法第三百六十條所定保證品質之責任。從而，上訴人主張被上訴人
應依民法第三百六十條之規定，負
債務不履行之損害賠償責任，
核屬無據，不應准許
。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決。
查當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，民事訴訟法第二百八十六
條規定甚明，所謂「不必要者」，係指當事人聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與
待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得
心證，而當事人仍聲明關於該事項之證
據方法等情形而言。又證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而
其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、
僱傭或其他利害關係，其
證言亦非不
可採信。本件上訴人既已聲明陳志雄、林郁亮為證人，而依其聲明之意旨，既非與待
證事實毫無關聯，法院為期發現實體之真實，俾得為公平之
裁判，自應依法予以調查
訊問。原審遽以上開證人與上訴人有配偶等親屬關係，縱為證言亦難免偏袒，而擯棄
不予訊問，自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 四 月 十八 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 梁 松 雄
法官 陳 國 禎
法官 徐 璧 湖
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 五 月 四 日
Ｔ