最高法院民事判決 八十五年度
台上字第八八六號
上 訴 人 皆達企業股份有限公司
法定
代理人 尹文達
訴訟代理人 林武順
律師
被
上訴 人 甲○○
右
當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十三年十二月十二日台灣高等
法院花蓮分院第二審更審判決（八十二年度上更㈡字第三五號），提起上訴，本院判
決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國七十五年四月十五日，與第一審共同
被告尹純綢訂立
合
建契約。約定伊提供所有坐落花蓮縣○○鄉○○段四一一七、四一五四地號土地二筆
，由尹純綢出資興建住宅八戶，其中如建造執照配置圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ四戶由伊
取得，Ａ、Ｂ、Ｇ、Ｈ四戶由尹純綢取得。
嗣尹純綢向伊買受伊分得之Ｃ、Ｄ、Ｅ、
Ｆ四戶。茲四一一七地號土地已分割出四一一七之一、四一一七之二、四一一七之三
、四一一七之四、四一一七之五、四一一七之六等六筆土地，並依次為Ｆ、Ｅ、Ｄ、
Ｃ、Ｂ、Ａ六戶房屋之基地，四一五四地號土地亦分割出四一五四之二地號土地，為
Ｇ、Ｈ二戶房屋之基地。分割後之四一一七地號土地面積○‧二一三三公頃及四一五
四地號土地面積○‧○八二八公頃，伊未出賣與尹純綢，仍為伊所有。
詎尹純綢竟將
該部分土地交與上訴人，現由上訴人無權占用中
等情，求為命上訴人將
系爭四一一七
地號土地○‧二一三三公頃及四一五四地號土地○‧○八二八公頃交還與伊之判決（
第一審判命上訴人與尹純綢共同將系爭四一一七地號土地如第一審判決附圖紅色所示
面積○‧一○八四公頃之土地及四一五四號土地如同附圖藍色所示面積○‧○○二七
公頃之土地交還被上訴人，駁回被上訴人超過部分之請求，
兩造各就其敗訴部分提起
第二審上訴，原審判命上訴人再將系爭四一一七地號土地內如第一審判決附圖所示道
路部分以內，Ａ、Ｂ棟房屋以外即紅色虛線內之土地面積○‧○六七二公頃，及四一
五四地號內如同附圖所示道路部分以內，Ｇ、Ｈ棟房屋以外即紅色虛線內之土地面積
○‧○五七二公頃土地交還被上訴人，駁回被上訴人其餘上訴，被上訴人就其敗訴部
分未聲明上訴，已告確定）。
上訴人則以：被上訴人係提供四一一七、四一五四地號二筆土地全部，與尹純綢合建
房屋。因分割時受
法令限制，僅得作房屋坐落之基地面積二倍辦理分割及移轉登記。
其餘土地即分割後之四一一七、四一五四地號土地雖未辦理移轉登記，
惟尹純綢係依
合建及買賣關係占用系爭土地，
尚非無權占有，而其再將系爭土地交付伊使用，伊亦
非無權占有等語，資為
抗辯。
原審以：被上訴人主張之事實，
業據提出土地登記簿謄本二件、合建契約書一件、
不
動產豫約
買賣契約書一件為證，並經第一審法院會同花蓮地政事務所測量人員赴現場
勘驗明確，有勘驗筆錄及地籍圖謄本三件附卷
可稽，
堪信為真實。次查系爭四一一七
、四一五四地號二筆土地，地目為旱，於七十四年十一月十六日經編定為「特定農業
區農牧用地」，並於七十五年二月五日完成登記，有土地登記簿謄本二份
在卷可稽，
其移轉除應受農業發展條例第三十條及土地法第三十條規定之限制外，有關土地上之
建築及建築土地之分割，因七十四年十一月十六日東部區域計劃實施後，有實施區域
計劃地區建築管理辦法及非都市土地使用管制規則及各種使用地容許使用項目表規定
之
適用。系爭土地在建築房屋後辦理
土地分割時，因受非都市土地使用管制辦法之限
制，僅能分割出一層建築基地加倍面積之土地作為甲種建築用地，分割剩餘之土地因
面積超過○‧○五○○公頃，依臺灣省地政處七十二年九月二十一日地四字第四三六
一號函頒「辦理非都市土地使用分區及編定各種使用地作業要點」乙三㈧２、４之規
定，不得編為建築用地，即仍應依其原有使用項目編定為農牧用地，有花蓮縣政府八
十三年十一月十六日八三府建管字第一一五一○○號函及附件在卷
可憑，並經花蓮地
政事務所職員周平山證述明確，是尹純綢依其與被上訴人所定合建契約之約定，取得
Ａ、Ｂ、Ｇ、Ｈ四戶房屋，除各該房屋建築基地加倍面積之土地，即已分割出之四一
一七－六、四一一七－五及四一五四－二地號土地，因得變更為非耕地，其承受人無
須具備自耕能力而得有效取得外，其餘部分土地既仍屬農牧用地，依土地法第三十條
規定，其承受人以能自耕者為限，而尹純綢無自耕能力為其所不否認，則依
民法第二
百四十六條第一項前段規定，尹純綢即不能合法有效取得該其餘部分土地之
所有權。
又尹純綢於七十五年十二月二十七日另向被上訴人買受Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ四戶房屋，並
未包括未蓋房屋部分之土地，業據證人邱逸民證述明確，亦即僅以經分割出之建築基
地加倍面積之土地即四一一七－四、四一一七－三、四一一七－二、四一一七－一地
號土地為買賣標的，況該買賣契約既未約定買受人得指定有自耕能力之
第三人為承受
登記名義人，則尹純綢就其餘仍編定為農牧用地部分之土地，亦不能有效取得其所有
權。尹純綢就系爭四一一七、四一五四地號土地既不能合法有效取得所有權，則其將
之交付上訴人使用，即
難認上訴人就該地有何占有使用之正當權源。
惟查系爭四一一
七地號土地內如第一審判決附圖及該圖說明㈣所示部分之○‧○三七七公頃及四一五
四地號土地內如同上說明㈣所示部分○‧○二二九公頃之土地，業經被上訴人同意作
為公共設施道路用地供尹純綢使用，尹純綢將此部分土地交付上訴人使用，自不構成
無權占有。是上訴人應返還之土地面積，在四一一七地號土地為○‧一七五六公頃，
在四一五四地號土地為○‧○五九九公頃，除第一審已判命上訴人返還四一一七地號
土地如第一審判決附圖紅色所示面積○‧一○八四公頃、四一五四地號土地如同附圖
藍色所示面積○‧○○二七公頃外，尚應再返還四一一七地號土地如同附圖所示道路
部分以內，Ａ、Ｂ棟房屋以外即紅色虛線內之土地面積○‧○六七二公頃，及四一五
四地號土地如同附圖所示道路部分以內，Ｇ、Ｈ棟房屋以外即紅色虛線內之土地面積
○‧○五七二公頃與被上訴人，被上訴人之請求在此範圍內，為有理由，應予准許，
超過部分為無理由，不應准許。並說明上訴人其餘抗辯因何不足採取之理由，
爰維持
第一審所為被上訴人勝訴部分之判決，駁回上訴人之上訴，並將第一審所為被上訴人
敗訴部分之判決，一部
予以廢棄，改判命上訴人再為如上之給付，一部予以維持，駁
回被上訴人其餘上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，指摘原審採證認事之職權行使
為不當，求予廢棄於其不利部分之原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一
項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 四 月 二十五 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 梁 松 雄
法官 陳 國 禎
法官 劉 福 聲
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 五 月 十一 日