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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第九八九號 　　上　訴　人　福總建設股份有限公司 　　法定代理人　李學仁 　　上　訴　人　甲○○ 　　被上訴　人　乙○○ 　　訴訟代理人　阮世賢律師 右當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國八十四年五月二十九日台灣 高等法院高雄分院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第一五號），提起上訴，本 院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：伊與訴外人洪耀臨係夫妻，洪耀臨原為上訴人福總建設股份有限 公司（以下稱福總公司）之工務部經理，該公司為酬謝洪耀臨，同意將該公司興建中 之屏東市○○段○○○○○號土地上「屏東新世界」編號Ｅ３房屋以房屋總價新台幣 （以下同）一百八十四萬八千元，土地總價三百四十三萬二千元出售予伊夫妻，經洪 耀臨以伊名義與上訴人訂立房屋及土地預定買賣契約，另由洪耀臨與上訴人福總公司 訂立附加條款，由洪耀臨支付系爭房地自備款一百八十六萬元，餘三百四十二萬元向 銀行貸款部分，作為福總公司給付洪耀臨之紅利，抵付應支付上訴人之價金。伊於訂 約日已付自備款一百萬元，是伊已支付價金合計已達四百四十二萬元。系爭房屋已於 民國七十九年十二月十一日興建完成，詎上訴人竟拒絕將系爭房地所有權移轉登記與 伊，且在其上設定最高限額抵押權二百八十萬元與訴外人邱議賢。伊乃定期催告上訴 人塗銷該項抵押權登記並將系爭房地所有權移轉登記與伊，上訴人仍置之不理，伊因 而解除買賣契約。依前揭房地買賣契約約定，伊得請求上訴人返還已支付之價金四百 四十二萬元，並賠償同額之違約金，合計為八百八十四萬元，惟扣除另案經判決確定 上訴人應給付伊之二百萬元，伊仍得請求再給付其餘之六百八十四萬元等情，爰求為 命上訴人如數給付，並加計法定遲延利息之判決（第一審判命上訴人給付四百零五萬 八千三百元及其法定遲延利息，駁回被上訴人其餘請求，兩造各就其敗訴部分，提起 上訴。原審駁回兩造之上訴，被上訴人未聲明不服，上訴人就其敗訴部分提起第三審 上訴）。 上訴人則以：上開附加條款係伊公司當時之職員李學仁越權所為，未得伊公司及當時 之法定代理人鮑玉霞、總經理李維揚之同意，對伊不生效力。況紅利尚未交付，伊自 得撤銷贈與。又上述附加條款係明示作為伊公司之紅利，被上訴人解釋為洪耀臨之紅 利，顯有誤會。兩造房地之預定買賣契約既經雙方合意解除，被上訴人不得再執該買 賣契約為請求等語，資為抗辯。 原審依審理之結果，以﹕被上訴人主張之事實，業據其提出房屋買賣契約書、土地買 賣契約書、土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本、催告函，及另案即台灣高雄地 方法院八十年度訴字第八七七號乙○○、洪耀臨與福總公司、甲○○間給付違約金等 事件民事判決為證（一審卷七頁至六十六頁）上訴人對其真正復不爭執，堪信為真實 。依兩造之土地買賣契約書第十二條、房屋買賣契約書第十八條約定：「本契約不得 單獨成立，應與房屋預定（土地）買賣契約書及其附件共同簽署，並應併同履行，始 生法律效力，其解除時亦同，任何一方如有違反本約規定內容，該共同簽署之預定房 屋（土地）買賣契約，亦並以違約規定論處」。及上訴人福總公司法定代理人李學仁 於另案陳述：土地買賣契約及房屋買賣契約均由伊所簽、寫，其實土地亦屬公司所有 ，登記為甲○○名義係為節稅之故，簽約當日由洪耀臨給付一百萬元，由伊代表公司 收受，至於如何分配房子及土地之價款，為公司會計入帳工作，附加條款亦為伊所粘 貼，填寫日期、蓋章、完成簽約手續，公司及法定代理人鮑玉霞之印章均由伊保管等 情（台灣高等法院高雄分院八十一年度上字第一六四號卷第一○七頁、第一○八頁、 第五十三頁至第五十四頁、第六十頁反面），足證系爭土地及房屋買賣契約係由洪耀 臨以其妻即被上訴人名義與李學仁以上訴人福總公司及甲○○名義所立，李學仁既保 管上訴人福總公司及當時之公司法定代理人鮑玉霞印章，用以簽訂前開土地及房屋買 賣契約，且在紅利給付契約與房屋買賣契約騎縫處加蓋福總公司及鮑玉霞印章，該紅 利給付契約之內容，顯為福總公司所同意，況上訴人並不否認兩造間訂有前揭房屋與 土地買賣契約，是上訴人抗辯：紅利附加條款係李學仁越權所為，未經公司同意，對 上訴人不生效力云云，要無足取。證人李維揚所為顯然偏頗上訴人之證言，亦非可採 。查前揭紅利給付契約或紅利附加條款第二項固載明為：「甲方應付乙方房屋、土地 之自備款，餘款做為乙方之紅利」，惟參酌同附加條款第四項、第五項約定，及甲方 之洪耀臨當時係乙方福總公司之工務部經理，惟有公司給付其經理紅利，暨洪耀臨當 時係代理被上訴人與上訴人訂立前揭房屋及土地之買賣契約，應付「房屋、土地之自 備款」等情觀之，前開紅利給付契約或紅利附加條款第二項之真意，應為「洪耀臨應 付福總公司系爭房地價金之自備款，餘款作為福總公司應付洪耀臨之紅利」。故附加 條款所稱紅利，屬洪耀臨工作之獎金性質應無庸疑。上訴人抗辯公司章程並無給予紅 利之規定，且依公司法規定，亦無任何股東或董事長等可決定給予紅利之權限云云， 及抗辯附加條款第二項所謂之乙方係指上訴人公司云云，均無可取。上訴人福總公司 既同意以該項紅利抵付房地買賣價金之餘款，本件買賣價金之餘款即已交付，故縱認 該紅利係福總公司贈與洪耀臨之贈與物，上訴人福總公司嗣後亦無撤銷其贈與之餘地 。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行如於期限內 不履行時，得解除其契約；而契約解除後，當事人應負回復原狀之義務，民法第二百 五十四條、第二百五十九條規定甚明。本件買賣契約，買受人之被上訴人已依約給付 買賣價款一百萬元及以洪耀臨應得之紅利抵付餘款三百四十二萬元（按全部價款為五 百二十八萬元，自備款為一百八十六萬元，餘款即為三百四十二萬元），則出賣人之 上訴人自應依買賣契約移轉系爭房地之所有權予被上訴人，上訴人拒不辦理，且以系 爭房地為訴外人邱議賢設定最高限額二百八十萬元抵押權，經被上訴人先後於八十年 五月十六日，同年六月八日，同年六月二十五日定期二十日催告而不履行，被上訴人 因而解除系爭房、地之買賣契約，自屬合法。而依系爭房屋買賣契約第十五條、土地 買賣契約第十一條約定，上訴人違約時，應退還已收價金外，並應賠償與所收價金同 額之違約金。被上訴人既已給付現金一百萬元及以其夫洪耀臨之紅利三百四十二萬元 抵付價金，則上訴人已收受之價金應為四百四十二萬元，因其中一百萬元，被上訴人 於另案已獲勝訴判決確定，是上訴人此部分尚應返還被上訴人三百四十二萬元。至違 約金部分，系爭房地於另案經台灣省建築師公會屏東縣辦事處鑑定結果，土地市價為 四百九十九萬七千六百元，房屋市價為一百九十二萬零七百元，共計六百九十一萬八 千三百元，有鑑定報告附於兩造另案訴訟之台灣高等法院高雄分院八十一年度上字第 一六四號卷可稽（一審卷九三、九四頁），上開市價與被上訴人買受之原價五百二十 八萬元，相差一百六十三萬八千三百元，上訴人若能如期履行債務時，被上訴人可得 享受之利益，應為此項房地漲價之盈餘。被上訴人請求給付違約金四百四十二萬元， 顯屬過高，應酌減至一百六十三萬八千三百元為適當。惟被上訴人已就其交付價金一 百萬元，其中土地及房屋各為五十萬元部分，請求給付違約金，獲另案判決上訴人應 給付違約金一百萬元確定，故被上訴人尚得請求之金額為六十三萬八千三百元，逾此 部分之請求，為無理由，不能准許。被上訴人請求返還已付之價金三百四十二萬元， 及請求給付違約金六十三萬八千三百元（合計四百零五萬八千三百元），並加計法定 遲延利息，核無不合，應予准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其 上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實及解釋 契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 三 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 許 朝 雄 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 五 月 十六 日