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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一一二一號 　　上　訴　人　許順天 　　　　　　　　許廷復 　　共　　　同 　　訴訟代理人　謝慶輝律師 　　　　　　　　李明益律師 　　　　　　　　吳文琳律師 　　上　訴　人　許胡受氣（即許安心之承受訴訟人） 　　　　　　　　許福全（同右） 　　　　　　　　許福在（同右） 　　　　　　　　江許金指（同右） 　　　　　　　　許金修（同右） 　　　　　　　　許惠美（同右） 　　被 上訴 人　許漢中 右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年一月二十二日台灣高等法 院高雄分院第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第四三號），提起上訴，本院判 決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由 本件上訴人許安心提起上訴後，於民國八十五年九月七日死亡，許胡受氣、許福全、 許福在、江許金指、許金修、許惠美（下稱許胡受氣等六人）為其繼承人，有戶籍謄 本可稽，茲據許胡受氣等六人聲明承受訴訟，尚無不合，先予敍明。 次查被上訴人主張：坐落高雄縣○○鄉○○○段○○○號土地（下稱系爭土地）為伊 所有，原出租與上訴人許天順、許廷復、許安心（下稱許安心等三人）之父許知高耕 作，約定租金為每年稻谷四百八十八台斤，許知高於六十一年十月六日去世，系爭土 地承租權由許安心等三人繼承而為公同共有。詎該三人自六十九年起至八十一年止， 每年積欠一百六十八台斤稻谷未繳，經伊於八十一年六月十五日函催該三人於十日內 支付所欠租金，仍未依限繳納，因已積欠達兩年租金總額，伊乃於八十一年七月十五 日依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，終止兩造之租約等情，求為命 許安心等三人將系爭土地交還伊之判決。 許安心等三人則以：系爭土地原係伊父許知高向被上訴人及訴外人許武、許金池、許 松標、許泉興、許涁鈴六人（下稱被上訴人等六人）所承租，嗣因繼承關係而分別向 被上訴人等六人承租系爭土地三分之一耕作，並各別繳納租金達二十年之久。被上訴 人於八十一年六月十日擅將出租人變更為其個人名義，對伊不生效力，被上訴人所為 之催告及終止租約之意思表示，依法不生效力等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張之前揭事 實，已據其提出私有耕地租約、土地登記謄本、調解筆錄、存證信函、收件回執為證 。查本件耕地租約於三十八年間訂立時，系爭土地為被上訴人一人所有。該耕地租約 原本，原出租人固記載為被上訴人等六人，惟高雄縣大社鄉公所之原始資料，記載之 出租人僅被上訴人一人，且經高雄縣政府於八十一年六月九日准予辦理租約變更登記 ，將該耕地租約之出租人更正為被上訴人一人，是該耕地租約之出租人僅為被上訴人 一人。按耕地租約承租人分戶分耕耕地者，應申請租約變更登記，台灣省耕地租約登 記辦法第四條第一項第六款定有明文。查系爭土地原承租人為許知高，許知高於六十 一年十月六日死亡，而由許安心等三人共同繼承，並變更登記承租人為該三人。許安 心等三人辯稱，伊三人分別繳租二十餘年，已協議分割租賃權，而分別承租，並分別 繳租云云。惟未依上開規定，為變更登記，系爭土地之承租權，仍屬該三人公同共有 ，自應由彼等共同耕作，至該三人如何分別管理、使用、收益，係屬其內部約定，不 得對抗出租人，該三人復無法舉證證明彼等已協議分割之事實，難予採信。許安心等 三人十三年來積欠租金達二年以上之總額，經被上訴人催告限期給付，因該三人仍未 履行，於八十一年七月十五日發函表示終止租約，許安心等三人已於同月十六日收受 該函，是上開耕地租約已生終止之效力。從而被上訴人請求許安心等三人交還系爭土 地，即屬有據等詞，為其判斷之基礎。 查台灣省耕地租約登記辦法，係依據耕地三七五減租條例第六條第二項所訂定，此觀 該辦法第一條規定自明。按同條例第六條第一項規定：「本條例施行後，耕地租約應 一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記 」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須 經登記，始能生效。查許安心等三人一再辯稱，伊三人各承租三分之一系爭土地，各 有耕作位置及面積，分別繳納三分之一租金達二十年之久，業經被上訴人於八十一年 七月十三日大社鄉公所耕地租佃委員會調解時自承，承租人許順天自六十九年起至八 十一年止共十三年未給付租金等語。且上開十三年間被上訴人與伊三人續訂租約二次 ，足證伊三人早已徵得被上訴人同意分割共有之租賃權，而分別承租，並分別繳租云 云（見第一審卷六三頁背面、六四頁正面、一○一頁背面、原審重上字卷四二頁背面 、四三頁正面、一一○頁正面、重上更㈠字卷三四頁正、背面、三六頁正面、一五八 頁正、背面、一六○頁正面）。且依卷附大肚鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄記 載，被上訴人申請調解，僅列許順天為對造人，而許安心、許廷復均列為關係人或證 人（見第一審卷四六頁至四八頁）。則許安心等三人就系爭土地是否各有耕作位置及 面積？若是，該三人係何時起各自耕作？被上訴人是否知悉此情事而分別收取租金？ 若是，雙方是否有變更為分戶分耕系爭土地之合意？原審未遑詳查究明，即憑上開理 由而為上訴人不利之判決，殊嫌率斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無 理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 四 月 十一 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 袁 再 興 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 四 月 二十六 日 Ｚ