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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一一六八號 　　上　訴　人　乙○○ 　　被 上訴 人　甲○○ 　　訴訟代理人　魏早炳律師 　　　　　　　　陳恩民律師 右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十五年七月二日台灣高等法院 第二審判決（八十四年度上字第一三二八號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於命上訴人拆除房屋及交付土地暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院 。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：兩造於民國七十四年五月二十五日簽訂協議書，約定雙方共同出 資，並以上訴人名義標購新竹縣政府標售之坐落新竹縣○○鄉○○段北埔小段第二九 三號及二九三之一九八號土地（下稱第二九三號等土地）上所建門牌號碼新竹縣○○ 鄉○○村○○街○○○巷○號房屋一棟，標購費用由雙方各負擔二分之一，並約定上 訴人於標得系爭房屋之日起九年內之任何時間，得拆除該房屋並予改建，伊不得拒絕 ，並應協同上訴人改建，惟如逾九年，上訴人仍未拆除該房屋時，伊即得逕行拆除改 建；又改建後之房屋為連棟式兩間，靠近郵局之一間由上訴人取得，各自分得房屋之 建築費用，由各自負擔，改建時向土地所有人取得土地使用權同意書之經費，由上訴 人負擔三分之一，伊負擔三分之二，其餘費用由雙方各自負擔二分之一，自標得之日 起之土地租金，亦由雙方各自負擔二分之一。嗣伊依約付清一半之標購價金五萬八千 元（新臺幣、下同），而上訴人於七十五年一月十四日標得系爭房屋，惟迄今已逾九 年仍未拆除改建，依約伊自得逕行拆除改建，而系爭房屋及所承租之土地自標得前迄 今均由上訴人占用中等情，為此求為命上訴人自系爭房屋即如原判決附圖（下稱附圖 ）所示Ｂ、Ｃ、Ｃ１、Ｄ、Ｄ１部分遷出，並將房屋拆除後連同其餘所承租之空地即 如附圖所示Ａ、Ａ１、Ａ２、Ｅ、Ｆ、Ｈ部分交付予伊改建房屋之判決。（關於被上 訴人請求上訴人交付如附圖所示Ｅ、Ｆ、Ｈ土地部分，第一審為被上訴人敗訴之判決 ，未據被上訴人聲明不服）。 上訴人則以：伊住在系爭房屋迄七十四年初止，已有三十八年，因受訴外人范德森與 被上訴人共同詐欺，而與被上訴人簽訂本件協議書，嗣伊已於七十九年十月十二日， 以存證信函撤銷被詐欺之本件協議之意思表示，被上訴人自不得據該協議書為請求。 又系爭房舍自七十五年標得後迄今，其坐落土地之地租，全部由伊負擔繳納，被上訴 人分文未付，依協議書第六條、第七條約定，視為被上訴人放棄協議書之權利，伊爰 以訴狀繕本之送達，作為解除協議書之意思表示，協議契約既經解除，被上訴人自無 請求伊遷出房屋交付基地之權利。又新竹縣政府標售系爭房屋時，未將該府原向財團 法人台灣省新竹縣姜義豐育英會（下稱育英會）承租之基地租賃權併同標售，故兩造 係僅就系爭房屋及其坐落之基地四四‧六平方公尺（新竹縣竹東地政事務所實測為四 十七平方公尺）達成協議，不包括上開面積以外之土地，故縱認被上訴人之請求為有 理由，其請求之範圍亦僅及於系爭房屋坐落之基地而已，因系爭房屋面臨之一○七巷 ，其寬度為十二公尺，依建築法規所定最小建築面積須為四十九平方公尺，惟依協議 書約定將系爭房地拆除改建為連棟式房屋二間，則每間建築面積僅各為二二‧三一五 平方公尺或二三‧五平方公尺，顯未達上開建築法令所定最小面積，故協議書之約定 ，即違背法令禁止規定而無效。又兩造協議所標得之房地，現為伊另租用之土地圍繞 ，則被上訴人於改建後分得之房屋，亦因無向外通行之道路而無法使用，故被上訴人 提起本件訴訟除將對伊造成經濟上之損害外，客觀上對被上訴人亦因無法利用所興建 之房屋而無利益；再者，本件苟依兩造所簽協議書內容，拆除系爭房屋改建二棟房屋 供兩造使用，並各負擔地租二分之一，其情形尤甚於轉租，且違反育英會將系爭土地 租與伊之目的，被上訴人之請求應屬民法第一百四十八條之權利濫用等語，資為抗辯 。 原審以：查被上訴人主張兩造於七十四年間簽訂協議書，約定前揭情事，業據提出協 議書一紙、土地登記簿謄本一份、收據一紙、報載新竹縣政府標售縣有房地公告一紙 為證，雖上訴人抗辯係受上訴人與訴外人范德森共同詐欺而簽訂協議書，惟對協議書 之形式及其內容之記載不爭執，堪信被上訴人此部分主張為真正。又查系爭房屋坐落 及使用之情形，經第一審法院履勘現場，查明第二九三號等土地上，坐落有門牌號碼 新竹縣○○鄉○○街○○○巷○號日式木造平房一棟，在該平房之北側、東側有上訴 人擴建之一樓鐵皮屋，彼此毗鄰，上開日式木造平房及鐵皮屋即如附圖所示Ｂ、Ｃ、 Ｃ１、Ｄ、Ｄ１部分，均供上訴人作為住家使用，又上訴人使用之土地周圍均有圍牆 環繞，其北方、東方與北埔郵局為鄰，其南方則與訴外人姜源秀之住宅即同巷五號房 屋為鄰，其西方面○○○鄉○○街○○○巷，坐落同小段二九三之一○六號土地現由 北埔郵局使用，該筆土地西側屬同小段二九三號範圍部分之土地，現亦供北埔郵局作 為通道使用，又同小段二九三號土地東側（上訴人住宅後方）內三角形地段，位於上 訴人住宅圍牆外，現由北埔郵局占用等情，均經載明勘驗筆錄，復囑託新竹縣竹東地 政事務所派員就土地之使用現狀測量後繪製土地複丈成果圖在卷可憑。足見被上訴人 主張第二九三號等土地現仍由上訴人使用中，兩造共同出資標得之房屋尚未拆除改建 ，亦屬事實。雖上訴人抗辯，因受被上訴人詐欺而簽訂協議書，嗣已於七十九年十月 十二日，以存證信函撤銷被詐欺之意思表示云云，惟對如何被詐欺並未能舉證以實其 說，僅提出該存證信函及錄音帶、錄音帶譯文等影本為證，據上訴人所譯之錄音帶內 容，僅係上訴人偕同其子、女婿，至范德森住宅協調之談話，談話時距本件契約之訂 立相去已四年，內容均係上訴人之子等為排除被上訴人依協議書請求履行之權利所設 計發問，范德森所言之內容均屬片段、零星，多為邀功博取好感，表現曾努力排除上 訴人在購買之初之阻力，並無被上訴人施用詐術之任何證據。而系爭房屋之標售，係 由新竹縣議會議長、副議長、稅捐處等單位組成之評議委員會，於七十四年十二月十 一日在縣政府第四會議室議決通過，並經新竹縣政府於同年月三十日以七四府財產字 第八七○七四號公告標售，而上訴人與被上訴人早在七十四年五月間即已訂立協議書 ，又系爭房屋之標售係於七十五年一月十日開標，上訴人在同年月五日收受被上訴人 之保證金，並於七十五年一月十七日收受房屋價金，此有前揭評議委員會會議第四十 二次評審會議記錄、前揭標售房屋公告、標售公地記錄、被上訴人所提出之收據影本 附卷可稽；且系爭房屋係公開標售，並非僅限於當時居住之上訴人始得投標，故被上 訴人本有投標之權利，而本件投標之價格是否與市價相當，完全取決於參與投標之人 ，事前無從逆料上訴人一定可得標。又被上訴人依契約在政府公告後即交付保證金， 並非於上訴人標定後方要求無償給予其權利之一半，且依契約交付標得價款之半數， 一切均依契約履行。況上訴人前曾於八十年間告訴被上訴人及訴外人范德森涉嫌共同 詐欺，亦經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官查無詐欺之事實，為不起訴處分確定在案 ，有被上訴人提出之該檢察署八十年度偵字第一九一號、八十年度偵續一字第五○號 不起訴處分書影本各一件在卷可稽。是上訴人所辯係受被上訴人之詐欺而簽訂協議書 云云，殊不足採信。又查協議書第六條第二項固載明：「自標得右揭房屋之日起之地 租，由雙方各負擔二分之一。」第七條亦載明：「任何一方違反本協議書之約定時， 即視為該方放棄本協議書之權利，且不得向他方請求任何費用，他方並得解除契約。 」該協議書雖約定地租由雙方各負擔二分之一，但被上訴人並未實際使用系爭房屋， 且對於地租之交付時期並未於契約特別約定，且未約定被上訴人未於一定期限交付地 租，則該協議書之目的不能達成，上訴人得不為民法第二百五十四條之催告，而解除 契約，又該第七條雖約定違反契約視為放棄契約之權利，但必須上訴人通知被上訴人 支付半數地租，而被上訴人不為支付，方有違反契約約定之可言。蓋系爭房屋係由上 訴人出名標得，且一直在上訴人使用中，被上訴人不知地租之數額，上訴人亦未曾通 知被上訴人其地租數額，此為上訴人所不否認。且上訴人於標得系爭房屋後，自七十 五年度起至八十年度止所應繳納之租金，均係遲至其於七十九年十月十二日致函被上 訴人撤銷協議書後之八十一年六月二十九日，始前往出租人處補單繳納，而自八十一 年度至八十三年度之租金，更係於本件起訴後之八十四年二月九日始補單繳納，有上 訴人提出之地租繳納收據影本二紙在卷。上訴人係使用系爭土地之人，長期間未繳納 地租，致不能確定其數額，且未通知被上訴人繳納其應負擔之地租數額，何能課被上 訴人負擔此種非上訴人協力與通知不能履行之債務，故被上訴人就地租之負擔不負遲 延責任。又被上訴人於起訴後，知悉上訴人所繳納租金之金額，已將租金之半數十二 萬餘元，以郵局匯票寄交上訴人，有存證信函及匯票影本附原審卷可稽，上訴人指上 開約定為失權條款，並援為被上訴人已喪失協議書應得之權利之依據，復以此解除兩 造間之協議契約，自不能認為合法。再依協議書第二條、第三條、第四條、第六條等 約定觀之，兩造約定應改建房屋之範圍，被上訴人主張以上訴人使用之現狀即新竹縣 ○○鄉○○街○○○巷○號圍牆內全部土地（如附圖紅線範圍內之土地）為其範圍， 上訴人雖辯稱以兩造於七十五年一月十日向新竹縣政府標得之前揭日式木造平房及其 坐落之基地（原拍賣公告面積列為四四‧六三平方公尺，嗣經第一審囑託前開地政事 務所測量所得面積為四十七平方公尺）為限云云，惟查新竹縣政府於七十五年間標售 系爭房屋前，即向育英會承租前開第二九三號等土地，其中第二九三號面積二三九平 方公尺、第二九三之一九八號面積三六二平方公尺。嗣因上訴人標得系爭房屋，上開 基地之承租權僅就上訴人標購之系爭房屋所使用部分，自七十五年二月十八日起，改 由上訴人向該會承租，其後經該會重新丈量結果，發現其中第二九三號有二十二平方 公尺面積之土地由隔鄰北埔郵局使用，乃自七十六年十二月十七日起，將第二九三號 土地承租面積改為二一七‧○○三平方公尺、第二九三之一九八號土地承租面積改為 一○二平方公尺等情，有育英會八十四年六月十六日函在卷可按。足見新竹縣政府於 七十五年一月十日標售系爭平房與其坐落之基地承租權有不可分離之關係，且該基地 之承租範圍非僅止於房屋坐落之基地四十七平方公尺，尚包括該平房之前庭後院及周 圍之空地暨鐵皮屋坐落之基地，即如附圖所示紅線範圍內之土地均包括在內。而兩造 於七十四年五月間簽訂協議書時，均明瞭上述房屋與基地之承租權關係，故協議書中 就土地租金分擔、土地使用權同意書之取得等均另有約定，當係針對全部承租土地而 言，則關於改建之範圍自不僅限於系爭平房所坐落之基地四十七平方公尺。又改建範 圍若如上訴人所辯僅四十七平方公尺，該基地之面積何足以改建為連棟式房屋二間， 且其連外道路亦猶須跨越上訴人現使用中之土地，當非兩造之本意。故本件協議書關 於應改建之範圍，既應以被上訴人主張上訴人使用之現狀即前開三號圍牆內如附圖所 示紅線範圍內之土地為準，其面積共二四三平方公尺，自不生上訴人所辯建築基地未 達法定最小建築面積，協議書違背法令禁止規定而無效之問題，且該基地緊臨北埔街 一○七巷，亦無上訴人所謂該基地無向外通行之道路之困擾，上訴人抗辯拆除系爭房 屋除對上訴人造成經濟上之損害外，客觀上對被上訴人亦因無法利用所興建之房屋而 無利益，被上訴人之請求應屬權利濫用之情形云云，亦不足取。末查被上訴人係本於 協議書請求上訴人拆除房屋交付土地供兩造改建新屋，至上訴人所稱其標購系爭房屋 之時，系爭房屋與該基地間並無租賃關係云云，但從兩造協議書約定觀之，地租需由 被上訴人負擔半數，足見兩造訂立協議書當時，雙方已明知應由上訴人出名向育英會 就原新竹縣政府租用之土地部分訂立租約，上訴人亦明知於協議書訂立後，被上訴人 有權要求上訴人拆除系爭房屋另興建連棟式住宅，且取得土地所有權人之同意書所需 費用，應由被上訴人支付三分之二，上訴人支付三分之一，則上訴人所稱該拆除房屋 之行為較轉租為嚴重，給予土地所有權人收回土地之理由或有履行不能，或有民法第 一百四十八條之情事云云，亦不足採。況兩造尚未向土地出租人之育英會請求交付土 地使用同意書，焉知育英會將因此收回如附圖所示紅線區域內之土地，故不論該地上 物與基地間租賃權關係如何，依兩造協議書內容，上訴人仍有拆除之義務。是則被上 、Ｃ、Ｃ１、Ｄ、Ｄ１部分之地上房屋遷出，並將上開房屋拆除，將該基地連同Ａ、 Ａ１、Ａ２部分之土地交付予被上訴人，自屬有據。爰維持第一審所為上訴人敗訴部 分之判決，駁回其上訴。 本院分二部分述之： （一）廢棄部分（即原判決關於命上訴人拆除房屋及交付土地部分）： 按解釋契約，須探求當事人之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表 達當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。（本院十七年 上字第一一一八號判例參照）。查兩造於七十四年五月間所立之協議書第三條約定： 「乙方（指被上訴人）同意自標得右揭房屋（指系爭房屋）之日起九年內，乙方不得 要求甲方（指上訴人）拆屋改建，惟如逾九年，甲方仍未拆除右揭房屋時，乙方即得 逕行拆除改建。」，既為原審合法認定之事實。則依此約定，被上訴人依該協議書取 得之權利，乃為「得逕行拆除改建」，其契約文字似無不明之處。所謂「得逕行拆除 改建」似指被上訴人，得不待上訴人之協助自行將在第二九三號等土地上之系爭房屋 拆除，在該土地上建築房屋而言。而上訴人則負有自系爭房屋遷出、並容忍被上訴人 為拆除改建之義務，似無由曲解為上訴人負有拆除房屋並將土地交付被上訴人之義務 。乃原審未仔細斟酌兩造契約所載文字之真意，遽命上訴人拆除系爭房屋後，將該基 地如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｃ１、Ｄ、Ｄ１部分連同第二九三號等土地上如附圖所示Ａ、 Ａ１、Ａ２部分交付予被上訴人，自有未合。上訴意旨，指摘此部分原判決不當，求 予廢棄，非無理由。末查原判決所命上訴人交付之系爭房屋坐落之基地即如附圖所示 Ｂ、Ｃ、Ｃ１、Ｄ、Ｄ１部分及系爭房屋圍牆內其他空地即如同附圖所示Ａ、Ａ１、 Ａ２部分，其面積合計為二百八十平方公尺，惟原判決之理由七之（二）內則謂：「 本件協議書關於應改建之範圍，既以被上訴人主張上訴人使用之現狀即前開三號圍牆 內如附圖所示紅線範圍內之土地為準，其面積共二四三平方公尺」云云，前後並不一 致，案經發回，宜注意及之。 （二）駁回上訴部分（即關於命上訴人自系爭房屋遷出部分）： 原判決關於命上訴人應自系爭房屋遷出部分，原審就第一審所為此部分上訴人敗訴之 判決予以維持，駁回其上訴，經核於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，並就原審取捨 證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非有理 由。 據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 四 月 十七 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 　　　右正本證明與原本無異 　　　　　 　　 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 四 月 二十九 日 Ｅ