最高法院民事判決 八十五年度
台上字第九二一號
上 訴 人 乙 ○
訴訟
代理人 王成彬
律師
徐文開律師
被
上訴 人 甲○○
右
當事人間請求土地
所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年九月十九日
臺灣高等法院臺南分院第二審判決（八十四年度上字第三四九號），提起上訴，本院
判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審
訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國七十一年十二月六日與上訴人訂立
買賣契約，向上訴人
買受其所有坐落臺南市○○段○○○號及二○號（重測前為鄭子寮段一七四之二號及
一七四之四號）土地一百坪，約定上訴人於法定之五年
期間內保留買回權利，如遇都
市計劃將買賣標的土地編為預定道路用地，該道路用地部分，由上訴人負擔，不得扣
除伊持分額。
兩造約定之真意，應係公共設施用地由上訴人負擔。上訴人未於期限內
買回，且二○號土地經編為公兒用地，三一五號土地部分編為住宅用地，部分編為道
路用地，則伊買受之土地應全屬三一五號土地，自得請求上訴人將該號土地中之一百
坪換算成
應有部分，移轉登記予伊
等情，求為命上訴人將
系爭三一五號土地所有權應
有部分三九三一分之三三○移轉登記與伊之判決。
上訴人則以：訂立買賣契約時，系爭三一五號土地係編定為農漁區，屬土地法第三十
條規定之農地，依法不得移轉為共有，其承受人並須具有自耕能力。被上訴人當時正
服兵役，並無自耕能力，不能買受系爭農地，系爭契約即應無效。且為買賣
標的物之
一百坪土地究在何筆土地上，並未約定，其給付既不確定，契約亦應無效。何況被上
訴人
迄未交付價金新臺幣（以下同）一百萬元等語，資為
抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人主張伊於七十一年十二月六日與上訴人訂立買賣契約，
向上訴人買受坐落臺南市○○○段一七四之二及一七四之四號土地一百坪，約定上訴
人於五年內保留買回權利，且土地如經都市計劃編為預定道路用地時，道路用地由上
訴人負擔，不得扣除被上訴人之持分額。而上訴人未於買回期限內行使買回權，前開
土地則經重測，一七四之四號土地改編為臺南市○○段○○號，為公兒用地，一七四
之二號土地改編為文元段三一五號，部分為住宅用地，部分為道路用地等事實，為上
訴人所不爭，並有買賣契約書、土地登記簿謄本
足證。查施行都市計劃法地區，經編
為農業區，保護區之田、旱地目土地，其所有權因買賣而移轉時，買受人須具備自耕
能力始得為之，有臺南市臺南地政事務所八十四年四月十七日台南地所一字第○二九
三四號函附卷
足憑。兩造訂立系爭買賣契約書時，系爭三一五號土地係都市計劃地區
之農漁區土地，既有臺南市政府八十四年三月八日八四南市工都字第○六六七六號函
在卷
可按，且其地目為養，自
非土地法第三十條規定之農地，則其買受人自不以能自
耕為要，亦無不得移轉為共有之限制。上訴人抗辯：系爭土地為農地，不得移轉為共
有，且被上訴人買受時，正服兵役，並無自耕能力，系爭買賣契約
自始無效云云，
尚
無可採。退而言之，就令系爭三一五號土地係土地法第三十條所指之農地，
惟系爭買
賣契約第一條已約明：「不分位置，暫時不予移轉登記之手續」等語，且買賣標的僅
一百坪，並不足作為農業之用，買賣單價又每坪高達一萬元，以當時市價觀之，亦非
以農地之價格買賣，顯然兩造於訂約時即有預期變為非農漁用地後，再辦理移轉登記
之意思。兩造於契約又特別約明被上訴人不負擔公共設施，以確保有一百坪土地可供
建築，益足證明兩造訂約當時已知系爭土地遲早將列為都市土地，可作為建地。其約
定與
民法第二百四十六條第一項但書所定：「其不能情形可以除去，而當事人訂約時
並預期於不能之情形除去後給付者」相當，系爭買賣契約自屬有效。又系爭土地於買
賣契約訂立時，雖為漁塭，惟臺南市政府已在該區實施都市計劃，預定重劃。兩造於
買賣契約書第一條約定：「買賣標的物係臺南市○○○段一七四之二地號及同段一七
四之四地號所有權全部之內持分一百坪出賣予承買人」，第三條約定：「買賣土地若
遇都市計劃割為預定道路用地時，其預定道路用地全部歸出賣人負擔及提供，不得扣
除承買人之持分額」等語，並未劃定特定範圍為買賣標的，其真意顯係以非預定道路
用地之土地，即非公共使用之土地，為買賣標的，以一百坪為基準，換算成應有部分
而買賣，並非買賣特定位置之土地。查二○號土地經細部計劃編列為公兒用地，三一
五號土地編列為低密○住○區○道路，各如前述，則系爭買賣之標的物，應係三一五
地土地之所有權應有部分。上訴人辯稱：契約未確定買賣標的所在，其給付不確定，
契約無效云云，亦無可採。又被上訴人業由伊母即上訴人胞姊楊髻交付一百萬元價金
與上訴人收受等情，已經楊髻證稱在卷。兩造八十三年十二月三十日在臺南市北區調
解委員會調解之筆錄第二項亦記載：「
對造人等二人（即上訴人及其子）稱無法辦理
土地
所有權移轉登記，只同意以借款新台幣壹佰萬元之債務，每月計息二分利息計算
，連同本金清償與
聲請人（即被上訴人）」等語。上訴人辯稱：未收受買賣價金云云
，自無足取。再按買回之期限不得超過五年，如約定之期限較長者，縮短為五年，民
法第三百八十條定有明文。此五年之期限自買賣成立時起算。系爭買賣契約於七十一
年十二月六日成立，上訴人之買回權至七十六年十二月六日即已消滅。從而，被上訴
人依據系爭買賣契約，請求上訴人移轉其所買受之系爭土地所有權應有部分，即無不
合。系爭三一五號土地面積為零點三九三○七六公頃（原判決誤作三九三○點七六公
頃），被上訴人買受一百坪，換算為應有部分為三千九百三十一分之三百三十。被上
訴人訴請上訴人將此應有部分移轉登記與伊，自應准許，為其
心證之所由得。因而維
持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審
取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，指摘為不當，聲明廢棄原判決，不能認
為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一
項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 四 月 二十六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 五 月 四 日