最高法院民事判決 八十六年度
台上字第一○號
上 訴 人 羅漢素食餐廳有限公司
法定
代理人 高天來
被
上訴 人 甲○○
乙○○
右
當事人間請求
不當得利等事件，上訴人對於中華民國八十五年六月六日台灣高等法
院第二審更審判決（八十三年度上更㈢字第三三六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於：㈠、命上訴人給付被上訴人甲○○新台幣一百五十五萬九千二百三十八
元及自民國八十五年五月二十四日起至清償日
按年息百分之五計算之利息，並自民國
八十五年五月二十四日起至騰空遷讓返還坐落於台北市○○○路○段○○號二樓房屋
與被上訴人甲○○之日止，每月給付被上訴人甲○○新台幣一萬八千一百八十元；㈡
、命上訴人應給付
第三人皇宮建設開發股份有限公司之新台幣六百六十四萬五千一百
八十六元及自民國八十五年五月二十四日起至清償日止
按年息百分之五計算之利息，
並自民國八十五年五月二十四日起至騰空遷讓返還坐落於台北市○○○路○段○○號
二樓房屋與被上訴人甲○○之日止，每月給付第三人皇宮建設開發股份有限公司之新
台幣七萬七千四百八十元，其中百分之九十六交由被上訴人甲○○於新台幣二千三百
六十五萬七千七百二十五元範圍內及其餘百分之四交由乙○○於新台幣一百萬三千六
百六十三元範圍內代為受領，及各該
訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台北市○○○路○段○○號二樓未辦
所有權第一次登記之房
屋，為訴外人皇宮建設開發股份有限公司（下稱皇宮公司）投資興建，原始取得其所
有權。被上訴人甲○○因
強制執行承受其
應有部分一萬分之九○九，而與皇宮公司共
有。
詎上訴人自民國七十八年三月二十二日起
無權占有系爭房屋，使甲○○與皇宮公
司每月受有相當於租金新台幣（下同）二十萬元之損害。自七十八年四月一日起至同
年十二月三十一日止，甲○○依其應有部分計算，所受損害計為十六萬三千六百二十
元；皇宮公司為一百六十三萬六千三百八十元。因被上訴人甲○○對皇宮公司有二千
三百六十五萬七千七百二十五元之
債權；乙○○對皇宮公司有一百萬三千六百六十三
元之債權，皇宮公司怠於行使其對於上訴人之權利，伊自得代位行使
等情，
爰依
侵權
行為、不當得利及代位行使債權之
法律關係，求為命上訴人：㈠、給付甲○○十六萬
三千六百二十元及自訴狀
繕本送達
翌日（即七十九年一月七日）起至清償日止加付法
定
遲延利息，並自七十九年一月一日起至交還房屋日止，按月給付一萬八千一百八十
元；㈡、給付皇宮公司一百六十三萬六千三百八十元及自訴狀繕本送達翌日（即七十
九年一月七日）起至清償日止加付法定遲延利息，並自七十九年一月一日起至交還房
屋日止，按月給付十八萬一千八百二十元，其中百分之九十六交由甲○○於二千三百
六十五萬七千七百二十五元範圍內及其餘百分之四交由乙○○於一百萬三千六百六十
三元範圍內代為受領之判決（被上訴人請求上訴人按月給付皇宮公司之損害金數額逾
七萬七千四百八十元部分，業經原審判決其敗訴確定）。
上訴人則以：系爭房屋係訴外人黃進寬、龐耿秀蘭、黃寬和、王國照、陳增勳、林泰
鐘、白秀芳、吳經義（下稱黃進寬等八人）提供土地與皇宮公司合建，皇宮公司之所
有權應有部分為一萬分之九○九，其餘為黃進寬等八人所有。皇宮公司之應有部分於
七十三年間遭法院
查封拍賣，由甲○○取得其應有部分。甲○○曾同意將系爭房屋與
黃進寬等八人共同出租，伊向黃進寬等八人承租系爭房屋，按月付租，自
非無權占有
，並無不當得利情事等語，資為
抗辯。
原審以：查上訴人公司雖已辦理解散登記，因未經清算完結，仍視為存續，應具有當
事人能力。次查皇宮公司於民國六十四、五年間分別與地主黃進寬等人簽訂供地投資
合建契約書（下稱合建契約），約定由地主提供土地，皇宮公司出資，合建金山大廈
。地主龐耿秀蘭提供台北市○○區○住段○○○○號四六點三六三坪土地、吳經義提
供三八－三號二六點三六四坪土地、黃進寬提供三八－四號二六點六六七坪土地、黃
政榮、黃政賢、黃政斌兄弟（黃進寬之子）提供三八－五號二六點九六九坪土地、白
秀芳、陳榮生夫婦提供三八－六號二七點二七三坪土地、林進來（林泰鐘之父）提供
三八－七號二七點八七八坪土地、許自立提供三八－八號二八點四八五坪土地、蔡賴
淑淳提供三八－九號二九點三八五坪土地、陳謝腰（陳增勳、陳增雄之母）提供三八
－一○號三○點六○六坪土地、王國照提供三八－一一號三四點八四八坪土地、黃寬
和提供三八－一二號四一點五一一坪土地，共三四六點三四九坪，
嗣合併為台北市○
○區○○段三小段三○○號。地主依其提供之土地面積以六九二點六九八坪之比例分
配。地主得將各層面積調整分配於一層而與皇宮公司互按實際面積差額互找。各地主
於合併各層分配面積後，與皇宮公司簽訂補充修訂條款，除約定二樓以外部分之找補
差額外，並約定二樓部分維持共有狀態，地主應分配之二樓部分面積為龐耿秀蘭二二
點三六六坪、吳經義一一點八六五坪、黃進寬一二點○○二坪、黃政榮、黃政賢、黃
政斌一二點一三七坪、白秀芳、陳榮生一二點二七四坪、林進來一二點五四六坪、許
自立一二點八二○坪、蔡賴淑淳一三點二二五坪、陳謝腰一三點七七四坪、王國照一
五點六八三坪、黃寬和二○點三三○坪。皇宮公司所建金山大廈係申請六十五建（大
安）（和東）字第十號及第十一號二件建造執照。第十號建照二樓面積為三九三點九
五平方公尺、附屬建物陽台為三二點四九平方公尺，登記為杜宗民所有；第十一號建
照二樓面積為四五八點七一平方公尺、附屬建物陽台二七點七八平方公尺，
迄未辦理
所有權第一次登記之事實，有合建契約、建造執照、使用執照、測量圖
可稽，並為
兩
造所不爭，自
堪信為真實。按合建契約第三條第四款約定：本件房屋之申請執照起造
人應以地主及皇宮公司雙方名義或各別指定之第三人名義為之；第六款約定：皇宮公
司施工
期間，地主如有要求變更設計時，應以不影響他戶之安全為限。可見地主對建
造中之房屋得要求變更設計，享有指示權，就分配與地主之房屋，皇宮公司係以地主
原始取得之意思而
承攬建造，系爭契約應為承攬與買賣之
混合契約，故依約定分配與
地主者，由地主原始取得，未分配與地主者，則由皇宮公司原始取得。而金山大廈雖
分二件建照，實為一建築，皇宮公司與該二建照基地所有人簽訂之合建契約，係以全
部土地面積計算分配比例。嗣皇宮公司與地主所訂補充修訂條款約明地主二樓應分配
面積較其依合建契約原定分配比例換算之面積為多者，其訂立之時間在該二樓樓板於
六十六年十二月三十日完成前者，固可認係變更原承攬範圍，皇宮公司為地主承攬之
面積改為依補充修訂條款所定之面積；訂立時間在該二樓樓板完成後者，地主已無從
原始取得，僅得依該條款約定請求皇宮公司為給付。查金山大廈二樓第十號建照部分
，其二樓面積為三九三點九五平方公尺、陽台為三二點四九平方公尺；第十一號建照
部分，六十九年間測量時二樓面積為四五八點七一平方公尺、陽台為二七點七八平方
公尺，但未為登記，應以
嗣後測量而為
查封登記之四九九點三六平方公尺為準，則二
樓面積共計為九二五點八○平方公尺，折合二八○點○五四坪。地主龐耿秀蘭、黃進
寬訂立補充修訂條款在二樓樓板完成前，依該條款約定，龐耿秀蘭原始取得之分配面
積為二二點三六六坪，其應有部分為○點○七九八六；黃進寬原始取得之面積為一二
點○○二坪，其應有部分為○點○四二八六。地主吳經義、白秀芳、陳榮生、許自立
、蔡賴淑淳、王國照、黃政斌、黃政賢、黃政榮、林泰弘、林泰鐘、黃寬和、陳謝腰
訂立補充修訂條款在二樓樓板完成後，依合建契約約定，吳經義取得二樓之應有部分
為○點○三八○六（六九二點六九八分之二六點三六四）；白秀芳與陳榮生之應有部
分為○點○三九三七（六九二點六九八分之二七點二七三）；許自立之應有部分為○
點○四一一二（六九二點六九八分之二八點四八五）；蔡賴淑淳之應有部分為○點○
四二四二（六九二點六九八分之二九點三八五）；王國照之應有部分為○點○五○三
一（六九二點六九八分之三四點八四八）；黃政斌、黃政賢與黃政榮之應有部分為○
點○四三三四（二八○點○五四分之一二點一三七）；林泰弘、林泰鐘之應有部分為
○點○四○二五（六九二點六九八分之二七點八七八）；黃寬和之應有部分為○點○
五九九三（六九二點六九八分之四一點五一一）；陳謝腰之應有部分為○點○四四一
八（六九二點六九八分之三○點六○六），合計地主之應有部分為一萬分之五二一七
，皇宮公司之應有部分為一萬分之四七八三，其中一萬分之九○九由被上訴人甲○○
取得，皇宮公司之應有部分僅剩一萬分之三八七四。查補充修訂條款第五條第一項僅
約定，系爭房屋由地主各分得一定面積，仍保持應有部分，
俟完工後，再併同其他地
主與皇宮公司分配所得之應有部分，共同協商辦理租賃事宜，足見為
上開約定時，系
爭房屋尚在興建中，共有人之應有部分為若干，均未確定，須待房屋建竣後，另由共
有人全體商定如何出租，始符
民法第八百二十條第一項所指契約另有訂定之情形，故
該條款之約定，不得逕認係屬共有人就共有物之出租，已以契約另有訂定，則系爭房
屋共有人黃進寬等八人將系爭房屋出租與上訴人，既未取得他共有人甲○○及皇宮公
司之同意，此項出租行為對甲○○及皇宮公司仍非有效，
難認上訴人與甲○○及皇宮
公司間就系爭房屋有租賃關係存在。從而上訴人占有系爭房屋對甲○○及皇宮公司而
言，係屬無法律上之原因而受有不當得利之情形。從而被上訴人本於不當得利及代位
行使債權之
法律關係，請求上訴人返還不當得利，並無不合。系爭房屋自七十七年四
月一日起至七十八年三月三十一日止，租與川揚萬春樓餐廳之月租為十五萬元，
參酌
近來物價波動、房地價格上漲及系爭房屋位處商業活動頻繁地區之情形，認系爭房屋
每月租金以二十萬元為
適當。甲○○之應有部分為一萬分之九○九；皇宮公司之應有
部分為一萬分之三八七四，依此比例計算，被上訴人請求：㈠、上訴人給付甲○○一
百五十五萬九千二百三十八元及自八十五年五月二十四日起至清償日止之法定遲延利
息，並自八十五年五月二十四日起至騰空遷讓返還系爭房屋與甲○○之日止，每月給
付甲○○一萬八千一百八十元；㈡、上訴人給付第三人皇宮公司之六百六十四萬五千
一百八十六元及自八十五年五月二十四日起至清償日止之法定遲延利息，並自八十五
年五月二十四日起至騰空遷讓返還系爭房屋與甲○○之日止，每月給付皇宮公司之七
萬七千四百八十元，其中百分之九十六交由甲○○於二千三百六十五萬七千七百二十
五元範圍內及其餘百分之四交由乙○○於一百萬三千六百六十三元範圍內代為受領，
核屬正當，應予准許，爰廢棄第一審就上開得准許部分所為被上訴人敗訴之判決，改
判如其所聲明。
查原審認定系爭房屋共有人黃進寬等八人與上訴人所訂租約未取得皇宮公司之同意，
並未說明其認定之依據何在，已有疏略。又上訴人在事實審辯稱：系爭房屋自七十一
年六月一日起至七十四年三月三十一日止，由楊高金蓮與地主共同出租於訴外人陳雲
鵬等人；自七十四年四月一日起至七十七年三月三十一日止，由楊高金蓮與地主共同
出租於川揚萬春樓餐廳；自七十七年十月一日起至七十八年三月十五日止，由甲○○
與地主共同出租於川揚萬春樓餐廳，七十八年三月十六日以後則出租於伊。七十六年
五月以前之租金由楊高金蓮受領，其後之租金由甲○○受領。甲○○於七十六年三月
十七日取得系爭房屋應有部分一萬分之九○九後，即屢次來函向地主及承租人要求自
七十六年四月一日起開始享受租金之權利，更於七十六年七月三十一日、七十七年十
月三日授權地主黃進寬洽談轉換舊租約，續辦新租約及租約
公證事宜。其後，甲○○
亦共同列名出租系爭房屋
云云（見二審更㈡卷八七頁）。果爾，被上訴人甲○○似已
同意出租系爭房屋而為租約效力所及，其能否請求上訴人返還不當得利，
即非無疑。
原審
未遑查明上訴人所辯是否屬實，遽為不利於上訴人之認定，尚嫌速斷。次查依不
當得利法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要
件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為
準。原審認黃進寬等八人將系爭房屋出租於上訴人，未取得他共有人甲○○及皇宮公
司之同意，出租之效力不及於甲○○及皇宮公司，上訴人占有系爭房屋對甲○○及皇
宮公司而言，係屬無法律上之原因而受有不當得利。果爾，則甲○○及皇宮公司所得
請求返還之範圍，自以上訴人占有系爭房屋期間所受相當於租金之利益為限。而上訴
人公司已於八十三年八月一日經台北市政府建設局准予解散，其清算事件並報請台灣
台北地方法院准予核備，有台北市政府建設局函、該局第一科簡復表、台灣台北地方
法院
民事庭函
在卷可稽（見二審更㈢卷五七至五九頁、一○五至一○八頁、一二七頁
）。上訴人似已不再占有系爭房屋，原審未遑查明上訴人占有系爭房屋至何時為止﹖
遽認至上訴人將系爭房屋返還甲○○之日止，被上訴人均得請求上訴人給付相當於租
金之不當得利，尤有未洽。上訴論旨，指摘於其不利部分之原判決不當，求予廢棄，
非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 一 月 九 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 曾 煌 圳
法官 梁 松 雄
法官 陳 國 禎
右
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 一 月 二十三 日