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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一○二九號 　　上　訴　人　昌府建設股份有限公司 　　法定代理人　杜張秀鳳 　　訴訟代理人　鍾 志 宏律師 　　被 上訴 人　黃 逸 民 右當事人間請求房屋所有權移轉登記（給付價金）事件，上訴人對於中華民國八十五 年五月十七日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第二○○號），提起上訴， 本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：被上訴人向伊購買坐落基隆市○○區○○○○地○○○○○號七樓 房屋，伊已依約移轉系爭房屋所有權予被上訴人，惟其尚欠新台幣（下同）二百十一 萬九千元價金未付清，爰求為命被上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決（其中 合計一百五十五萬六千二百零三元本息部分先後經第一、二審判決上訴人勝訴確定） 。被上訴人則以：系爭房屋諸多瑕疵不符原約定之品質，且室內面積不足，依約亦欠 缺應具備多項公共設施，伊得解除兩造契約，或請求賠償損害或減少價金一百萬元， 而在此範圍內與上訴人同額之價金債權相抵銷，且於上訴人補正瑕疵或賠償損害前， 行使同時履行抗辯權，拒絕給付等語，資為抗辯。 原審審理結果，以：上訴人主張之事實，業據提出買賣契約書為證，且為被上訴人所 不爭，可信為真正。上訴人依買賣契約請求被上訴人給付買賣價金，原非無據。惟按 物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通 常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受 人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減 少價金，民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定有明文。查系爭房屋有外牆色 差影響美觀、混凝土強度不足、建物不均勻沉陷、牆龜裂、地下室漏水、室內面積減 少、公共設施多項未開發等瑕疵，業經第一審勘驗明確，製有勘驗筆錄、攝有照片， 復囑託大華不動產鑑定股份有限公司（下稱大華鑑定公司）鑑定屬實，有鑑定報告在 卷可稽。被上訴人雖主張解除買賣契約，然系爭房屋已經建築完成並交付被上訴人使 用，僅因若干瑕疵即解除契約，對出賣人顯失公平，不應准許，其僅得請求減少價金 。次查依兩造契約第一條約定，房屋坪數為三五‧三七坪，包括使用面積三一‧四四 坪、公用面積三‧九三坪，此約定固未對「使用面積」、「公用面積」為特別之解釋 ，惟既有使用與公用之分，當係分指私人使用與社區共同使用而言，而所謂私人使用 ，應有排除他人而單獨使用之效果，故應僅限於室內包括陽台部分，至一般通稱之電 梯、走廊、樓梯間等小公部分，並不包括在內。，本件兩造買賣契約不論公寓大厦管 理條例，已否公布施行均應為相同之解釋。又系爭房屋面積依登記簿謄本之記載，室 內八一‧六三平方公尺，陽台一二‧二七平方公尺，合計九三‧九平方公尺，即二八 ‧四○五坪（小數點第四位以下四捨五入，下同），共同面積為二一‧七八平方公尺 ，即六‧五八八坪，與契約約定不符。按一般社會通念，室內使用面積因有排除他人 單獨使用之效果，且與日常起居密切結合，有較高之使用價值，故相對亦有較高之交 易價格。本件上訴人交付之房屋其室內使用面積既小於原約定之面積，雖公用面積相 對增加，對買受人而言即屬瑕疵。室內使用面積減少固使系爭房屋價值減損，惟公用 面積增加亦相對使系爭房屋價值增加，故系爭房屋因有上述面積不符情形，其所減損 之價值，應就所減少與所增加之部分一併計算，始為事理之平。依原法院另案八十三 年度上易字第一一三號上訴人與訴外人蔡振興間請求減少價金事件，就上訴人同時同 地興建之「陽光綠大地」房屋之室內使用面積、公用面積之價值，曾囑託財團法人中 華企業鑑定委員會鑑定，鑑定結果以公用面積之價值為室內使用面積之百分之四十五 ，有該鑑定報告可考。其鑑定基礎與本件相同，且尚公允，可採為計算標準。準此， 系爭房屋價金二百九十九萬元，原約定之使用面積三一‧四四坪、公用面積三‧九三 坪，以上開標準計算，則每坪價金應為室內使用部分九萬零三十七元（角以下四捨五 入，下同），公用部分四萬零五百十七元，上訴人所交付系爭房屋之室內使用面積二 八‧四○五坪，價值二百五十五萬七千五百零一元，公用面積六‧五八八坪，價值二 十六萬六千九百二十六元，共計二百八十二萬四千四百二十七元，較原約定減少十六 萬五千五百七十三元。惟依兩造約定，上訴人所交付之房屋面積與原約定面積誤差僅 超過○‧五坪部分予以退補，系爭房屋室內使用部分減少三‧○三五坪，雖因公用面 積增加二‧六五八坪致減少面積未超過○‧五坪，惟兩造買賣契約既分別約定使用面 積與公用面積，探求當事人真意，此誤差亦應按二者面積八比一之比例計算，亦即使 用面積誤差超過○‧四四坪，公用面積誤差超過○‧○五六坪部分應退補。依此標準 計算，被上訴人就使用面積部分得請求退還二十三萬四千九百九十七元，公用面積部 分須再補足十二萬零七百元，兩相折抵，被上訴人得請求減少之價金為十一萬四千二 百九十七元。又上訴人於銷售時以廣告宣傳表示系爭房屋附有公共停車場、羽球場、 網球場、藝術迴廊、親子樂園、飛瀑流泉等公共設施，另依兩造買賣契約，有關建材 方面，其結構應採永久性鋼筋混凝土施工，具防颱、防震、防熱、抗壓、防水之最佳 功效，建物外觀氣派典雅，此為上訴人所不爭，然系爭房屋之公共設施有前述瑕疵， 其價值自有減損，而應減少價金。雖上訴人辯稱若干公共設施項目廣告部分只是要約 之引誘，非契約之內容云云，惟上訴人係以該廣告內容而招攬被上訴人，被上訴人復 因信賴該廣告內容而與上訴人訂約，兩造對於系爭房屋應具備上開公共設施，即以廣 告內容為契約之內容之一部，已有共識，雙方意思表示一致，並進而簽訂契約，即應 受其拘束，難謂此廣告仍僅處於要約之引誘之階段而不受其拘束。參酌第一審囑託大 華鑑定公司之鑑定結果，系爭房屋因缺少上開設施因而減損百分之十五之價值，準此 ，系爭房屋約定價金二百九十九萬元，因缺少上開設施，即減損四十四萬八千五百元 。綜上所述，被上訴人得請求減少之價金共計五十六萬二千七百九十七元，其據以與 上訴人之部分價金債權抵銷，即非無據，應予准許。從而除第一審已准許上訴人所請 求之一百三十四萬五千二百元本息外，上訴人僅得再請求被上訴人給付二十一萬一千 零三元本息，上訴人其餘請求（即被上訴人上述得請求減少之金額）則非正當。原審 因而駁回上訴人其餘之上訴，經核並無違誤。卷查公寓大厦管理條例第三條僅就公寓 大厦之專有部分、共同部分等予以界定其含義；地籍測量實施規則第二百九十六條僅 規定區分所有建物之共同使用部分應如何測繪、標明而已，至於如何計價，則仍有賴 當事人間契約之約定，一般通稱之各樓層之電梯、走廊、樓梯間等「小公」部分，應 否併入室內使用面積同等計價，與上開條例、規則無涉。原審將「小公」面積按室內 使用面積之百分之四十五計價，即前者每坪四萬零五百十七元，後者每坪九萬零三十 七元，以之計算應退補之金額，核無違誤。上訴人以二者同以每坪八萬三千七百五十 三元計算，執以指摘原判決認定金額有誤、理由矛盾，自無可取。又原判決所參酌之 大華鑑定公司所為之鑑定，依該鑑定指明系爭房屋有諸多瑕疵，就水泥部分謂混凝土 強度不足，結構未達安全標準。而台灣省建築師公會所為之鑑定，就水泥部分亦指稱 混凝土強度有不足之現象，結構安全係數有降低之趨勢云云。二者表達文字雖略有出 入，但混凝土強度不足而有瑕疵則無不同。是上訴人在歷審雖曾主張市場習慣均將小 公部分包括在室內使用面積，惟未舉證以實其說，上訴第三審復為爭執，並提出本院 八十五年台上字第九五三號判例以為證，此項新證據，依法非本院所得斟酌。上訴論 旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實職權行使，任意指摘原判決關於其敗訴部 分不當，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 四 月 三 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 鄭 三 源 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 四 月 十八 日 ：