最高法院民事
裁定 八十五年度台抗字第六四三號
再
抗告人 謝美珍
紀夙芳
右再
抗告人因與保證責任台中市第七信用合作社間
拍賣抵押物強制執行事件，
聲請除
去租賃權後拍賣，對於中華民國八十五年九月三十日台灣高等法院台中分院裁定（八
十五年度抗字第九九○號），提起再抗告，本院裁定如左：
主 文
再抗告
駁回。
再抗告程序費用由再抗告人負擔。
理 由
按抵押權為
擔保物權，
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用
收益或設定
地上權及其他權利，但如影響抵押物之交換價值者，對於抵押權人不生效
力。故土地所有人於設定抵押權後，如在抵押之土地上營造建築物，致影響於抵押權
者，抵押權人得將該建築物與土地併付拍賣；如與
第三人訂立租約，致影響於抵押權
者，抵押權人則得聲請法院除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行拍賣。而土地與房屋
雖為各別之不動產，
惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，倘土地所有人於設
定抵押權後，在抵押之土地上建屋出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得
聲請法院將土地所有人與第三人訂立之房屋租賃關係除去後，將房屋與土地併付拍賣
。查坐落台中市○○區○○段○○號土地原所有人吳汝能、藍碧雲分別於民國七十八
年九月十三日及八十一年二月十七日為
相對人設定本金最高限額新台幣（下同）二千
萬元及一千萬元之抵押權，
嗣潘春灝取得
上開土地
所有權，並於八十三年間在該土地
上建屋，分別出售於再抗告人謝美珍（即執行
債務人）及案外人羅秀嬌、羅際山、趙
惠美、孫炳鈞、邱垂地、胡月霞、陳春貴、徐哲啟、徐秀文、蕭汝蓉等人。謝美珍再
將其所購房屋出租於再抗告人紀夙芳。
旋相對人取得准許
拍賣抵押物之裁定後，聲請
強制執行，經鑑價結果，上開土地僅值八百七十六萬九千八百三十二元，因上開土地
上
非但建有房屋，且房屋出租於第三人，如僅拍賣土地，勢必影響他人投標競價之意
願，難以提高拍定價格，致影響抵押物之交換價值，相對人聲請除去該租賃關係，依
無租賃狀態將房地併付拍賣，
揆諸前揭說明，並無不合，台灣台中地方法院（下稱台
中地院）裁定駁回相對人之聲請，
難謂允洽。原裁定因認相對人之抗告為有理由，並
因除去租賃關係之處分，性質上係強制執行方法之一種，如有不當時，應由執行法院
撤銷或更正，
乃將該裁定廢棄，命台中地院更為
適當處理，經核於法
洵無違誤。再抗
告意旨，指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，
本件再抗告為無理由，依強制執行法第三十條之一、民事訴訟法第四百九
十二條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 二十六 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 曾 煌 圳
法官 梁 松 雄
法官 陳 國 禎
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 一 月 十四 日
Ｔ