裁判書系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一○五八號 　　上　訴　人 杉勝實業股份有限公司 　　　　　　　 杉和實業股份有限公司 　　兼 右二 人 　　法定代理人　鄭國皇 　　右三人共同 　　訴訟代理人　陳昆明律師 　　　　　　　　邱松根律師 　　被 上訴 人　甲○○ 右當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國八十五年六月十二日台灣高等 法院第二審判決（八十四年度重上字第三二八號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人杉勝實業股份有限公司（下稱杉勝公司）、杉和實業股份有限公司（下稱 杉和公司）、鄭國皇主張：伊等為覓新辦公室，見被上訴人於台北縣汐止鎮推出遠東 世界中心，強調其為純辦公的前瞻性國際級辦公空間等，伊等衡酌原有辦公室已不敷 使用，乃於民國七十九年八月廿五日分別與被上訴人就如第一審判決附表⑴⑵⑶所示 之房地（下稱系爭房地）訂立買賣契約書（下稱契約書），並約定八十五年三月卅一 日交屋。嗣伊等於八十三年底兩造就該房地買賣糾紛協商之際，方悉該中心使用執照 之用途為廠房辦公室，並非純辦公大樓，且私有使用面積坪數嚴重短缺，遂於八十四 年一月十日以律師函撤銷買受該辦公室房地之意思表示。被上訴人明知該中心之用途 為廠房辦公室，無法供伊等作為貿易公司辦公室使用，竟隱瞞此事實，宣傳其為純辦 公室。且伊等所購房屋私有面積分別僅有Ｂ棟Ｂ６十二樓九十八點零三七坪、Ｂ７十 二樓六十二點五五四坪、Ｂ８十二樓七十點七零六坪，與訂約時現場廣告平面圖所示 之一百五十一點一九坪、九十七點五三坪、一百零八點四九坪相差甚鉅，亦不符擴充 營業使用之目的，被上訴人顯係以詐術使伊等陷於錯誤而與之訂約，該買受辦公室房 地之意思表示既已撤銷，兩造間之買賣關係自不存在。伊等於先前分別依約給付被上 訴人一千零五萬元（新臺幣、下同）、六百七十一萬元、七百五十九萬元，自得依民 法第一百十四條第二項準用第一百十三條及同法第一百七十九條之規定，請求返還等 情，爰以先位聲明求為命被上訴人應分別返還伊等已給付之上開價金，並加付法定遲 延利息之判決。又如認兩造間之買賣關係尚存在，依被上訴人提供之平面圖冊所示伊 等所購房屋之私有面積與建築完成後實際私有面積既有明顯不符，依契約書第一條第 二項之約定及民法第三百五十九條之規定，伊等自得請求減少價金，杉和公司買受Ｂ ６十二樓總價三千零十二萬元，坪數一百六十二點四五坪，平均單價每坪十八萬五千 四百十元，私有面積短少五十三點一五三坪，應減價九百八十五萬五千零九十七元， 扣除已繳價金一千零五萬元，杉和公司僅應給付一千零二十一萬四千九百零三元。鄭 國皇所買受Ｂ７十二樓總價二千零六萬元，坪數一百零四點七四坪，平均單價每坪十 九萬一千五百二十一元，私有面積短少三十四點九七六坪，應減價六百六十九萬八千 六百三十八元，扣除已繳價金六百七十一萬元，鄭國皇僅應給付六百六十五萬一千三 百六十二元。杉勝公司所買受Ｂ８十二樓總價二千二百六十八萬元，坪數一百十六點 七坪，平均單價每坪十九萬四千三百四十四元，私有面積短少三十七點七八四坪，應 減價七百三十四萬三千零九十三元，扣除已繳價金七百五十九萬元，杉勝公司僅應給 付七百七十四萬六千九百零七元等情，爰以後位聲明求為確認兩造間就系爭房地之買 賣關係存在，被上訴人應在伊等提出給付上開價金之同時，將系爭房地分別移轉登記 予伊等。又因被上訴人業已將杉和公司所買受之系爭不動產於第一審判決後之八十四 年八月八日移轉所有權登記予訴外人江寶珠，依約被上訴人應加倍返還伊已付之價金 等情，爰變更聲明，求為命被上訴人應給付上訴人杉和公司二千一百萬元及其中一千 零五萬元並加付法定遲延利息之判決，以代替上開原來後位之聲明。（第一審判決就 上訴人之先位聲明部分，駁回上訴人在第一審之訴，就後位聲明之部分，則確認該買 賣關係存在，並命被上訴人應於上訴人杉勝公司支付一千一百四十九萬九千一百零六 元、杉和公司支付一千五百三十二萬一千二百七十九元、鄭國皇支付一千零二十一萬 七千零九十九元價金之同時，將系爭房地分別移轉所有權登記予上訴人。惟其所命上 訴人對待給付之金額，均較上訴人所主張者為高，上訴人就其所受不利部分之判決聲 明上訴。上訴人主張其應為對待給付之價金，為杉勝公司四百十八萬六千一百三十六 元、鄭國皇三百四十萬五百零六元，杉和公司則因情事變更，為變更後位聲明如上述 。原審認上訴人為就先位聲明所受敗訴之判決部分，未提起第二審上訴而未予審理， 就後位聲明部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，改判駁回上訴人就該部 分在第一審之訴，並駁回上訴人杉和公司變更之訴及其餘上訴人之上訴。） 被上訴人則以：上訴人均為經營貿易公司事業有成之商人，就買受之系爭房地之建造 執照、房屋實際可用坪數及單價、付款辦法及貸款額度之瞭解、開工日期、完工期限 與交屋日期之注意、房地標示、面積誤差及其補償、地下室、屋頂及其他公共設施之 使用及歸屬、違約之處罰諸點，應已詳加考慮，且已同意契約書之相關約定，其等並 委請律師見證，見證人自應知曉廣告之僅具有要約引誘之性質，故兩造應以契約書所 載文義為意思表示合致之範圍，上訴人執廣告單上之簡約文字為片面主張，已有不合 。又兩造間之契約書明定系爭房地為位於工業區之廠房辦公室，且建物之總坪數與坪 數配置亦符合雙方約定，故伊之銷售行為並無使用詐術，上訴人亦未陷於錯誤，受有 損害。何況上訴人買受系爭房地作何用途，並未明示於契約書中，焉能作為受詐欺為 意思表示之抗辯。又上訴人於七十九年八月二十五日訂約時，應已知系爭建物為位於 工業區內之廠房辦公室之情事，卻遲於八十四年元月十日方向伊主張撤銷意思表示， 亦非合法。另上訴人因給付價金遲延，業經伊於八十三年十一月廿一日解除契約，當 時上訴人所提同時履行抗辯之事由，僅為伊提前完工，故無給付價款、辦理貸款及受 領房屋之義務云云。惟該項主張不符合兩造契約書關於繳款義務之文義，且伊依契約 書附件五之建造執照明載規定開工期限為領照後即七十八年十二月十六日六個月內， 而最晚完工期限為八十三年九月十五日，故伊於八十三年三月三十日完工，並無不合 。又上訴人主張系爭建物之坪數不足，亦與契約約定及相關法令不符，不得據為拒絕 給付價金之正當理由，自應負給付遲延責任。伊經再三催告上訴人給付價金，仍逾期 不履行，伊解除契約，自為正當等語，資為抗辯。 原審將第一審所為被上訴人關於後位聲明部分勝訴之判決予以廢棄，改判駁回上訴人 就該部分在第一審之訴，並駁回上訴人杉和公司變更之訴及其餘上訴人之上訴，無非 以：查就上訴人先位聲明部分，經第一審為上訴人敗訴之判決後，上訴人並未上訴， 自無審理之必要。次查上訴人主張伊等向被上訴人買受系爭房地，其中杉和公司買受 Ｂ６十二樓總價三千零十二萬元，坪數一百六十二點四五坪，平均單價每坪十八萬五 千四百十元，已繳價金一千零五萬元；鄭國皇所買受Ｂ７十二樓總價二千零六萬元， 坪數一百零四點七四坪，平均單價每坪十九萬一千五百二十一元，已繳價金六百七十 一萬元，杉勝公司所買受Ｂ８十二樓總價二千二百六十八萬元，坪數一百十六點七坪 ，平均單價每坪十九萬四千三百四十四元，已繳價金七百五十九萬元，有契約書可稽 。又被上訴人印製之平面圖冊係就私有面積、公共面積分別標示，其中杉勝公司所買 受之Ｂ８十二樓、杉和公司買受之Ｂ６十二樓、鄭國皇買受之Ｂ７十二樓依該平面圖 冊中總平面配置圖所標示之私有面積及公共面積各為一○八點四九、八點二一；一五 一點一九、十一點二六；九七點五三、七點二一坪，且無大公、小公之區分等情，亦 有上訴人提出契約書三份、存款收執聯各十一份及收據各乙份、總平面配置圖等件為 證，復為被上訴人所不爭，堪信為真實。惟查契約書附件一訂明，價金之給付期限為 ：頭期款、第一期、第十八期款均依實際進度繳付，第二期至第十七期，按實際工程 進度繳付該工程進度之前一期款。足見買賣價金係依工程進度而定，非依特定之日期 定其期限。至於該附件中雖訂有「最晚完成時間」一欄，核其用意係約定出賣人就某 一工程進度，最晚應於何時完成之期限，非買受人即上訴人繳款之期限。上訴人雖辯 稱，訂約時係約定依附件一所訂之最晚完成時間欄之日期為價金給付期，既為被上訴 人所否認，上訴人又不能舉証以實其說，雖上訴人繳款之期限，自第一期起至第十三 期止，大致均與「最晚完成時間」欄所載之日期相符，惟此係兩造其中之一方放棄契 約上之期限利益，尚不能據以契約之約定外，另行推求雙方之「給付期限之約定」。 是上訴人均有依約按工程進度給付價金之義務。再查系爭房地於八十三年三月三十日 即取得使用執照，有執照影本附卷足按，依上開附件之約定，上訴人應給付至第十七 期款並辦理銀行貸款，如不辦理貸款，應以現金一次繳清貸款。被上訴人於取得使用 執照後，依約定，數度請求上訴人配合辦理產權過戶，並催告繳款及會同向銀行申辦 貸款，有其所提出之存證信函、掛號回執等為證。上訴人受催告後均未再依約繳納價 金等情，為上訴人不爭執。則被上訴人於八十三年十一月廿一日通知上訴人解除契約 ，各該通知亦經上訴人分別收受。足見兩造之買賣契約業已合法解除。另上訴人雖稱 被上訴人所完成之房屋，面積較約定為少，標的物有瑕疵，應減少價金云云，惟給付 期屆至者，債務人即有給付義務，除非其行使同時履行之抗辯權，始可阻止遲延責任 之發生。本件上訴人於被上訴人多次催告其等繳交期款及辦理銀行貸款，迄解除契約 時為止，僅於八十三年九月十日復函稱，其等之給付期限應依契約約定之最後完成時 間為準，故給付期未屆至，其等無給付義務，及關於房屋之品質，應俟八十五年三月 三十一日點交期日時再論，有該信函足按。是上訴人於被上訴人解除契約時，並未以 標的物面積不足之瑕疵為抗辯，並主張減少價金。何況縱認上訴人業已為上開主張， 惟不論依上訴人在第一審或原審之計算，均應再給付被上訴人數百萬元以上之價金， 該價金早於被上訴人領得使用執照，催告上訴人辦理銀行貸款，上訴人未配合辦理， 被上訴人再催告應於收到通知後七日內，依約給付全部未付價金時，上訴人即應負給 付之責，乃迄被上訴人解除契約時止上訴人均未給付，被上訴人自有解約之權，上訴 人之抗辯，均無可取。從而，兩造間之買賣契約既已經被上訴人合法解除而不存在。 上訴人杉勝公司、鄭國皇主張被上訴人應負出賣人之義務，請求被上訴人於杉勝公司 、鄭國皇給付價金後，將杉勝公司、鄭國皇所買受之系爭不動產移轉登記與杉勝公司 、鄭國皇，即於法無據。上訴人杉和公司主張被上訴人違約，將其所買受之不動產， 再出賣與第三人，依契約書第十三條之約定，變更聲明請求被上訴人應給付伊已付之 價金加倍之違約金，及其中已付之價金部分加計法定遲延利息予伊，亦非有理由等詞 ，為其判斷之基礎。 查上訴人之先位聲明部分，經第一審為上訴人敗訴之判決，其備位聲明部分，除所命 上訴人應為之對待給付金額較上訴人所主張者為高外，第一審為上訴人勝訴之判決， 上訴人不服提起第二審上訴，其不服之範圍，似包括其所受不利之判決全部，此觀諸 其所提出上訴狀訴之聲明記載：「原判決不利於上訴人部分廢棄」，自明。（見原審 卷二二頁背面）。雖其就先位之訴部分，廢棄原判決後應為如何之判決，未一併予以 敍明，但於其後在其所提出之答辯㈡狀中，業已補正，並於原審八十五年六月五日言 詞辯論期日就先位之訴應如何變更第一審判決為聲明。（見原審卷一五二頁正面、一 六三頁背面）。原審竟未就上訴人先位聲明上訴部分先為調查裁判，亦未行使闡明權 ，令上訴人就其上訴人之範圍再為適當之陳述，逕就備位聲明部分為審理裁判，並進 而為上訴人敗訴之判決，自有未合。復按契約解除時，除法律另有規定或契約另有訂 定外，當事人雙方應依民法第二百五十九條之規定，互負回復原狀之義務。查本件縱 如原判決就備位之聲明部分所認定，兩造之買賣契約，已經被上訴人合法解除，則上 訴人杉和公司請求被上訴人回復原狀返還已付價金一千零五十萬元部分，何以不應准 許，原審未於判決理由項下說明其原因及所憑之依據，遽為上訴人杉和公司全部敗訴 之判決，亦有判決不備理由之違法。上訴意旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非 無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 四 月 十 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 　　　右正本證明與原本無異 　　　　 　　　書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 四 月 十七 日