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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一二二八號 　　上　訴　人　乙○○ 　　訴訟代理人　林淑閔律師 　　被 上訴 人　甲○○ 右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十五年九月四日台灣高等 法院第二審判決（八十五年度重上字第二一一號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：伊於八十年八月間洽購被上訴人興建之「逸仙精典」預售屋時，由 被上訴人雇用之售屋小姐李碧美以「Ｂ戶配置參考圖」說明Ｂ戶之格局，其面積一四 ‧五九坪，並保證私有面積不低於一○‧三坪，可擺設雙人床、衣櫥、一人座及二人 座沙發、全套衛浴設備及廚具，配置圖上無陽台之設計，兩造即於八十年八月二十六 日簽訂Ｂ棟二樓房屋乙戶之買賣契約書價金新台幣（下同）六百零三萬元。嗣被上訴 人以一、二樓將變更為商業使用為由，要求上訴人改訂購Ｂ棟七樓房屋乙戶，除買賣 價金增加八萬元外，上開契約之原約款皆不變動，上訴人不疑，因而與上訴人訂立系 爭買賣契約。詎上訴人嗣後發現，二樓房屋仍為住宅，並未改作商業使用，且系爭房 屋有陽台，扣除陽台後，室內面積狹小，無法如被上訴人印製之配置參考圖所示擺設 具，且私有面積（含陽台、花台）僅七‧三坪，不足被上訴人保證之坪數，被上訴人 顯係故意詐騙上訴人訂立系爭買賣契約，爰撤銷買受之意思表示，退萬步言，上開面 積短少之瑕疵嚴重，上訴人亦得主張解除契約等情，先位聲明：請求命被上訴人返還 已受領之價金六百零二萬元及其利息；並以備位之訴主張若認兩造間買賣關係存在， 則因坪數短少乃屬物之瑕疵及不完全給付，上訴人亦可請求被上訴人減少價金及賠償 損害共一百五十萬五千元。爰備位聲明：求為命被上訴人給付一百五十萬五千元及法 定遲延利息之判決。 被上訴人則以：伊並未以詐術與上訴人訂立系爭買賣契約，系爭房屋坪數雖有短少， 惟兩造已合意折價九萬元達成和解，上訴人不得再為其他之請求等語，資為抗辯。 原審依審理之結果以：兩造就系爭房屋訂有買賣契約，系爭房屋經地政機關登記之總 面積為四六‧六三九平方公尺（主建物部分一七‧四平方公尺、花台○‧三八平方公 尺、陽台六‧三七平方公尺、公共設施二二‧四八四二平方公尺），換算坪數為一四 ‧一○坪，較契約約定坪數一四‧五九坪短少○‧四九坪等事實，有上訴人提出之房 地買賣契約書、建物所有權狀影本等件為證，且為被上訴人所不爭執，應信其為真實 。上訴人雖稱被上訴人以不實之配置參考圖，隱瞞系爭房屋有陽台之事實，詐騙上訴 人訂定系爭買賣契約云云。經查被上訴人於二至七樓平面圖中已以虛線標註系爭房屋 Ｂ戶及其相鄰之Ａ戶均有陽台，有被上訴人提出之系爭房屋二至七樓平面圖為證，參 以被上訴人於同份廣告圖上之Ａ戶配置參考圖亦以虛線標明陽台所在，足認被上訴人 所稱Ｂ戶配置參考圖因印刷之誤未以虛線標明陽台位置，並非故意詐騙等語，應可採 信。至於被上訴人事後將主建物外牆打掉，將陽台作為主建物使用，乃是基於增加上 訴人使用空間及室內面積之考量，對於上訴人並無不利，衡情並無詐欺上訴人之必要 。原審法院至現場履勘結果，系爭房屋室內確能如配置參考圖所示擺設家具，有勘驗 筆錄在卷可稽，上訴人雖主張：通道、衣櫃、化妝台、雙人床、床頭櫃等應具有如何 之基本尺寸，系爭房屋根本無法擺設基本尺寸之各類傢俱云云。惟查被上訴人並未為 傢俱應具有如何尺寸之保證，且目前通道或傢俱並無標準尺寸，上訴人所稱被上訴人 故意佯以Ｂ戶配置參考圖，誤導上訴人購買系爭房屋，即無足採。上訴人復稱被上訴 人雇用之售屋小姐李碧美於銷售時，詐稱保證系爭房屋私有面積不低於一○‧三坪云 云，然為被上訴人所否認。上訴人並未能舉證證明被上訴人有以「保證私有面積不低 於一○‧三坪」詐騙上訴人訂立系爭買賣契約之情事，其主張亦難採信。從而上訴人 主張撤銷受詐欺而為之意思表示，並先位之訴依不當得利之規定，請求被上訴人返還 受領價金六百零二萬元及利息即無理由。再依兩造不爭執之房屋預定買賣契約書第一 條約定，上訴人訂購之系爭房屋「約計壹拾肆點伍玖坪……上開面積包括室內、陽台 、露台、花台、瓶台、雨庇、樓梯、電梯間、走道及大樓公共設施分攤面積……其精 確面積應以地政機關複丈結果為準，雙方同意在增減２％範圍內互不退補價款，超過 ２％以上部分雙方按本合約所列房地總價比例多退少補。」等詞，準此系爭房屋坪數 是否短少，應依地政機關登記為準。本件系爭房屋經地政機關登記之總面積較契約約 定坪數僅短少○‧四九坪，上訴人所稱依台北市建築師公會鑑定報告書於另案提出之 系爭大樓各戶應分攤公共設施面積之計算公式核算，系爭房屋合理分攤公共設施之面 積為一九‧七三五八平方公尺，而非登記之二二‧四八四二平方公尺，並主張系爭房 屋坪數短少達一‧三二坪云云，查上開鑑定報告僅說明實際分攤公共設施是否超過合 理分攤公共設施之面積而已，並非指實際分攤面積而言。至系爭房屋雖有坪數短少○ ‧四九坪之瑕疵，惟被上訴人主張兩造已就坪數短少部分約定減少價金九萬元，並提 出上訴人簽署之證明書乙紙為證。查上訴人八十四年六月五日虎尾郵局第二九一號存 證信函略謂：「……寄件人（按即上訴人）匯款四百十八萬元後，收件人（按即被上 訴人）傳真建物謄本資料，知悉……總坪數僅十四點一坪……幾經交涉，至八十四年 三月三十日收件人僅同意從價金中減少九萬元，補貼坪數不足」等詞，上訴人亦自承 前述所稱「坪數不足」，即指上開建物所有權狀所載面積一四‧一○坪，與契約所定 面積一四‧五九坪，不足○‧四九坪；而以九萬元補貼坪數不足乃係以○‧四九坪減 去一四‧五九坪之百分之二（即○‧二九一八坪）後之餘額○‧一九八二坪，然後再 以每坪單價四十一萬八千八百元（買賣總價金六百十一萬元除以一四‧五九坪）相乘 得八萬三千元，因上訴人尚有尾款九萬元未付，所以被上訴人即以九萬元補貼（見一 審卷第六十八頁）。足認兩造交涉減少價金九萬元，係為補坪數不足○‧四九坪之瑕 疵，且因契約約定面積增減百分之二範圍內互不退補價款，故計算應減少價款時，僅 以超過百分之二之部分計算。按上訴人既接受被上訴人減少價金九萬元之議，並簽署 折讓證明書內載：「本人承購逸仙精典房屋，……茲因該工程延誤及品質缺陷及確認 面積無誤，故由甲○○先生折讓新台幣九萬元整，並經由尾款扣除，恐口說無憑，特 立此據」等語，上訴人自承證明書上所謂「確認面積無誤」係指確認不足坪數無誤， 且於系爭房屋買賣契約書上註記：「甲乙雙方於八十四年三月三十日已全部結清款項 （含尾款、契稅、規費、代書費）並同意於管理委員會成立前將浴、廚、大門磁磚縫 隙補好，點交房屋於甲方，除上述項目外，已無任何瑕疵。」並有兩造之簽名，堪信 兩造確有和解並以減少價金九萬元來補坪數短少○‧四九坪之合意。又系爭房屋並無 不能擺設配置參考圖所示傢俱之問題，被上訴人將陽台變更為主建物部分，縱涉違章 建築，亦係品質缺陷或物之瑕疵之問題，而「品質缺陷」既已在兩造和解之範圍，有 上揭折讓證明書之記載可稽，且買賣契約書上註記亦載明「已無任何瑕疵」，則上訴 人應受和解契約之拘束，自不能再執系爭建物無法擺設各類傢俱及屬違章建築等情， 主張解除契約及減少價金。上訴人仍依和解前之法律關係主張，解除契約回復原狀先 位聲明請求，被上訴人返還已受領之價金六百零二萬元及利息，備位聲明請求被上訴 人給付減少價金及損害賠償共一百五十萬五千元及法定遲延利息，均屬無理由，不應 准許等詞，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。 上訴論旨，仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當， 求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 四 月 十八 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 袁 再 興 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 五 月 六 日